📢 Айман Эль-Хашем, сооснователь и генеральный директор компании «22/11 Девелопмент»:
Сам по себе рост вторички на 0,8–1% в месяц скорее сокращает ее ценовое преимущество перед новостройками. Однако сегодня покупатель сравнивает прежде всего не цену квартиры, а ежемесячный платеж. Пока на первичном рынке действует семейная ипотека под 6%, новостройка может оставаться выгоднее даже при существенной премии к цене готового жилья. По этой причине реальное конкурентное давление вторички будет зависеть прежде всего от параметров семейной ипотеки. Если условия программы станут существенно жестче, часть покупателей впервые начнет сравнивать первичку и вторичку уже на сопоставимых условиях финансирования. И тогда накопившийся ценовой разрыв между ними станет гораздо важнее динамики цены самой вторички.
На мой взгляд, это не стоит называть ростом стоимости жилья. Средняя цена может увеличиться за счет того, что дешевые лоты продались быстрее дорогих. Для покупателя конкретная квартира от этого дороже не стала. Поэтому сейчас правильнее говорить не о средней цене рынка, а о цене конкретного лота и ее изменении по мере роста строительной готовности. Тем более что девелоперы сегодня заинтересованы прежде всего в темпе продаж: распроданность строящегося жилья с учетом строительной готовности снизилась с 73% в начале года до 68% к сентябрю.
В слабом рынке аргумент «покупайте сейчас, потому что все дорожает» работает хуже, чем объяснение, почему именно этот продукт стоит своих денег.
В этом году сезонность будет сильно искажена изменениями семейной ипотеки. За восемь месяцев продажи новостроек выросли всего на 2% год к году, причем без январского и июньского всплесков результат был бы примерно на 10% ниже прошлого года. Часть спроса уже дважды переносилась вперед в ожидании изменений программы.
Перед следующим изменением условий мы снова можем увидеть локальный всплеск, но я бы не принимал его за устойчивое восстановление. Август это хорошо показал: после сильных июня и июля продажи снова резко снизились.
Отложенный спрос существует, но рынок уже дважды за год частично его выбрал. А пауза Центробанка в снижении ставки ставит под вопрос сценарий, при котором осенью на рынок массово вернутся покупатели, ожидавшие быстрого удешевления ипотеки.