Аналитическо-юмористический инвестмент бутик
для связи @sskatov
Post #237
3.11K
завтра здесь. будут итоги года, ожидания от следующего и рецепт идеального (по версии редакции) мартини
приходите!
приходите!
- 🔥 8
- 👍 2
Channel Public Channel
UN Unexpected Value
@unexpectedvalue
- Subscribers
- 9.14K
- Photos
- 456
- Videos
- 18
- Links
- 394
Showing posts older than #238 · Back to latest
Older Posts 20 shown
Post #236
8.66K
Постараемся совсем закрыть тему льготной ипотеки до конца года и уже двигаться дальше. Еще немного про затоваренность на рынке.
Затоваренность может возникнуть, если существенно снизится уровень «распроданности на вводе». Но пока он держится на очень высоких уровнях.
А теперь давайте посмотрим, что происходит после ввода (данные ДОМ.РФ дают полную картину до августа 2023, думаем, на днях прояснится статистика и за сентябрь-ноябрь, но вряд ли там будут существенные изменения в трендах).
В построенных домах по договорам купли-продажи выдается 10-15% от всех льготных кредитов (семейная+льготная+IT+дальневосточная). Напомним, что льготными программами можно воспользоваться на покупку построенного жилья, если они куплены по договору купли-продажи напрямую у застройщика.
Разумеется, так как кредиты льготные, то и скидки в цене никакой нет (разрыв цен между строящимся и готовым жильем, кто-нибудь?). Существующий разрыв в суммах кредита объясняется географической структурой и классами жилья. А в последние месяцы и его почти не осталось.
В результате, если мы сложим распроданность жилья на дату ввода и продажи после ввода, то получим, что застройщики продают не 75-80% построенного жилья, а 90-95%. В течение одного года.
Застройщики могли уже сформировать запас прочности, чтобы не просто пережитьмнимое ужесточение массовой льготной ипотеки, но ее полную отмену.
Здесь лежат все проблемы разговоров о снижении спроса из-за «заградительных» ипотечных ставок после отмены льгот. Спрос на новое жилье ограничивается не ценами/ипотекой, а наличием предложения - застройщики отрегулируют свою экономику за счет снижения новых проектов (рынок жилья в России - это как мировой рынок алмазов - роскошь, всем хочется владеть,цены накачаны дефицитом). Но льготная ипотека больше не решает проблему ограниченного предложения.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Затоваренность может возникнуть, если существенно снизится уровень «распроданности на вводе». Но пока он держится на очень высоких уровнях.
А теперь давайте посмотрим, что происходит после ввода (данные ДОМ.РФ дают полную картину до августа 2023, думаем, на днях прояснится статистика и за сентябрь-ноябрь, но вряд ли там будут существенные изменения в трендах).
В построенных домах по договорам купли-продажи выдается 10-15% от всех льготных кредитов (семейная+льготная+IT+дальневосточная). Напомним, что льготными программами можно воспользоваться на покупку построенного жилья, если они куплены по договору купли-продажи напрямую у застройщика.
Разумеется, так как кредиты льготные, то и скидки в цене никакой нет (разрыв цен между строящимся и готовым жильем, кто-нибудь?). Существующий разрыв в суммах кредита объясняется географической структурой и классами жилья. А в последние месяцы и его почти не осталось.
В результате, если мы сложим распроданность жилья на дату ввода и продажи после ввода, то получим, что застройщики продают не 75-80% построенного жилья, а 90-95%. В течение одного года.
Застройщики могли уже сформировать запас прочности, чтобы не просто пережить
Здесь лежат все проблемы разговоров о снижении спроса из-за «заградительных» ипотечных ставок после отмены льгот. Спрос на новое жилье ограничивается не ценами/ипотекой, а наличием предложения - застройщики отрегулируют свою экономику за счет снижения новых проектов (рынок жилья в России - это как мировой рынок алмазов - роскошь, всем хочется владеть,
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
- 👍 17
- 🔥 2
- ❤ 1
Post #235
5.39K
Ужесточение условий льготной ипотеки: зафиксируем как есть везде, кроме Москвы (прости, ГК ПИК, поздравляем ГК Самолет)
На прошлой неделе была скорректирована всеми любимая программа льготной ипотеки.
Что изменилось?
Де-юре много. Де-факто, ограничили возможности для выдачи кредитов в Москве и… все. Все остальные поправки сложно назвать значимыми. Финансовым и строительным чиновникам удалось договориться зафиксировать документально то, что и так происходит, а разбираться уже ближе к лету, когда программа должна (ха-ха) закончиться.
Смотрим подробнее:
Графики 1 и 2 показывают среднюю сумму кредита по программам льготной и семейной ипотеки:
🔹В среднем по России она едва превышает 4 млн руб.
🔹В Мос. области и Санкт-Петербурге в последние месяцы этот показатель стабилизировался около 6 млн руб.
