📢 Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике PIONEER:
Осенний период, вероятнее всего, действительно принесет рынку больше активности, однако говорить о масштабном сезонном всплеске спроса было бы преждевременно. Сезонность в недвижимости сохраняется: после летней паузы покупатели традиционно возвращаются к отложенным решениям. Но в этом году на нее накладывается другой, более существенный фактор — изменение условий семейной ипотеки с 1 октября.
Именно предстоящее изменение программы может стать главным триггером осеннего спроса. Часть семей, которые уже приняли решение о покупке, будет стремиться реализовать его на действующих условиях. При этом речь идет скорее о перераспределении спроса во времени, чем о появлении большого объема нового спроса. После изменения условий покупательская активность, вероятно, станет более чувствительной к финансовым инструментам самого девелопера.
На этом фоне динамика цен на первичном рынке до конца года может составить порядка 3–5%. При этом рост, скорее всего, будет неравномерным. В проектах с ограниченным выбором и высокой готовностью объекта пространство для индексации шире, тогда как при значительном объеме предложения девелоперы будут продолжать использовать специальные условия для поддержания темпа продаж.
Есть и структурная причина для постепенного роста цен. Даже при сдержанном спросе наиболее ликвидные предложения постепенно вымываются из экспозиции, а оставшийся пул становится менее однородным по качеству и характеристикам. Поэтому средняя цена может расти не только вслед за увеличением числа сделок, но и вследствие изменения самого состава предложения.
Вторичный рынок в этой системе также остается важным ориентиром. Его постепенное удорожание ограничивает пространство для существенного разрыва между стоимостью готового жилья и новостроек, но само по себе не становится самостоятельным драйвером спроса на первичном рынке. Покупатель продолжит сопоставлять не только цену квадратного метра, но и совокупную ценность предложения.
Таким образом, осенний рынок, скорее всего, будет характеризоваться умеренным оживлением и более высокой чувствительностью покупателей к условиям сделки. Сезонный фактор будет присутствовать, но вряд ли сформирует самостоятельную волну спроса. Основная активность будет сосредоточена вокруг изменения ипотечных условий и поиска альтернативных финансовых инструментов, а рост цен на первичном рынке до конца года — в диапазоне 3–5% — будет в большей степени определяться качеством и объемом конкретного предложения, чем общим увеличением количества покупателей.
📢 Константин Самеди, директор департамента продаж и маркетинга «Ортига Девелопмент»:
Менее выраженная динамика цен на вторичном рынке объяснима тем, что этот сегмент лишен инструментов государственной поддержки и более чувствителен к высокой стоимости заемных средств. Поэтому нельзя сказать, что рынки напрямую конкурируют, скорее, речь о разной логике принятия решения покупателем: на «вторичке» ключевой параметр — ставка по ипотеке, на первичном рынке — итоговая нагрузка с учетом льготной госпрограммы или рассрочки от застройщика.
Принцип прозрачности крайне важен в отношениях с покупателем: если рост средней цены в проекте обусловлен вымыванием более дешевых лотов, необходимо донести это до клиента — только тогда формируется лояльность на годы вперед. На практике это выражается в детальном разборе ценообразования конкретного лота — с учетом этажа, вида, метража, стадии готовности дома.
Осеннее оживление покупательской активности — устойчивая сезонная закономерность, связанная с окончанием отпускного периода и возвращением деловой активности. Но в этом году решение части покупателей зависит и от динамики ключевой ставки. Если смягчение денежно-кредитной политики продолжится, отложенный спрос может проявиться сильнее, чем обычно. Если же ставка будет снижаться медленнее ожиданий, часть спроса продолжит откладываться, и сезонный эффект будет выражен слабее.