‼️Включенные в текст договора об ипотеке условия о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки без нотариального удостоверения являются ничтожными

Определение ВС РФ от 17.07.2023 г. № 305-ЭС23-3388 по делу № А40-275554/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-275554%2F2021

В 2020 г. Общество (займодавец) и Компания (заёмщик) заключили договор займа, по которому займодавец передал заемщику 15 млн руб. на срок полгода под 10% годовых. Исполнение обеспечивалось залогом недвижимости (договор об ипотеке) – земельного участка и расположенного на нем административного здания, оценённого в 26 млн руб. А обращение взыскания на предмет залога осуществляется по выбору залогодержателя в судебном или во внесудебном порядках.

Решением суда в пользу Общества с Компании были взысканы невозвращенная сумма займа (15 млн руб.), невыплаченные проценты (1,25 млн руб.), неустойка за несвоевременный возврат займа (1,7 млн руб.) и за нарушение сроков уплаты процентов (48 тыс. руб.), а также проценты и неустойка за последующий период.

Общество обратилось в суд с иском к Компании об обращении взыскания на предмет залога путём его передачи Обществу по цене 26 млн руб.

‼️Суды трёх инстанций иск удовлетворили. Суды установив наличие задолженности по договору займа, обратили взыскание на заложенное имущество путём его передачи займодавцу по согласованной в договоре об ипотеке цене. Также суды посчитали злоупотреблением права ходатайство ответчика о применении к нему моратория об обращение залога.

‼️СКЭС Верховного Суда оставил в силе акт суда первой инстанции, отменив акты апелляционной и кассационной инстанций, указав на неучтённое судами:
✅В договор об ипотеке включены условия, являющиеся по своей сути, соглашением залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. В частности, договором урегулирован вопрос о способе реализации предмета залога при таком обращении взыскания;
✅ В рассматриваемом случае ипотека возникла на основании договора. Права залогодержателя не были удостоверены закладной. В подобной ситуации обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке допустимо только по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (абз 2 п. 1 ст. 55 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, абз 2 п. 60 Пост. Пл ВС РФ от 27.06.2023 № 23);
✅В отсутствие нотариального удостоверения включенные в текст договора об ипотеке условия соглашения о внесудебном порядке являются ничтожными (п. 3 ст. 163 ГК), в связи с чем Общество не могло прибегнуть к такому способу реализации предмета залога как оставление его за собой по исполнительной надписи нотариуса;
✅ Недействительность соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в суде. В случае такого обращения взыскания реализация осуществляется по общему правилу путем продажи с публичных торгов по правилам, установленным ст. 449.1 ГК, ст. 56 Закона об ипотеке и законодательством об исполнительном производстве;
✅ В договор залога не включены положения о том, что при обращении взыскания в судебном порядке применяются упомянутые способы реализации предмета ипотеки (оставление залогодержателем предмета залога за собой или продажа предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости), т.е. своим соглашением стороны не отошли от диспозитивных положений гражданского законодательства о реализации заложенного по договору об ипотеке имущества, на которое взыскание обращается по решению суда, путем его продажи с публичных торгов. Следовательно, у судов не имелось оснований для установления иного способа реализации.
#залог #ипотека