🔹В Москве около 8.
По семейной ипотеке суммы кредита выше. Но ее не ограничивали по этому показателю.
Может быть, поможет ограничение по первоначальному взносу?
Картина примерно та же (Графики 3 и 4). Средний ПВ и так находится на этом уровне. Больше помогли макропруденциальные надбавки (они скорректировали продуктовое предложение банков, но повлиять на объемы не смогли).
Снижение стоимости компенсации банкам на 0.5% при инвертированной кривой процентных ставок - вообще ничего не значит. Даже если средняя дюрация пассивов банка 1 год, сейчас стоимость денег на 1 год меньше, чем ключевая ставка. И чем длиннее пассивы, тем выгоднее получение льгот.
Произошло ровно то, что случилось год назад: слухи об отмене льготной ипотеки вызвали ажиотажный спрос, а потом ее просто продлили, увеличив ставку на 1%. Аналогично снижение выдач в первом квартале 2024 будет связаны с:
👉 сезонностью - первый квартал года всегда в среднем хуже по выдачам
👉 перераспределением спроса из-за ажиотажа.
Поддержку в начале года может оказать ожидание снижения ключевой ставки (возможность рефинансироваться), предвыборный цикл (раздача денег), индексация доходов по итогам высокой инфляции 2023.
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue
На прошлой неделе была скорректирована всеми любимая программа льготной ипотеки.
Что изменилось?
Де-юре много. Де-факто, ограничили возможности для выдачи кредитов в Москве и… все. Все остальные поправки сложно назвать значимыми. Финансовым и строительным чиновникам удалось договориться зафиксировать документально то, что и так происходит, а разбираться уже ближе к лету, когда программа должна (ха-ха) закончиться.
Смотрим подробнее:
Графики 1 и 2 показывают среднюю сумму кредита по программам льготной и семейной ипотеки:
🔹В среднем по России она едва превышает 4 млн руб.
🔹В Мос. области и Санкт-Петербурге в последние месяцы этот показатель стабилизировался около 6 млн руб.
🔹В Москве около 8.
По семейной ипотеке суммы кредита выше. Но ее не ограничивали по этому показателю.
Может быть, поможет ограничение по первоначальному взносу?
Картина примерно та же (Графики 3 и 4). Средний ПВ и так находится на этом уровне. Больше помогли макропруденциальные надбавки (они скорректировали продуктовое предложение банков, но повлиять на объемы не смогли).
Снижение стоимости компенсации банкам на 0.5% при инвертированной кривой процентных ставок - вообще ничего не значит. Даже если средняя дюрация пассивов банка 1 год, сейчас стоимость денег на 1 год меньше, чем ключевая ставка. И чем длиннее пассивы, тем выгоднее получение льгот.
Произошло ровно то, что случилось год назад: слухи об отмене льготной ипотеки вызвали ажиотажный спрос, а потом ее просто продлили, увеличив ставку на 1%. Аналогично снижение выдач в первом квартале 2024 будет связаны с:
👉 сезонностью - первый квартал года всегда в среднем хуже по выдачам
👉 перераспределением спроса из-за ажиотажа.
Поддержку в начале года может оказать ожидание снижения ключевой ставки (возможность рефинансироваться), предвыборный цикл (раздача денег), индексация доходов по итогам высокой инфляции 2023.
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue
- 👍 7
- 🔥 3
Post #234
4.37K
Unexpected Value @unexpectedvalue
Тут стоит добавить, что прогноз является инструментом forward guidance, но не является жестким обязательством следовать ему. Прогноз должен показать, как, по мнению ЦБ, экономика отреагирует на ДКП.
Если сформулировать шире: любой экономический агент должен принимать не то решение, которое он запланировал в точке 0, а в каждый момент времени принимать наиболее оптимальное решение с учетом всей имеющейся на этот момент информации.
подробнее о том, почему прогнозы центральных банков заменили собственные аналитические подразделения банкам, да и вообще всем писали здесь (1 и 2)
@unexpectedvalue
Telegram Unexpected Value Воскресенье — время лонгридов. Сегодня про Банк России, который очевидно стал Too big to fail, а мы вынуждены опираться лишь на его добросовестность.
Главная новость для всех следящих за экономикой: ЦБ станет публиковать содержание обсуждений решения по… Если сформулировать шире: любой экономический агент должен принимать не то решение, которое он запланировал в точке 0, а в каждый момент времени принимать наиболее оптимальное решение с учетом всей имеющейся на этот момент информации.
