ОДНОСТОРОННЕЕ ИЗМЕНЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, ОСНОВАННОЕ НА ДОГОВОРЕ, ПРИЗНАЕТСЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ НЕ ПОЛНОСТЬЮ, А ЛИШЬ В ЧАСТИ, ПРЕВЫШАЮЩЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКИ ОБОСНОВАННЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) РАЗМЕР, КОТОРЫЙ СУД ДОЛЖЕН УСТАНОВИТЬ ДЛЯ СОХРАНЕНИЯ БАЛАНСА ИНТЕРЕСОВ СТОРОН

Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2026 по делу А10-1644/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания № 14» обратилось к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» с иском о признании недействительным уведомления от 16.01.2024 № 12-42-И164/2024 об одностороннем изменении арендной платы по договору аренды имущественного комплекса от 04.06.2012 № 02/12/АИК-02. Договор предусматривал возможность увеличения арендной платы в одностороннем порядке на основании нормативных актов. Истец оспаривал изменение размера арендной платы за 2020 год до 332 142 576,78 рублей, считая его необоснованным.

Стороны заключили договор после конкурса; первоначальный размер арендной платы был определён по методике амортизационных отчислений. В 2015 году суд обязал дополнить договор условием об одностороннем увеличении платы. С 2012 года размер платы не менялся, но ранее подаваемые уведомления за 2016–2019 годы уже признавались недействительными.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью. Арбитражный суд Республики Бурятия признал уведомление комитета недействительным, поскольку в расчёт арендной платы были включены имущество, исключённое из договора, и рыночная стоимость аренды земельного участка, что противоречит статье 614 ГК РФ. Суд счёл сделку по изменению платы нарушающей права арендатора и не соответствующей условиям договора.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он согласился с выводами первой инстанции, подтвердив, что расчёт арендной платы не соответствует договору и закону, поскольку основан на неправомерном включении неучтённого в договоре имущества и завышенных параметрах. Апелляция не установила оснований для пересмотра выводов по существу спора.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (комитет): уведомление является исполнением согласованного условия договора об одностороннем изменении арендной платы на основании нормативных актов. Оно носит информационный характер и не может быть предметом оспаривания как сделка. Суды ошибочно отказали в применении условия договора и фактически освободили арендатора от уплаты за земельный участок, что нарушает баланс интересов.

Оппонент (общество): уведомление представляет собой одностороннюю сделку, подлежащую оспариванию. Его содержание нарушает статью 614 ГК РФ, поскольку расчёт включает имущество, не переданное в аренду, и необоснованно завышенные показатели. Сделка по изменению платы противоречит закону и должна быть признана недействительной.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды нарушили нормы материального права, признав уведомление недействительным полностью, не определив экономически обоснованный (рыночный) размер арендной платы. По смыслу статьи 180 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, при одностороннем изменении арендной платы допускается признание недействительной лишь её части, превышающей средние рыночные ставки. Суды не исследовали вопрос о балансе интересов сторон и не установили, в какой мере изменение платы было пропорциональным. При новом рассмотрении необходимо определить рыночную стоимость аренды и разрешить спор по существу.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Восточно_Сибирского_округа