Романенко|ProСтроительство

Чтобы стать огромным, ВкусВилл был вынужден отказаться от собственной уникальности.

В 2009 году Андрей Кривенко открывает в Москве маленький молочный киоск площадью всего 5 квадратных метров. Назывался он «Избёнка».

Идея была простой. Продавать натуральные продукты от небольших локальных производителей. Без консервантов. С короткими сроками хранения.

Покупателям идея понравилась. За несколько лет сеть «Избёнка» выросла до сотен точек.

Но Кривенко понимает одну проблему. За молоком и творогом люди приходят к нему. А за остальными продуктами идут в Пятёрочку или Перекрёсток.И тогда в 2012 году появляется новый формат - «ВкусВилл». Полноценный магазин здорового питания.

Первые магазины оказались убыточными. Но команда не сдалась. Изменила ассортимент, подход к клиентам и формат работы.

И это сработало.

К 2018 году ВкусВилл становится одним из самых любимых магазинов страны. Более 900 магазинов. 54 миллиарда рублей выручки. Более миллиарда рублей чистой прибыли.

Казалось бы - идеальная бизнес-модель. Но именно здесь начинается самое интересное. Чтобы расти дальше, поставщикам ВкусВилла нужны были новые объёмы. И тогда Андрей Кривенко принимает неожиданное решение.

Он помогает своим поставщикам выйти в другие сети. В том числе в Перекрёсток через проект «Зелёная линия».

Фактически ВкусВилл начинает делиться тем, что когда-то делало его уникальным.

Проходит несколько лет.

И покупатели начинают замечать странную вещь.

Многие товары и производители, за которыми раньше шли только во ВкусВилл, появляются в других сетях. Перекрёсток. Яндекс Лавка. Самокат. Ozon Fresh.

Получается парадокс.

То, что сделало ВкусВилл успешным, постепенно перестало быть уникальным.

Но самое интересное произошло дальше.

В 2020 году онлайн-продажи давали всего 0,5% выручки компании. К 2025 году -уже более 53%. За один только 2025 год ВкусВилл закрыл 286 магазинов.

Потому что главным бизнесом стали уже не магазины. А доставка.

Получается, ВкусВилл проиграл?

Наоборот.

Компания стала больше, сильнее и прибыльнее. Но цена этой победы оказалась высокой. Большинство компаний умирают потому, что не меняются. ВкусВилл выжил потому, что изменился. Но после этого перестал быть тем самым ВкусВиллом.

Недвижимость давно стала не просто квадратными метрами или способом сохранить деньги, а настоящим социальным явлением, где для огромного количества людей сама идея «своего угла» остаётся одной из главных жизненных целей, даже если ради этого приходится брать кредит на 20-25 лет и на долгие годы вперёд связывать себя обязательствами перед банком.

И иногда становится интересно -действительно ли это всегда правильная стратегия, или во многом речь идёт уже не только про рациональный расчёт, а про ощущение стабильности, безопасности и внутреннего спокойствия, за которое люди готовы платить очень высокую цену.

Потому что, если задуматься, многие финансовые решения в нашей жизни вообще строятся не столько на выгоде, сколько именно на желании снизить тревожность и получить ощущение контроля над будущим.

Та же страховка.

Всегда ли она экономически оправдана?
Далеко не всегда.

Но огромное количество людей всё равно готовы платить за неё годами просто потому, что страховка даёт ощущение защищённости даже в ситуациях, которые могут никогда не произойти.

И в каком-то смысле покупка строящейся квартиры тоже похожа на такой механизм.

С одной стороны, человек покупает будущее жильё дешевле текущего рынка, рассчитывает на рост стоимости объекта, выбирает локацию, проект и надеется зафиксировать своё место в будущем городе.

Но с другой стороны - это ведь тоже определённая форма ожидания и риска, своеобразный фьючерс на недвижимость, где никто до конца не может спрогнозировать, каким будет рынок через несколько лет, как изменится стоимость денег, спрос, само качество проекта и вообще насколько сильно изменится среда вокруг.