подробнее о том, почему прогнозы центральных банков заменили собственные аналитические подразделения банкам, да и вообще всем писали здесь (1 и 2)
@unexpectedvalue
- 🔥 5
- ❤ 1
Post #233
5.61K
ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅ 🇷🇺 💀 Это уже было в «Симпсонах» везде, где центральные банки начали публиковать такие индикативные прогнозы базовых ставок Напомним, предыдущие серии: • В 2018 г. выходит сборник рекомендаций МВФ по модернизации денежной политики, который включает одну из мер…
- ❤ 8
- 😁 7
Post #232
3.16K
Forwarded from ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅ 🇷🇺
💀 Это уже было в «Симпсонах» везде, где центральные банки начали публиковать такие индикативные прогнозы базовых ставок
Напомним, предыдущие серии:
• В 2018 г. выходит сборник рекомендаций МВФ по модернизации денежной политики, который включает одну из мер, которая нам казалась крайне важной для улучшения понимания рынком действий и ожиданий Банка России - публикацию траектории ставки
• Ксения Валентиновна Юдаева пишет положительный отзыв на сборник с общим тезисом "всем читать, но публикация траектории нам не подходит по 2-м причинам: (i) рынок будет путать прогноз и обещанием таких ставок, и (ii) аналитики снизят усилия по прогнозу ставок и будут копировать цифры
• Мы публикуем обзор Fear of Forward Guidance опыта всех центральных банков, практикующих публикацию траектории - этот обзор показывает, что опыт противоположный: центральные банки жалуются не накопирование прогноз, а проблемы с тем, чтобы официальные прогнозы заякоривали ожидания банков по ставке
В целом сегодня, кажется, что оказались правы все - статья Дмитрия Пьянова говорит и о том, что крупный банк считает, что избыточно полагался на официальные прогнозы (вероятно действительно путал их с обещаниями), о чем предупреждала Ксения Валентиновна, на официальные оценки и обещает полагаться на свою "чуйку" сильнее в будущем, о чем предупреждал наш обзор опыта
🌱 Вместе с тем, вернемся к главному вопросу? Говорит ли опыт последних 12 мес о том, что публикация траектории ключевой ставки - "ложный друг аналитика"?
На этот вопрос ответить легко - посмотрите на точность прогнозов консенсуса до 2021 года, когда Банк России начал публиковать прогноз и увидите, что она как была невысокой, так и осталась - дело не в дополнительных 4-х цифрах
@c0ldness
Напомним, предыдущие серии:
• В 2018 г. выходит сборник рекомендаций МВФ по модернизации денежной политики, который включает одну из мер, которая нам казалась крайне важной для улучшения понимания рынком действий и ожиданий Банка России - публикацию траектории ставки
• Ксения Валентиновна Юдаева пишет положительный отзыв на сборник с общим тезисом "всем читать, но публикация траектории нам не подходит по 2-м причинам: (i) рынок будет путать прогноз и обещанием таких ставок, и (ii) аналитики снизят усилия по прогнозу ставок и будут копировать цифры
• Мы публикуем обзор Fear of Forward Guidance опыта всех центральных банков, практикующих публикацию траектории - этот обзор показывает, что опыт противоположный: центральные банки жалуются не накопирование прогноз, а проблемы с тем, чтобы официальные прогнозы заякоривали ожидания банков по ставке
В целом сегодня, кажется, что оказались правы все - статья Дмитрия Пьянова говорит и о том, что крупный банк считает, что избыточно полагался на официальные прогнозы (вероятно действительно путал их с обещаниями), о чем предупреждала Ксения Валентиновна, на официальные оценки и обещает полагаться на свою "чуйку" сильнее в будущем, о чем предупреждал наш обзор опыта
🌱 Вместе с тем, вернемся к главному вопросу? Говорит ли опыт последних 12 мес о том, что публикация траектории ключевой ставки - "ложный друг аналитика"?
На этот вопрос ответить легко - посмотрите на точность прогнозов консенсуса до 2021 года, когда Банк России начал публиковать прогноз и увидите, что она как была невысокой, так и осталась - дело не в дополнительных 4-х цифрах
@c0ldness
- ❤ 1
Post #231
2.76K
Unexpected Value Как повлияло на экономику? Критики ЦБ, утверждающие, что он сдерживает экономический рост, должны, наконец, потерять авторитет, потому что две отрасли, ставшие локомотивами роста ВВП в 3-м квартале 2023 являются лидерами по темпам роста кредитования. Третье…
Если взглянуть на процентные ставки, то только обработка пользовалась таким благом, как льготное корпоративное кредитование. Торговля показывает вполне рыночные уровни спредов к ключевой ставке как в длинных, так и в коротких кредитах. С обработкой так не получается: в сентября, когда средняя ключевая ставка преодолела 12.5%, займы тут по-прежнему выдавались в диапазоне 7-7.5%.
Если вернуться к данным ЦБ, то средняя доля льготных кредитов в 2023 году согласно рисунку B-9-1 будет около 8%. Доля обработки в выдачах - 16%. Часть льгот точно приходится на сельское хозяйство (оно вообще системно субсидируюется, но его доля только 3% от общих выдач). Так как другие отрасли не демонстрируют роста, то предполагаем, что все оставшиеся льготы отправляются в обработку, то есть порядка 30% выданных кредитов здесь субсидируются. Но повторимся, если на вашу продукцию есть гарантированный спрос, то вам даже субсидии необязательны.
