Грязные ботинки

Есть у меня примета, проверенная годами.

Если приехал смотреть объект и не испачкал ботинки, значит опоздал. Там, где уже чисто, уложена плитка и работает лифт, цена давно другая. Самое интересное на объекте происходит тогда, когда вокруг грязь, техника и забор.

Это неудобно, непарадно и не для всех. Но именно там зарабатывают.

Логика простая, её все знают и почти никто не применяет. Чем выше готовность, тем выше цена. За два-три года стройки метр дорожает на десятки процентов, и ты либо платишь за чужое спокойствие, либо сам живёшь с неопределённостью и забираешь эту разницу.

Теперь про офисы, потому что там сейчас складывается любопытная история.

По итогам года вакантность в офисах класса А в Москве подрастёт до 7,8%, максимум с 2023 года. Звучит как плохая новость, но это средняя температура.

Если посмотреть внимательнее, окажется, что почти всё свободное сосредоточено в новых зданиях на отшибе, вне сложившихся деловых зон. А в обжитых местах вакантность полтора процента, а кое-где и ноль.

Ставки при этом не падают, а растут: аналитики ждут до 42 тысяч за метр в год. Причина обычная, альтернатив просто нет.

Средняя цена продажи в новостройках сейчас 505 тысяч за метр. В Сити 683.

К чему это я.

Сейчас мне показали проект, который как раз в той стадии, где ботинки пачкаются.

EDEL, бизнес-центр класса А в Марьиной Роще, 17-й проезд, рядом две станции метро. Одиннадцать этажей, около 15 тысяч квадратов, своя парковка, офисы с террасами. Застройщик Stenoy, срок сдачи четвёртый квартал 2027 года.

Но интересно другое. Проект прямо сейчас проходит изменение технико-экономических показателей.

Говоря по-человечески, его переделывают в сторону улучшения: увеличивают площадь, усложняют архитектуру, добавляют благоустройство, расширяют набор планировок, переделывают главное лобби.

А продаётся он пока по цене проекта, которого ещё нет.

Вот это и есть та самая точка, ради которой пачкают обувь. Вы фиксируете метры сегодня, а получаете их в здании, которое будет лучше того, за которое вы заплатили.

Что я бы обязательно проверил, прежде чем заходить.

Первое и главное: на какой стадии согласование новых ТЭПов и что будет, если их не утвердят. Улучшения, которые ещё не согласованы, это планы, а не гарантия. Спросите прямо.

Второе: зафиксирована ли ваша цена независимо от итогового метража и изменений. Бывает, что улучшили продукт, а потом пересчитали стоимость.

Третье: что с договором. На ранней стадии это главный документ, читать его надо до того, как обсуждать скидку.

И четвёртое, про деньги. Посчитайте не только цену входа, но и цену выхода: кто будет арендатором, по какой ставке и сколько займёт поиск.

Ранний вход это не бесплатная скидка. Это плата за то, что вы берёте на себя часть неопределённости, которую другие брать не хотят. Кто-то за это получает лучшую цену и доходность, а кто-то сидит потом с проблемой.

Разница между первыми и вторыми одна: первые задают неудобные вопросы до сделки, а не после.

Цены от 330 т.р. за квадратный метр (с НДС), на лоты от 10 000 кв.м. Актуально до 30.11.2026.

Посмотреть проект и задать свои вопросы можно тут: https://edel.business/

#недвижимость #инвестиции