И, наверное, именно поэтому рынок недвижимости всегда будет не только про цифры, доходность и инвестиции, но ещё и про психологию, страхи, ожидания и человеческое желание чувствовать устойчивость в очень нестабильном мире.

Как всегда жду комментариев и 👌

Любите заглядывать в окна домов?
Нет, сейчас не про то, о чём вы подумали 🙂

Иногда смотришь на дома, которые сдались 15–20 лет назад, и до сих пор можно увидеть квартиры без отделки, в которых, кажется, так никто ни разу и не жил.

Конечно, ситуации бывают разные, и за такими окнами иногда стоят истории, которые со стороны даже невозможно представить.

Но есть и другая категория объектов — квартиры, которые когда-то покупались как «идеальное вложение на будущее», после чего просто закрывались и десятилетиями стояли без ремонта, арендаторов и какого-либо использования.

И вот здесь возникает интересный вопрос.

А задумывались ли вы, что за эти два десятка лет обычный депозит во многих случаях мог бы показать примерно сопоставимую доходность?

Тем более если смотреть на рынок не только в рублях, а, например, через долларовую стоимость квадратного метра, которая в ряде локаций сегодня находится примерно на уровнях середины или конца 2000-х годов.

И получается довольно парадоксальная история.

Человек десятилетиями держал замороженный капитал в пустой квартире, нёс расходы на содержание, коммунальные платежи, налоги, ремонты дома, при этом психологически считая, что недвижимость «точно надёжнее денег».

Хотя сама доходность такой стратегии далеко не всегда оказывается настолько очевидной, как принято считать.
Как всегда жду комментариев и 👌
Так же видео формат в 😅.
Романенко |ProСтроительство

Почему стоимость недвижимости на первичном рынке сегодня часто выглядит настолько высокой уже на старте продаж?

Потому что за последние годы рынок сильно изменился, и застройщики всё чаще закладывают в цену будущую инфляцию, рост себестоимости строительства, дорогие кредиты, стоимость проектного финансирования и собственные ожидания по дальнейшему росту рынка ещё до того, как объект вообще построен.

В итоге покупатель на старте продаж сегодня во многих случаях приобретает уже не «дешёвый вход», как это было раньше, а стоимость, в которой значительная часть будущего роста уже заранее учтена.

Именно поэтому рынок первичной недвижимости местами начинает напоминать ситуацию в Таиланд, где объекты на старте проекта иногда стоят дороже, чем готовая недвижимость после завершения строительства или предложения на вторичном рынке.

То есть сама идея о том, что покупка на котловане автоматически означает будущую прибыль, постепенно перестаёт работать как универсальное правило.

Хороший пример - проект ЖК ЛДМ от Группа Эталон, который изначально выходил на рынок с очень высокой стоимостью, а сегодня часть предложений выглядит уже значительно дешевле относительно стартовых цен.

И это, наверное, один из главных сигналов того, насколько сильно изменился рынок за последние годы.

Потому что раньше инвестор на первичке покупал дисконт к будущему готовому объекту, а сейчас всё чаще покупает уже заранее «разогнанную» стоимость с довольно ограниченным потенциалом дальнейшего роста.

Как всегда жду комментариев и 👌
Так же видео формат в 😅.
Романенко |ProСтроительство

Сначала цель - потом объект

Большое количество людей сегодня покупает недвижимость, до конца не понимая, какую именно задачу она должна решать.

И речь сейчас не про квартиру для собственной жизни, а именно про инвестиционные покупки.

Потому что очень часто объект приобретается не под аренду, не под перепродажу, не под сохранение капитала и даже не под будущий денежный поток.

Недвижимость покупается просто потому, что «нужно купить недвижимость».

Именно поэтому позже многие сталкиваются с разочарованием, когда ожидания от объекта не совпадают с реальностью.

