Обсудили эти вопросы в рамках рубрики #Рыноквдеталях с директором по аренде сети сервисных офисов iSpace Павлом Таптыгиным.
— В чем ключевые отличия рынка сервисных офисов Дубая и Москвы?
— Основное отличие заключается в стадии развития рынка и структуре спроса. Рынок Дубая значительно более международный: основными арендаторами являются иностранные компании, стартапы, представительства международного бизнеса, инвестиционные фонды и предприниматели, переезжающие в ОАЭ. Для многих клиентов сервисный офис — это первый шаг при выходе на рынок, поэтому важны скорость запуска бизнеса, гибкость условий и возможность масштабирования.
В Москве спрос в большей степени формируют российские компании, а сервисные офисы часто рассматриваются как альтернатива традиционной аренде с целью оптимизации затрат и повышения эффективности использования пространства.
Еще одно отличие — уровень зрелости. Московский рынок за последние годы существенно вырос и стал одним из крупнейших в Европе по объему сервисных офисов. В Дубае проникновение гибких офисов пока ниже относительно общего офисного фонда, но рынок развивается значительно быстрее благодаря притоку международного бизнеса и ограниченному предложению качественных офисов.
— Насколько велика разница в стоимости отделки между Дубаем и Москвой?
— Стоимость отделки в Дубае, как правило, выше, чем в Москве. В зависимости от уровня проекта разница обычно составляет 20–40%, а для премиальных объектов может быть еще больше. На стоимость влияют высокая стоимость импортных материалов и более дорогая рабочая сила квалифицированных подрядчиков. Также важными факторами являются строгие требования к инженерным системам, пожарной безопасности и согласованиям и более длительные сроки поставок отдельных материалов. При этом в Дубае выше ожидания арендаторов относительно качества интерьеров и общественных пространств, поэтому экономить на отделке значительно сложнее.
— Насколько сложно найти качественные площади для открытия новых объектов в Дубае?
— Сегодня это одна из главных задач операторов. В наиболее востребованных районах уровень вакантности качественных офисов остается низким. Также есть дополнительные заградительные барьеры, например, нежелание фризон впускать к себе сторонних операторов сервисных офисов, или амбиции собственников лучших зданий делать такие проекты самостоятельно. Дополнительную сложность создают конкуренция за лучшие помещения. Но самым серьезным фактором, влияющим на темпы развития на рынке ОАЭ, являются высокие арендные ставки.
— Есть ли на ваш взгляд потенциал для запуска новых проектов в жилых домах, гостиницах и торговых центрах?
—Такой потенциал существует, но степень его привлекательности зависит от типа недвижимости. Наиболее перспективным выглядит развитие сервисных офисов в составе многофункциональных комплексов и гостиниц, особенно в центральных районах города. Такие проекты позволяют объединить офисную инфраструктуру с гостиничными сервисами, ресторанами и общественными пространствами, что особенно востребовано международными компаниями и предпринимателями.
В жилых комплексах сервисные офисы могут успешно работать в районах с высокой концентрацией экспатов и удаленных сотрудников, однако здесь формат обычно ограничивается небольшими площадями.
В торговых центрах потенциал также есть, но он во многом зависит от концепции объекта. Наиболее успешными становятся проекты в lifestyle-комплексах, где офисные пространства дополняют существующую инфраструктуру, а не конкурируют с традиционной торговлей.
В целом рынок постепенно движется в сторону mixed-use проектов, где работа, сервисы, досуг и проживание объединяются в единую экосистему. Именно такие объекты, вероятно, будут определять дальнейшее развитие сегмента гибких офисов в ОАЭ.
Планируете развитие на рынке Дубая? Пишите в @Brightrichbot — поможем найти офис под ваши задачи