Последнее. Задолженность нефинансовых организаций (включая облигации, лизинг и тп.) выросла относительно конца 2021 года на 36%. Но отношение кредита к выпуску снизилось. Бизнесу нужно меньше заемных средств, чтобы произвести больше. Либо здесь резкий рост доли собственных средств в инвестиционных проектах, либо «авансирование от покупателя», либо рост производительности. Больше всего верится в авансирование.
(6/6)
@unexpectedvalue
Если вернуться к данным ЦБ, то средняя доля льготных кредитов в 2023 году согласно рисунку B-9-1 будет около 8%. Доля обработки в выдачах - 16%. Часть льгот точно приходится на сельское хозяйство (оно вообще системно субсидируюется, но его доля только 3% от общих выдач). Так как другие отрасли не демонстрируют роста, то предполагаем, что все оставшиеся льготы отправляются в обработку, то есть порядка 30% выданных кредитов здесь субсидируются. Но повторимся, если на вашу продукцию есть гарантированный спрос, то вам даже субсидии необязательны.
Последнее. Задолженность нефинансовых организаций (включая облигации, лизинг и тп.) выросла относительно конца 2021 года на 36%. Но отношение кредита к выпуску снизилось. Бизнесу нужно меньше заемных средств, чтобы произвести больше. Либо здесь резкий рост доли собственных средств в инвестиционных проектах, либо «авансирование от покупателя», либо рост производительности. Больше всего верится в авансирование.
(6/6)
@unexpectedvalue
- 🔥 15
- 👍 2
Post #230
2.4K
Unexpected Value Что изменилось? После начала войны компании стали брать меньше кредитов из-за шока (невозможно было принимать никаких решений) и потери международных рынков капитала. Если в феврале среднегодовой объем выданных кредитов достиг исторического максимума 78 трлн…
Как повлияло на экономику?
Критики ЦБ, утверждающие, что он сдерживает экономический рост, должны, наконец, потерять авторитет, потому что две отрасли, ставшие локомотивами роста ВВП в 3-м квартале 2023 являются лидерами по темпам роста кредитования. Третье место занимает стройка, но тут виновата даже не льготная ипотека, а переход на проектное финансирование и счета эскроу (раньше не надо было брать кредит на стройку жилья, а теперь обязательно).
(5/6)
@unexpectedvalue
Критики ЦБ, утверждающие, что он сдерживает экономический рост, должны, наконец, потерять авторитет, потому что две отрасли, ставшие локомотивами роста ВВП в 3-м квартале 2023 являются лидерами по темпам роста кредитования. Третье место занимает стройка, но тут виновата даже не льготная ипотека, а переход на проектное финансирование и счета эскроу (раньше не надо было брать кредит на стройку жилья, а теперь обязательно).
(5/6)
@unexpectedvalue
- 🔥 9
Post #229
2.44K
Unexpected Value Почему выдавались в основном короткие кредиты? 1) они, как правило, дешевле. в нормальной ситуации процентная ставка тем больше, чем выше срок кредита: вероятность того, что предприятие обанкротится в течение одного года меньше, чем в течение трех (на полях:…
Что изменилось?
После начала войны компании стали брать меньше кредитов из-за шока (невозможно было принимать никаких решений) и потери международных рынков капитала. Если в феврале среднегодовой объем выданных кредитов достиг исторического максимума 78 трлн руб., то к февралю 2023 упал до 58 трлн., после чего возобновил рост. Тут два фактора: появление программ господдержки, но их вклад не так велик, если верить данным ЦБ, а также необходимость рефинансировать свои короткие займы: то есть вы взяли 100 рублей в долг, пришла пора вернуть их с процентами (допустим, 110 рублей), у вас нет этих средств, потому что война, санкции, структурная перестройка, вы и не планировали их возвращать, выберите свое, и банк дает возможность взять эти 110 рублей в долг на 3 года и на год примерно по одной ставке (допустим, вам недоступны льготные программы), но трехлетний кредит будет по плавающей ставке. Стоимость равна, а платеж меньше. А в феврале, видимо, критичным событием считалось послание к федеральному собранию, после чего начался business as usual.
Важное про льготное кредитование: оно может быть прямым, как с льготной ипотекой, а может быть косвенным через кредитование на рыночных условиях и включение стоимости займа в цену госзаказа, при чем можно оставить это в статье «норма прибыли», тут всей правды мы действительно не узнаем. Однако наша ставка, что оно не так сильно повлияло на объемы выдачи, как банальная мягкая денежно-кредитная политика.