Потому что недвижимость сама по себе не является универсальным решением.

Это всего лишь инструмент, эффективность которого напрямую зависит от цели покупки.

Объект под аренду требует одной логики.
Под перепродажу - совершенно другой.
Под сохранение капитала - третьей.
А недвижимость для собственного проживания вообще оценивается по другим критериям.

Но проблема в том, что многие сначала покупают объект, а уже потом начинают пытаться объяснить себе, зачем он был нужен.

Хотя в нормальной последовательности всё должно происходить наоборот.

Сначала цель.
Потом стратегия.
И только после этого - конкретная недвижимость.

Потому что рынок давно перестал быть историей, где можно было просто купить «что-нибудь в бетоне» и автоматически заработать.

И, возможно, главный вопрос перед любой покупкой недвижимости сегодня звучит не:
«Что купить?»

А:
«Для чего я вообще это покупаю?» 👌

Как всегда жду комментариев и 👌
Так же видео формат в 😅.
Романенко |ProСтроительство

когда объектом владеет несколько человек

На первый взгляд совместное владение недвижимостью часто выглядит вполне удобной и логичной историей.

Один объект, несколько собственников, разделение вложений, рисков и расходов.

Но на практике именно такие объекты очень часто становятся источником самых сложных конфликтов и проблем.

Потому что недвижимость - это актив, который постоянно требует решений:
-сдавать или продавать
-делать ремонт или нет
-снижать цену или ждать
-брать кредит под объект
-вкладываться в реконструкцию
-менять арендатора
- делить доход
-оплачивать эксплуатацию и налоги

И пока у всех собственников одинаковые цели -система ещё как-то работает.

Но как только интересы начинают расходиться, объект очень быстро превращается из актива в постоянный источник споров.

Один хочет продать.
Второй -держать дальше.
Третий -вообще ничего не делать и просто ждать.

Особенно сложно становится в коммерческой недвижимости, где любые задержки в принятии решений могут напрямую влиять на деньги, арендаторов и ликвидность объекта.

Отдельная проблема - наследство, разводы, долги одного из собственников, аресты, банкротства и ситуации, когда часть владельцев вообще перестаёт участвовать в управлении объектом.

Именно поэтому заранее прописанные договорённости между собственниками иногда оказываются важнее самого объекта недвижимости.

Потому что хорошие отношения между партнёрами заканчиваются намного чаще, чем кажется в момент покупки.

Как всегда жду комментариев и 👌
Так же видео формат в 😅.
Романенко |ProСтроительство

Что выбрать: большую фиксированную ставку или процент от товарооборота?
На рынке коммерческой недвижимости многие собственники по привычке стараются выбить максимальную фиксированную ставку сразу, потому что именно она создаёт ощущение стабильности и понятной экономики объекта.
Но на практике всё не так однозначно.
Ответ, как мне кажется, почти всегда лежит в плоскости оценки самой локации и понимания будущего конкретного магазина.
Если есть опыт, понимание трафика и внутреннее ощущение, что точка действительно сильная, что магазин в этом месте способен раскрутиться и показать хороший оборот, то модель с меньшей фиксой, но большим процентом от РТО часто оказывается гораздо интереснее в долгую.
Потому что сильная локация со временем начинает приносить больше, чем любая «пережатая» ставка на старте.
Но здесь есть важный нюанс.
Магазин редко показывает хорошие результаты сразу после открытия.
Как правило, точка набирает обороты постепенно, и на полноценную раскрутку спокойно может уйти около года.
Именно поэтому модель с процентом от товарооборота работает только там, где есть уверенность в объекте и понимание, что арендатору есть куда расти.
При этом бывают ситуации, когда рост локации ещё впереди.
Например, рядом строится большой жилой массив, меняется транспортная ситуация, появляются новые потоки или район только начинает раскрываться.
В таких историях иногда имеет смысл ждать и делать ставку именно на будущий рост оборота, а не на максимальную фиксированную ставку здесь и сейчас.
Если же локация вызывает сомнения, поток неочевиден или есть вопросы к самому формату, то логичнее всё-таки бороться за более высокую фиксу.
Потому что ожидания будущего роста оборота далеко не всегда превращаются в реальные деньги.
И в какой-то момент становится понятно, что главный вопрос здесь не в формате договора, а в способности правильно оценить саму локацию ещё до подписания сделки.

