‼ В чем подвох в предварительном ДКП👇

🫣 Покупатель получил совсем не то, на что рассчитывал. Вместо долей в праве он получил заваривание двери, отключение интернета и прочие неприятные сюрпризы от собственников соседних помещений. А все из-за банальной ошибки в договоре купли-продажи и не только.

📜 Стороны заключили предварительный договор купли-продажи долей в праве собственности на производственный комплекс. Но в основном ДКП согласовали продажу не долей, а помещений. Вскоре покупатель решил уладить вопрос с землёй, он просил суды передать ему доли в земельном участке на условиях предварительного договора.

⚖ Суды всех трех инстанций, включая СКЭС ВС РФ, удовлетворили иск лишь частично.

👉 В предварительном договоре согласован иной предмет — не помещения, а доли в праве на здание. А, значит, условия предварительного договора не применимы. Предмет основного и предварительного должен совпадать (т.к. предмет — существенное условие).

🏘 Законодатель указывает на передачу доли, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости.

✍ Но нет оснований полагать, что размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве общей долевой собственности на здание, поскольку на участке могут быть расположены и иные объекты недвижимости, а сам участок может быть существенно больше того, что необходимо для эксплуатации объекта.

🧮 Поэтому покупатель не вправе рассчитывать на площадь, соответствующую его фантомной доле. Все потому, что он приобрел проблемы не долю в праве на здание, а конкретные помещения.

📌 Конечно, проблемы у покупателя возникли бы в любом случае. Но все же более выгодным вариантом была покупка долей. Нужно было внимательнее читать основной ДКП.

💼 Обратите внимание:

🧩 Особую трудность в деле составила необходимость доказывания факта чинения препятствий со стороны собственников других помещений в здании. Истцу пришлось привлекать эксперта, чтобы доказать, что была заварена дверь, демонтирована ЛЭП, линия интернета и т.д.

🔍 Определение ВС от 06.05.2025 г. по делу № А56-94064/2023
https://m.kad.arbitr.ru/card/361a66f4-3d36-4601-a8bc-6288ac9d3917

#арбитражныйпроцесс, #долеваясобственность, #купляпродажа
@arbitrium_processus
https://t.me/arbitrium_processus