(4/6)
@unexpectedvalue
После начала войны компании стали брать меньше кредитов из-за шока (невозможно было принимать никаких решений) и потери международных рынков капитала. Если в феврале среднегодовой объем выданных кредитов достиг исторического максимума 78 трлн руб., то к февралю 2023 упал до 58 трлн., после чего возобновил рост. Тут два фактора: появление программ господдержки, но их вклад не так велик, если верить данным ЦБ, а также необходимость рефинансировать свои короткие займы: то есть вы взяли 100 рублей в долг, пришла пора вернуть их с процентами (допустим, 110 рублей), у вас нет этих средств, потому что война, санкции, структурная перестройка, вы и не планировали их возвращать, выберите свое, и банк дает возможность взять эти 110 рублей в долг на 3 года и на год примерно по одной ставке (допустим, вам недоступны льготные программы), но трехлетний кредит будет по плавающей ставке. Стоимость равна, а платеж меньше. А в феврале, видимо, критичным событием считалось послание к федеральному собранию, после чего начался business as usual.
Важное про льготное кредитование: оно может быть прямым, как с льготной ипотекой, а может быть косвенным через кредитование на рыночных условиях и включение стоимости займа в цену госзаказа, при чем можно оставить это в статье «норма прибыли», тут всей правды мы действительно не узнаем. Однако наша ставка, что оно не так сильно повлияло на объемы выдачи, как банальная мягкая денежно-кредитная политика.
(4/6)
@unexpectedvalue
- 🔥 9
- 👍 2
Post #228
2.48K
Unexpected Value Главное, что случилось в корпоративном кредитовании после 2022 года - переход на долгосрочные кредиты. Почему важно? Мы много переживаем о росте доли кредитов по плавающей ставке: с 30 до 47% за три года. Но нужно признать, что мы переоценили значимость этого…
Почему выдавались в основном короткие кредиты?
1) они, как правило, дешевле. в нормальной ситуации процентная ставка тем больше, чем выше срок кредита: вероятность того, что предприятие обанкротится в течение одного года меньше, чем в течение трех (на полях: если вероятность банкротства компании уже очень высокая, то с течением времени она будет снижаться, это один из столпов инвестиций в высокодоходные облигации), поэтому банк требует дополнительное вознаграждение за эти риски. Бизнес, не привыкший к длинному горизонту планирования, и для которого процентный риск выглядит как подбрасывание монетки, выбирает подешевле.
2) по тем же причинам короткий кредит проще получить (то есть даже если бы компания была готова взять кредит по ставке 50% на 3 год, банк бы его все равно не выдал).
Но почему тогда берут длинные кредиты? По ним существенно ниже платеж: на графике видно, как при увеличении срока кредитования ежемесячный платеж снижается в два раза при росте срока кредитования с 6 до 12 месяцев и с 12 до 24. При увеличении от 24 до 36 эффект уже не так велик, но все еще привлекателен. Ровно эта же логика у нас в ипотечном кредитовании: ипотеки выписываются более чем на 25 лет, потому что это снижает для заемщика обязательный платеж, а потом погашается в 5 раз быстрее.
(3/6)
@unexpectedvalue
1) они, как правило, дешевле. в нормальной ситуации процентная ставка тем больше, чем выше срок кредита: вероятность того, что предприятие обанкротится в течение одного года меньше, чем в течение трех (на полях: если вероятность банкротства компании уже очень высокая, то с течением времени она будет снижаться, это один из столпов инвестиций в высокодоходные облигации), поэтому банк требует дополнительное вознаграждение за эти риски. Бизнес, не привыкший к длинному горизонту планирования, и для которого процентный риск выглядит как подбрасывание монетки, выбирает подешевле.
2) по тем же причинам короткий кредит проще получить (то есть даже если бы компания была готова взять кредит по ставке 50% на 3 год, банк бы его все равно не выдал).
Но почему тогда берут длинные кредиты? По ним существенно ниже платеж: на графике видно, как при увеличении срока кредитования ежемесячный платеж снижается в два раза при росте срока кредитования с 6 до 12 месяцев и с 12 до 24. При увеличении от 24 до 36 эффект уже не так велик, но все еще привлекателен. Ровно эта же логика у нас в ипотечном кредитовании: ипотеки выписываются более чем на 25 лет, потому что это снижает для заемщика обязательный платеж, а потом погашается в 5 раз быстрее.
(3/6)
@unexpectedvalue
- 🔥 10
Post #227
2.26K
Unexpected Value Перед последним решением по ставке в этом году, давайте посмотрим на главную причину higher for longer по-русски — корпоративное кредитование Дальше лонгрид, поэтому основные тезисы: 1. Ипотечный портфель рос рекордными темпами, но долг нефинансовых корпораций…
Главное, что случилось в корпоративном кредитовании после 2022 года - переход на долгосрочные кредиты. Почему важно? Мы много переживаем о росте доли кредитов по плавающей ставке: с 30 до 47% за три года. Но нужно признать, что мы переоценили значимость этого события (как и влияние льготного корпоративного кредитования, но тут сложнее).