Как всегда жду комментариев и 👌
Так же видео формат в 😅.
Романенко |ProСтроительство

«Лента» приобрела сеть гипермаркетов «О’Кей», и на самом деле это намного более интересная история, чем может показаться на первый взгляд.

Потому что подобные сделки очень хорошо показывают, как сейчас меняется весь крупный российский ритейл.

Если раньше большие сети в основном росли через строительство новых объектов, постепенно расширяя своё присутствие по регионам, то сегодня всё чаще речь идёт именно о покупке уже существующей инфраструктуры, готовой логистики, сформированного трафика и работающей операционной системы.

В сделку вошли 75 гипермаркетов и почти полмиллиона квадратных метров торговых площадей, а также распределительные центры и вся существующая инфраструктура сети.

И что особенно показательно -сделка фактически прошла без классической денежной оплаты. Основой стали долговые обязательства приобретённой компании.

Это очень хорошо отражает текущую реальность рынка, где ценность бизнеса сегодня определяется уже далеко не только выручкой или количеством объектов.

Крупный современный ритейл всё больше превращается в историю про эффективность управления огромной системой:
логистикой,
закупками,
IT,
операционными процессами,
скоростью принятия решений
и способностью удерживать маржинальность даже в сложной экономической среде.

Именно поэтому мы продолжаем видеть укрупнение игроков.

Потому что в подобных масштабах преимущество начинает давать не отдельный магазин, а сама система целиком.

И, кстати, отдельно интересно наблюдать за тем, что несмотря на многолетние разговоры о «смерти гипермаркетов», крупнейшие сети по-прежнему продолжают активно усиливать именно этот формат.

А значит внутри индустрии в него всё ещё верят намного сильнее, чем принято считать со стороны.

Как всегда жду комментариев и 👌
Так же видео формат в 😅.
Романенко |ProСтроительство

Ам Нямы.
Скрепыши.
Монстриксы.
Йокими.

Думаю, те, у кого есть дети, сейчас прекрасно понимают, о чём идёт речь 🙂

И самое интересное, что за всеми этими seemingly «детскими игрушками на кассе» на самом деле скрывается одна из самых сильных маркетинговых стратегий современного ритейла, которая работает намного эффективнее, чем многим кажется со стороны.

Потому что в какой-то момент начинаешь замечать довольно любопытную вещь.

Ты вроде бы идёшь в магазин просто купить продукты, но постепенно вместе с продуктами начинаешь покупать ещё и эмоции ребёнка, азарт коллекционирования, желание собрать всю серию и вот это знакомое каждому родителю:
«Ну давай ещё одного, нам всего одного не хватает».

И если честно, лично мы собрали уже далеко не одну такую коллекцию.

Более того, в какой-то момент даже ловили себя на мысли, что начинали менять привычные сети магазинов на те, где программа с игрушками казалась интереснее.

И здесь особенно интересно посмотреть на цифры.

Например, «Магнит» официально сообщал, что одна из акций со Скрепышами дала сети рост выручки на 1,8% и рост среднего чека на 1,1%.

А «Пятёрочка» во время акции с Ам Нямами выдала более 180 миллионов игрушек.

И это очень показательная история о том, как маленькая игрушка стоимостью в несколько рублей может менять покупательское поведение сильнее, чем большие скидки, бонусы и рекламные акции.

Потому что в этот момент ритейл продаёт уже не сам товар.

