Шесть из десяти

Мой приятель Илья Пискулин (основатель форума Движение) поделился исследованием про девелоперов. Я прочитал и завис на двух цифрах.

Опросили 52 компании анонимно: шесть из первой десятки страны, десять из первой двадцатки, семнадцать из тридцатки. Это не мнение пары игроков, это срез отрасли.

Первая. Больше 20% в цене квадратного метра это расходы на банки. Каждый пятый рубль покупателя уходит не на бетон, не на землю и не в прибыль застройщика, а за стоимость денег.

И вторая. 59% проектов не хватает денег на достройку, причём почти всем из них этих денег было выделено изначально недостаточно.

Изначально. То есть проект заходил в работу с бюджетом, которого заведомо не хватало. Застройщик занижал смету ради одобрения, банк одобрял, понимая, что цифры натянуты. Шесть проектов из десяти в стране стоят на таком фундаменте.

Теперь про то, что меня в этой истории зацепило больше всего.

В каждом строящемся жилом комплексе есть коммерция на первых этажах. И туда давно забежали частные инвесторы: купили помещение на котловане, посчитали будущую аренду, ждут ключей.

Если проект встанет, эти люди останутся с бумагами на руках и без денег. Эскроу вернёт вложенное, да. Но не вернёт два года ожидания, не вернёт разницу в ценах за это время и не вернёт проценты по кредиту, если брали на покупку.

И даже если дом достроят, остаётся вторая часть. Коммерция на первом этаже живёт трафиком жильцов. Дом сдали, а соседние очереди заморозили, двор не доделали, половина квартир не продана. Помещение у вас есть, а покупателей для арендатора нет.

Отсюда мысль, к которой я пришёл, пока читал исследование.

Заходя сегодня в любой строящийся проект, надо сразу быть готовым стать стратегическим инвестором на годы. Не на два, а на сколько придётся.

Потому что каждый неудавшийся спекулянт рано или поздно превращается в стратегического инвестора. Просто не по своей воле.

И имя на вывеске тут мало что решает. Недофинансирована больше половины отрасли, а это значит, что вопрос уже не в том, насколько известен девелопер. Вопрос в том, за счёт чего вы будете держать объект, если он зависнет.

Но у этой истории есть и вторая сторона. Для тех, у кого есть свободные деньги.

Эти проекты никуда не денутся. Они просто сменят хозяина: от того, кто не смог достроить, к тому, кто сможет. Часть через год-полтора пойдёт на торги, часть продадут с дисконтом ещё до банкротства, часть достанется тем, кто способен закрыть кассовый разрыв и довести стройку.

Я писал об этом на прошлой неделе: процедур наблюдения, то есть предбанкротной стадии, за год стало больше на четверть. Вот они и есть.

В сухом остатке: кризис начался, нас штормит, и дальше будет качать сильнее. В такой воде выживают те, кто способен долго держать. Если держать нечем, в стройке сейчас делать нечего.

Отдельное уважение Илье, что вытащил это на свет. В отрасли о таком говорить не принято. Со сцены рассказывают про рост, рекорды и «уверенный спрос». А тут пятьдесят два девелопера анонимно сказали, что денег не хватает.



#недвижимость #инвестиции