Смотрим график. До сентября 2022 года в среднем меньше трети кредитов выдается на срок больше 1 года. Еще 30% выдаются на срок до 1 месяца или до востребования (условно револьверные кредиты на текущие расчеты). 23% выдаются на срок до полугода и оставшиеся 17% - от 180 до 365 дней. То есть до 2022 53% займов имеют срок полгода плюс 30% задолженности по плавающей ставке. С учетом пересечений этих множеств, а также возможного наличия долгосрочных кредитных линий с фиксированной ставкой можем предположить, что примерно 60-70% задолженности кредитного портфеля перекладывает весь процентный риск на заемщиков. Таким образом, роль ключевой ставки в кредитовании корпоративного сектора была крайне высока
(2/6)
@unexpectedvalue
Смотрим график. До сентября 2022 года в среднем меньше трети кредитов выдается на срок больше 1 года. Еще 30% выдаются на срок до 1 месяца или до востребования (условно револьверные кредиты на текущие расчеты). 23% выдаются на срок до полугода и оставшиеся 17% - от 180 до 365 дней. То есть до 2022 53% займов имеют срок полгода плюс 30% задолженности по плавающей ставке. С учетом пересечений этих множеств, а также возможного наличия долгосрочных кредитных линий с фиксированной ставкой можем предположить, что примерно 60-70% задолженности кредитного портфеля перекладывает весь процентный риск на заемщиков. Таким образом, роль ключевой ставки в кредитовании корпоративного сектора была крайне высока
(2/6)
@unexpectedvalue
- 🔥 7
Post #226
2.6K
Перед последним решением по ставке в этом году, давайте посмотрим на главную причину higher for longer по-русски — корпоративное кредитование
Дальше лонгрид, поэтому основные тезисы:
1. Ипотечный портфель рос рекордными темпами, но долг нефинансовых корпораций почти в 3 раза выше, чем весь долг домохозяйств: за 2023 год ипотечный портфель вырос на 22% или 3 трлн руб., корпорации увеличили задолженность на 13% или 4.7 трлн руб.
2. Секторы-лидеры по объему полученных займов (торговля и обработка) являются лидерами и по вкладу в рост ВВП. При этом вклад прямого льготного кредитования здесь достаточно низкий - около 30% выдач в обрабатывающей промышленности (при порядка 50% в ипотеке), но при том, что основной спрос здесь обеспечивается со стороны бюджета, может быть косвенное кредитование за счет перекладывания процентных расходов в цену госзаказа.
3. Намного большее влияние оказала мягкая ДКП с ключевой ставкой 7.5% и резкое переключение бизнеса с коротких кредитных линий на длинные кредиты, чтобы снизить размер платежей и риск рефинансирования.
4. Уровень левереджа корпораций к выпуску сейчас ниже, чем в 2021 году. Т.е. выпуск растет не столько за счет кредитов, сколько через занятость и аванисирование из бюджета.
5. Доминирование коротких кредитов в прошлом делало влияние ДКП на экономику крайне сильным. Рост этого показателя вместе с льготными программами ослабляет трансмиссионный механизм ДКП, если на столе лежит вопрос о повышении ставки, я бы ставил на +200 б.п. Но как и летом, когда принималось решение о повышении с 7.5 до 8.5, это не станет маржинальным решением: инвестпроекты нерентабельны и при КС=15%
6. Если структурная перестройка подразумевала переток труда и капитала из гражданских отраслей в военные, то ее можно считать завершенной. Рано или поздно нас ждет обратная перестройка, но уже без бюджета в качестве источника спроса.
(1/6)
@unexpectedvalue
Дальше лонгрид, поэтому основные тезисы:
1. Ипотечный портфель рос рекордными темпами, но долг нефинансовых корпораций почти в 3 раза выше, чем весь долг домохозяйств: за 2023 год ипотечный портфель вырос на 22% или 3 трлн руб., корпорации увеличили задолженность на 13% или 4.7 трлн руб.
2. Секторы-лидеры по объему полученных займов (торговля и обработка) являются лидерами и по вкладу в рост ВВП. При этом вклад прямого льготного кредитования здесь достаточно низкий - около 30% выдач в обрабатывающей промышленности (при порядка 50% в ипотеке), но при том, что основной спрос здесь обеспечивается со стороны бюджета, может быть косвенное кредитование за счет перекладывания процентных расходов в цену госзаказа.
3. Намного большее влияние оказала мягкая ДКП с ключевой ставкой 7.5% и резкое переключение бизнеса с коротких кредитных линий на длинные кредиты, чтобы снизить размер платежей и риск рефинансирования.
4. Уровень левереджа корпораций к выпуску сейчас ниже, чем в 2021 году. Т.е. выпуск растет не столько за счет кредитов, сколько через занятость и аванисирование из бюджета.