Он продаёт эмоцию, привычку возвращаться обратно и маленький семейный ритуал, который неожиданно начинает влиять на выбор магазина сильнее, чем цена молока или хлеба.

И, возможно, именно детские коллекции стали одной из самых гениальных маркетинговых стратегий продуктового ритейла за последние годы 👌
Как всегда жду комментариев и 👌
Так же видео формат в 😅.
Романенко |ProСтроительство

Интересная ситуация сейчас складывается вокруг длинных рассрочек от застройщиков.

Рынок всё чаще предлагает рассрочки на 2, 3, а иногда и 5 лет, и для многих покупателей это начинает выглядеть как реальная альтернатива дорогой ипотеке.

Но здесь появляется важный вопрос.

А существуют ли риски того, что при таких схемах начнут смещаться сроки ввода объектов?
Конечно существуют.

Потому что сама модель строительства сегодня очень сильно завязана на деньги, которые находятся на эскроу-счетах, и именно объём наполнения этих счетов напрямую влияет на возможность девелопера комфортно финансировать стройку.

И банки сейчас всё чаще довольно прямо посылают застройщикам сигнал о том, что рассчитывать в первую очередь нужно именно на те деньги, которые уже находятся или поступают на эскроу-счета, а не на слишком оптимистичные ожидания будущих продаж.

А длинные рассрочки -это история, где деньги поступают значительно медленнее.

Соответственно у рынка постепенно возникает очень непростая ситуация:
с одной стороны, застройщикам необходимо поддерживать продажи в условиях дорогой ипотеки, а с другой -слишком большой объём длительных рассрочек может создавать дополнительную нагрузку на финансовую модель проекта.

Именно поэтому сейчас, наверное, особенно важно смотреть не только на красивую схему покупки и размер ежемесячного платежа, но и на устойчивость самого проекта, темпы строительства, финансовую модель застройщика и объём уже реализованных продаж.

Потому что рынок недвижимости постепенно становится намного сложнее, чем просто «купить на котловане и подождать».

Как всегда жду комментариев и 👌
Так же видео формат в 😅.
Романенко |ProСтроительство

Паркинги - один из самых недооценённых активов в недвижимости 🚗

Пока большинство обсуждает квартиры, ставки и стоимость квадратного метра, рынок машиномест в хороших локациях показывает очень интересную динамику.

Причём многие до сих пор воспринимают паркинг как обычное дополнение к квартире. Что-то второстепенное, на чём не может быть серьёзного роста. Но практика последних лет показывает обратное.

Вот простой пример ЖК «Премьер Палас» на Петроградской стороне.

В 2018 году место в подземном паркинге там стоило около 2 млн ₽.
К 2021 году цены выросли уже до 3,5 млн ₽.
А сегодня отдельные предложения доходят до 9,9 млн ₽.

И самое интересное -это не какая-то уникальная история одного жилого комплекса.

Похожая ситуация сегодня наблюдается во многих проектах на Петроградской стороне, Крестовском и Петровском островах, а также в центральных районах города.

Причина достаточно очевидна: автомобилей становится больше, а количество мест в подземных паркингах ограничено самим проектом. Построить новые места спустя несколько лет после сдачи ЖК уже практически невозможно.

Во многих современных комплексах дефицит парковки начинает ощущаться уже в первые годы после заселения. Особенно в проектах бизнес- и премиум-класса, где на одну квартиру часто приходится не один автомобиль.

Дополнительно ситуацию сильно изменила платная парковка в городе. Люди всё чаще начинают считать не только комфорт, но и ежедневные расходы, время на поиск места и постоянные ограничения в центре.

В результате собственное машиноместо постепенно превращается из «приятного бонуса» в отдельный дефицитный актив.

И, как показывает рынок, в хороших локациях такие активы со временем могут расти в цене значительно сильнее, чем многие ожидают.

Как всегда жду комментариев и 👌
Так же видео формат в 😅.
Романенко |ProСтроительство