‼ Три нюанса расчета гарантированной квоты при банкротстве застройщика 👇

Определение ВС РФ от 02.11.2023 г. по делу № А60-31963/2020

https://m.kad.arbitr.ru/card/b3e0e7ea-fb2b-4bb1-92b7-66de40f7d09a

Дольщики vs залоговые кредиторы? В 2019 г. последние оказались брошенными на произвол фондов дольщиков судьбы, но в 2021 г. у них появилась спасательная шлюпка в виде гарантированной квоты при расчетах с кредиторами в рамках банкротства застройщика. В новом кейсе ВС РФ можно выделить 3 любопытных нюанса применения этой квоты.

✍ Компания, выступая залогодержателем, и застройщик заключили договор долевого участия в строительстве. Затем застройщик обанкротился, права по расчету с участниками долевого строительства перешли к фонду защиты прав граждан-участников ДС. Долг застройщика перед компанией (211 079 556, 36 ₽) включили в 4-ю очередь, а долги перед гражданами (354 814 293,38 ₽) –
в третью. Кредитор должника в рамках банкротства обратился с иском к фонду об обязании выплатить ему 50% долга застройщика.

🔵 Поначалу все сложилось неплохо – три инстанции иск удовлетворили, и кредитор получил, что просил.

⚖ Но СКЭС ВС РФ изменила методику подсчета причитающихся кредитору сумм.

⚠ Суды ошибочно определяли первоначальную
компенсацию исходя из оценочной стоимости предмета залога, а не из
гарантированной квоты, не установив каких-либо особых обстоятельств,
относящихся к рассматриваемому проблемному объекту, переданному
региональному фонду, и позволяющих увеличить сумму компенсации.

⚠ Нужно было руководствоваться Постановлением КС РФ от 21.07.2022 г №34, о котором почему-то суды забыли.

⚠ В соответствии с данным постановлением, при определении суммы компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства.

⚠ При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога. Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже. Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы – залогодержатели, даже граждане.

💼 Рекомендации для бизнеса

Можно отметить три важных момента применения правил расчёта гарантированной квоты.

1⃣ ВС РФ также указал, что истец мог остаться вообще ни с чем, если бы не Постановление № 34 КС РФ.
Т.к. юрлица-залогодержатели при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе были рассчитывать по погашение их требований за счет этой части выручки. Но КС РФ предоставил дополнительные гарантии.

2⃣ Несмотря на явный минус - ограничение размера первоначальной компенсации только гарантированной квотой, он все же компенсируется дополнительной гарантией, а именно, правом на получение последующей компенсации из чистой прибыли регионального фонда, образовавшейся по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта.

3⃣ Примечательно, что суд может отойти от методики расчета, указанной в Постановлении КС РФ № 34 и уменьшить или увеличить сумму выплаты. Но это должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных. Соответствующие мотивы указываются в судебном акте (абз. 5 п. 4 Постановления КС РФ № 34).

PS: рекомендации являются ориентировочными, для разрешения любой другой ситуации необходимо учитывать контекст

#долевоеучастиевстроительстве, #дду, #строительство, #банкротство, #долги