5. Доминирование коротких кредитов в прошлом делало влияние ДКП на экономику крайне сильным. Рост этого показателя вместе с льготными программами ослабляет трансмиссионный механизм ДКП, если на столе лежит вопрос о повышении ставки, я бы ставил на +200 б.п. Но как и летом, когда принималось решение о повышении с 7.5 до 8.5, это не станет маржинальным решением: инвестпроекты нерентабельны и при КС=15%
6. Если структурная перестройка подразумевала переток труда и капитала из гражданских отраслей в военные, то ее можно считать завершенной. Рано или поздно нас ждет обратная перестройка, но уже без бюджета в качестве источника спроса.
(1/6)
@unexpectedvalue
- 🔥 17
- 👍 7
- ❤ 1
Post #225
3.99K
ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅ 🇷🇺 🐍 "бюджетное правило" @c0ldness
- 😍 12
- 🔥 8
- 😁 5
- ❤🔥 2
- 💯 2
Post #224
3.37K
Post #223
15.2K
Наша ежеквартальная карта с результатами продаж в построенных объектах за 3-ий квартал 2023. Резульаты за 1 и 2 квартал 2023 здесь и здесь.
Зачем мы ее делаем?
Всякий раз, когда вы слышите про «затоваривание» на рынке жилья, смотрите эту карту. Она показывает, удалось ли застройщику распродать квартиры в построенных за отчетный период домах. Удалось - если показатель выше 70%. Если выше 75%, то все даже слишком благополучно, если больше 80% - у вас льготная ипотеку. В отрасли кризис, если не удается распродать построенное, а не котлован. Это для топ-10 регионов по объемам стройки. На небольших рынках уже другие критерии.
Например, Краснодарский Край. Здесь общая распроданность по данным ЕИСЖС рухнула с 34% в конце 2021 года до 20% в середине 2023. Но причина простая: в Краснодаре начали много строить относительно недавно, и закончат через пару-тройку лет. Покупатель просто подождет, пока на месте стройки появится что-то кроме огромной дыры в земле, тем более, что дисконта на котлован сейчас почти не найти. Готовые проекты при этом распродаются на ура: 76% в этом квартале, 75% в предыдущем.
Но еще мы увидели, что застройщики учли, как сильно всех раздражают растущие цены, и вместо накачивания цен на готовые объекты, как это было в 2020 году, направили ажиотажный спрос в строящиеся метры:
1. мы видели рекордные выдачи ипотеки в августе-сентябре, на 35% выше прошлых достижений. При этом распроданность введенных объектов снизилась в районе погрешности.
2. общая распроданность при этом выросла с 30% до 35% (это много, в последний месяц квартала всегда относительно большие вводы, и выбывают из статистики более распроданные объекты). Если посмотреть отдельно на 2024 год, то показатель взлетел с 33% в июле до 49% на последнюю доступную дату.
Ну и отдельно смотрим на Московскую область. Мы полагаем, что там результат должен быть выше, дело скорее в ошибках в ЕИСЖС. Так что общий показатель распроданности введенных объектов мог бы быть еще выше (МО могла бы вполне дать +1% общего результата).
#жилье
@unexpectedvalue
Зачем мы ее делаем?
Всякий раз, когда вы слышите про «затоваривание» на рынке жилья, смотрите эту карту. Она показывает, удалось ли застройщику распродать квартиры в построенных за отчетный период домах. Удалось - если показатель выше 70%. Если выше 75%, то все даже слишком благополучно, если больше 80% - у вас льготная ипотеку. В отрасли кризис, если не удается распродать построенное, а не котлован. Это для топ-10 регионов по объемам стройки. На небольших рынках уже другие критерии.
Например, Краснодарский Край. Здесь общая распроданность по данным ЕИСЖС рухнула с 34% в конце 2021 года до 20% в середине 2023. Но причина простая: в Краснодаре начали много строить относительно недавно, и закончат через пару-тройку лет. Покупатель просто подождет, пока на месте стройки появится что-то кроме огромной дыры в земле, тем более, что дисконта на котлован сейчас почти не найти. Готовые проекты при этом распродаются на ура: 76% в этом квартале, 75% в предыдущем.
Но еще мы увидели, что застройщики учли, как сильно всех раздражают растущие цены, и вместо накачивания цен на готовые объекты, как это было в 2020 году, направили ажиотажный спрос в строящиеся метры:
1. мы видели рекордные выдачи ипотеки в августе-сентябре, на 35% выше прошлых достижений. При этом распроданность введенных объектов снизилась в районе погрешности.
2. общая распроданность при этом выросла с 30% до 35% (это много, в последний месяц квартала всегда относительно большие вводы, и выбывают из статистики более распроданные объекты). Если посмотреть отдельно на 2024 год, то показатель взлетел с 33% в июле до 49% на последнюю доступную дату.
