🚨 Ипотека в санкционном банке может помешать зачислить в ЕС средства от продажи вашей недвижимости в РФ

Резиденты ЕС, продающие недвижимость в России, часто не задумываются об одном риске: если покупатель оплачивает недвижимость ипотечным кредитом от банка, находящегося под санкциями (Сбербанк, ВТБ и др., внесённые в Приложение I к Регламенту (ЕС) № 269/2014), это может стать проблемой при перечислении этих средств в ЕС из-за санкционных ограничений, если данный источник прописан в договоре купли-продажи.

В чем же проблема?

1️⃣ Упоминание санкционной организации в договоре. В большинстве ипотечных сделок в РФ ДКП прямо указывает, что часть суммы оплачивается за счёт кредитных средств, с указанием банка-кредитора. Это создаёт документальный след, напрямую связывающий продавца с подсанкционной кредитной организацией.

2️⃣ Продаваемая недвижимость передаётся в залог банку - риск по ст. 2(2) Регламента 269/2014. Пока ипотека не погашена, квартира находится в залоге у банка-кредитора. Ст. 2(2) Регламента (ЕС) № 269/2014 прямо запрещает прямо или косвенно предоставлять средства или экономические ресурсы в пользу лиц, внесённых в санкционный список. Залог недвижимости в пользу подсанкционного банка может квалифицироваться именно как предоставление ему экономического ресурса - то есть актива, которым банк получает возможность распоряжаться или из которого может извлечь выгоду.

3️⃣ Деньги, поступающие в ЕС, «окрашены» источником - риск по ст. 2(1) Регламента 269/2014 и ст. 12 Регламента 833/2014. Ст. 2(1) Регламента 269/2014 обязывает заморозить любые средства, связанные с подсанкционным лицом. Это, конечно, зависит от комплаенса банка: чаще это просто отказ принять такой капитал, но я допускаю и риски блокировки, если ипотека прописана в договоре. А ст. 12 Регламента (ЕС) № 833/2014 отдельно запрещает сознательно и намеренно участвовать в действиях, целью или результатом которых является обход санкционных ограничений. Комплаенс-служба европейского банка при проверке транзакции увидит: (а) договор с упоминанием ипотечного кредита от санкционного лица, (б) название подсанкционного банка, (в) факт залога в его пользу - и этого, как правило, достаточно, чтобы отклонить/заблокировать перевод (я пока сталкивалась только с отклонением, блокировки по клиентам не было в моей практике), инициировать проверку и, в силу ст. 8 Регламента 269/2014 (обязанность отчитываться об экономических ресурсах, связанных с подсанкционными лицами), передать информацию в национальный надзорный орган.

Вывод: если покупатель вашей недвижимости в РФ оформляет ипотеку в банке из санкционного списка ЕС, и этот факт зафиксирован в договоре купли-продажи (то есть прописано, что оплата идет за счет ипотеки в санкционном банке), заводить такой капитал на счёт в европейском банке я не рекомендую, независимо от суммы и вашего статуса резидента.
Можно использовать нейтральные третьи страны, через банки/брокеров которых можно будет инвестировать эту сумму и пользоваться ей. Предварительно ДО сделки уточняйте в вашем банке/брокере третьей страны, насколько он готов принять данный капитал.