С молотка

Вчера записывали подкаст с финансистом Игорем Шимко и зацепились за мысль про волны.

На рынке время от времени поднимается волна, на которой можно заработать. Была волна льготной ипотеки. Была волна IPO. Сейчас идёт следующая, и смотрят в неё пока немногие.

Торги. Я открыл агрегатор и сам удивился. Прямо сейчас в продаже 58 259 лотов недвижимости. Плюс 26 273 автомобиля и почти пять тысяч единиц спецтехники.

Занимаюсь недвижимостью пятнадцать лет и такого количества объектов на торгах не помню.

Откуда это берётся, я писал последние недели. Ставка не снижается, дефицит бюджета растёт, у компаний кончается запас прочности. За первое полугодие банкротами признали 3,55 тысячи юрлиц, во втором квартале рост уже 21%. Больше всего в Москве, Подмосковье и Петербурге.

И вот цифра, на которой я остановился. Процедур наблюдения, то есть предбанкротной стадии, стало больше на 25%.

Наблюдение это то, что происходит за год-полтора до торгов. Значит нынешние объёмы не пик, а начало.

Один из последних моих кейсов: торговое помещение в центре Москвы, купленное на торгах по банкротству. Сделали небольшой ремонт, нашли арендатора, сдали. Потом продали уже как готовый арендный бизнес, на 50% дороже входа. Весь цикл занял меньше года.

Ремонт там был косметический, никакой реконструкции. Разница в цене появилась не из стен, а из того, что объект перестал быть проблемным лотом и стал понятным активом с арендатором и договором.

Конкуренция на торгах распределена неравномерно, и распределена она по деньгам.

До 50 миллионов это кровавый океан. Там толпа, там азарт, там цену загоняют до рыночной и выше, и заработать почти нечего.

От 50 до 150 миллионов участников заметно меньше.

А самое интересное начинается от 200 миллионов. Там инвесторов единицы, и появляется реальная возможность забрать объект на предпоследнем шаге понижения, то есть почти по минимуму.

Логика простая: чем выше чек, тем меньше людей, у которых есть такие деньги и готовность с ними зайти в сложную сделку. Рынок, который все считают перегретым, перегрет только внизу.

Как работаю я. Инвестор оплачивает покупку сам и оформляет объект на себя, а мы с командой ведём сделку целиком и забираем 30% от чистой прибыли. Беру в работу не всех: только тех, кого знаю, кто сам заниматься этим не хочет, но готов платить за работу.

И обязательно про вторую сторону. Пятьдесят восемь тысяч лотов это не пятьдесят восемь тысяч выгодных сделок. Подавляющее большинство из них не нужны вам ни за какие деньги.

Зарабатывает на торгах тот, кто умеет быстро отсеивать: проверить документы и историю объекта, понять, кто там живёт и выйдет ли оттуда, оценить реальную ликвидность, а не кадастр. И посчитать свою максимальную цену до аукциона, а не поднимать её в азарте.

Главное, о чём забывают новички: надо заранее знать, кому и за сколько вы это продадите. Купить на торгах несложно, выйти из объекта гораздо труднее.

В сухом остатке: объектов на торгах больше, чем за все пятнадцать лет, что я в этом рынке. Только это не распродажа, а работа. И самое вкусное там, где меньше всего желающих.



#недвижимость #инвестиции