Пункт невозврата

На прошлой неделе читал письмо офлайн-ритейла в правительство и поймал себя на мысли, которую не ожидал.

Под ударом не маркетплейсы. Под ударом обычные предприниматели, которые последние пять лет покупали помещения под пункты выдачи как надёжный арендный бизнес.

Премьер-министру ушло обращение от РАТЭК, Ассоциации текстильщиков, сети «Леонардо» и операторов торговых центров. Просят выровнять налоговые условия с маркетплейсами, и претензия справедливая: магазин платит со всей выручки, площадка только с комиссии.

Но смотрите, что предлагают.
Обязать пункты выдачи работать на общей системе налогообложения. Либо ввести компенсирующий сбор, 5% от оборота выданных товаров.

Берём калькулятор. Маржинальность ПВЗ сейчас 3-8%, а сбор предлагают 5% от оборота. Не от прибыли, от оборота. То есть значительная часть пунктов выдачи после такого сбора становится убыточной. Не менее прибыльной, именно убыточной.

И это поверх штрафов за качество, которыми площадки уже удерживают от 5 до 15% выручки. А таких точек в стране больше ста тысяч только у двух крупнейших маркетплейсов, и принадлежат они в основном не площадкам, а обычным предпринимателям.

Занимаюсь недвижимостью пятнадцать лет. Последние годы ПВЗ стал одним из самых популярных арендаторов для небольшой коммерции. Помещения под них покупали, в объявлениях указывали как доказательство надёжности: сетевой арендатор, договор, стабильный платёж.

И в этом была логика. Пункт выдачи это арендатор, которому не нужен трафик. Ни витрин, ни входа с улицы, ни потока прохожих. Ему нужно помещение, которое другие форматы не рассматривают.

Пекарня без трафика не встанет, аптеке нужен другой формат, салону витрины. А ПВЗ садился и в спальник, и в цоколь, и во двор.

За это его и любили инвесторы. За помещение, которое больше никому не сдашь, платили как за полноценный арендный бизнес. Только платили не за помещение, платили за арендатора.

Пока ПВЗ платит, помещение выглядит ликвидным. Он уходит, и выясняется, что ликвидность была не у помещения, а у арендатора.

В Москве это ещё решаемо, нового арендатора найдёте за месяц-два. В регионах помещение под ПВЗ часто и покупалось под ПВЗ: не самая проходная улица, вход со двора, зато дёшево. Замените вы там пункт выдачи кем?

Если у вас такой объект, посмотрите договор: срок, условия расторжения, за сколько арендатор должен предупредить. Три месяца уведомления и три месяца простоя это разные деньги.

Дайте объявление, что помещение сдаётся. Водить на показы никого не надо, арендатора беспокоить незачем. Просто зафиксируйте, сколько звонков, от кого и под какой формат. Ликвидность проверяется за неделю на реальном спросе, а не на ощущениях.

И прикиньте честно, кто сядет на это место вместо ПВЗ и по какой ставке. Не кто теоретически мог бы, а кто реально арендует похожие помещения на вашей улице. Если ответа нет, думайте о выходе заранее.

Оговорка. Пока это только письмо, решения нет. Wildberries не согласился, Ozon и Яндекс Маркет комментировать отказались, лоббистский вес у площадок немаленький.

Но есть вторая чаша весов, и она тяжелее. Бюджет дефицитный, дособирать нужно везде и сейчас.

Когда на одной чаше интересы площадок и малого бизнеса, а на другой необходимость наполнить бюджет, я бы не ставил на первую. У государства свои приоритеты, и в такие периоды они перевешивают.

Так что хоронить инициативу рано. Даже если этот сбор не пройдёт, логика останется: найти, где дособрать. А пункты выдачи мишень удобная, их много и через них идёт огромный оборот.

Пройдёт сбор или нет, я не знаю. Но вопрос, который он поднял, никуда не денется. Потому что он не про налоги. Он про то, за что вы на самом деле платили, когда покупали помещение с арендатором.

В сухом остатке: любой арендный бизнес стоит ровно столько, сколько стоит помещение без арендатора. Всё остальное временный бонус, и однажды он заканчивается.


Мой канал в 👉МАХ

#недвижимость #инвестиции