Ну и отдельно смотрим на Московскую область. Мы полагаем, что там результат должен быть выше, дело скорее в ошибках в ЕИСЖС. Так что общий показатель распроданности введенных объектов мог бы быть еще выше (МО могла бы вполне дать +1% общего результата).
#жилье
@unexpectedvalue
- ❤ 9
- 🔥 5
- 👍 3
- 🤯 2
Post #222
13K
Каждый раз, когда речь заходит про «рынок ждёт обвал», «есть опасные дисбалансы» и т.п., вспоминаем важное правило: чтобы упали цены, у продавцов должна быть острая необходимость продать в установленный срок, то есть деньги от продажи нужны здесь и сейчас.
То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.
На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?
Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.
Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.
Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.
На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?
Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.
Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.
Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
- 👏 15
- 👍 9
- ❤ 1
- 👎 1
Post #221
9.34K
ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅ 🇷🇺 🤔 "Первичный рынок процветет, вторичный - будет стагнировать" - это ведь вежливый способ сказать, что распределение выигрыша от льготирования ставки смещается дальше в пользу застройщика от покупателя жилья? Т.е. дисконт/отрицательный эквити/убыток в виде…
Все же наш тезис, что такого сильного (сильно больше, чем уже есть) разлета цен не будет: либо вторичка будет тормозить продажи новостроек, либо девелоперы с банками начнут субсидировать вторичку, поддерживая оборачиваемость. Излишек производителя не может быть бесконечным.
Сама разница в ценах складывается из премии за качество продукта (все же новостройки поинтереснее, чем массовые панельные пятиэтажки) и финансового инструмента в виде пониженной ставки. Раньше эта разница компенсировалась за счет дисконта за риска недостроя. С приходом эскроу этот риск ушел, осталась только премия
Но важно, наверное, проговорить: массовая льготная ипотека - это способ поддержать продажи жилья и стимулировать темпы строительства. А заодно вытягивать ВВП через смежные отрасли. Выигрыш от этой программы для граждан - только экстерналия.
Зачем это нужно? Чтобы когда экономика перейдет в стадию роста (да, рано или поздно она перейдет в стадию роста), не случилось еще одного бутылочного горлышка с мгновенно растущим спросом и дефицитом предложения а-ля 2020-2021 даже без всяких льгот.
Хорошая эта policy или нет, вопрос больше политический, ответ на который мог бы быть получен на выборах (простите)
@unexpectedvalue
Сама разница в ценах складывается из премии за качество продукта (все же новостройки поинтереснее, чем массовые панельные пятиэтажки) и финансового инструмента в виде пониженной ставки. Раньше эта разница компенсировалась за счет дисконта за риска недостроя. С приходом эскроу этот риск ушел, осталась только премия
Но важно, наверное, проговорить: массовая льготная ипотека - это способ поддержать продажи жилья и стимулировать темпы строительства. А заодно вытягивать ВВП через смежные отрасли. Выигрыш от этой программы для граждан - только экстерналия.
Зачем это нужно? Чтобы когда экономика перейдет в стадию роста (да, рано или поздно она перейдет в стадию роста), не случилось еще одного бутылочного горлышка с мгновенно растущим спросом и дефицитом предложения а-ля 2020-2021 даже без всяких льгот.
Хорошая эта policy или нет, вопрос больше политический, ответ на который мог бы быть получен на выборах (простите)
@unexpectedvalue
- 👍 11
- ❤ 1
- 🔥 1
- 😁 1
- 🤨 1
Post #220
3.28K
Forwarded from ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅ 🇷🇺
🤔 "Первичный рынок процветет, вторичный - будет стагнировать" - это ведь вежливый способ сказать, что распределение выигрыша от льготирования ставки смещается дальше в пользу застройщика от покупателя жилья?
Т.е. дисконт/отрицательный эквити/убыток в виде разницы цены на первичке и вторичке, который покупатель фиксирует в момент покупки, будет расширяться, так @unexpectedvalue?
@c0ldness
Т.е. дисконт/отрицательный эквити/убыток в виде разницы цены на первичке и вторичке, который покупатель фиксирует в момент покупки, будет расширяться, так @unexpectedvalue?
@c0ldness
Post #219
13.1K
Unexpected Value Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%? Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое. При этом первичному рынку в случае…
Второе. Основной источник первоначального взноса — сбережения. Основной источник погашения кредита — средства от продажи имеющегося жилья.
На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).
Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.
Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.
Но это только со стороны спроса, ведь третье:
Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.
Итого
🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.
(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).
Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.
Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.
Но это только со стороны спроса, ведь третье:
Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.
Итого
🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.
(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
- 🔥 10
- 👍 3
Post #218
15K
Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?
Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.
При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.
Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.
Дальше сложнее:
Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:
Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?
Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.
Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.
В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*
*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.
(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.
При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.
Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.
Дальше сложнее:
Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:
Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?
Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.
Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.
В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*
*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.
(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
- 🔥 5
- 👍 2
- ❤ 1