Аренда с правом выкупа (alquiler con opción a compra) - это договор, который объединяет обычную аренду жилья и будущую покупку. До выкупа арендатор живёт квартире, а часть арендных платежей может засчитываться в стоимость покупки.

Лично у меня опыта таких сделок пока не было. Но от друзей знаю о такой сделке в ресторанном бизнесе и при покупке квартиры, которая затянулась из-за проблем с документами и превратилась в аренду с ремонтом и выкупом.

В целом при умеренной инфляции и в евро такие договоры имеют право на жизнь, но в России и в рублях это почти не практикуется. На растущем рынке недвижимости Испании фиксация цены продажи конечно более интересна покупателю.

Основные условия договора:
📜 Заключаются либо договор аренды с опцией выкупа либо два договора: аренды и купли-продажи.

Оплачивается первоначальный взнос (prima) - около 10% цены продажи жилья, который позднее зачитывается в счет оплаты покупки. С этого взноса покупатель должен оплатить ITP (от 6 до 10%), а продавец - IRPF, но уже по факту выкупа объекта или истечения срока выкупа.

Определяется ежемесячная аренда и процент, который будет зачитываться в счет оплаты покупки.

Устанавливается срок, в течение которого можно реализовать право покупки - обычно до 5 лет. По истечению срока арендатор утрачивает право выкупа и первоначальный взнос.

Расходы обычно распределяются так продавец: IBI, plusvalia municipal, покупатель-арендатор: коммунальные платежи, текущий ремонт, ITP и пр.

Арендные платежи засчитываются в счет выкупа каартиры:
✅️ обычно первые 2 года засчитывается 100% аренды.
✅️ далее - 70-80%, но условия зависят от договорённости сторон.

Часть аренды регулируется законом LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Кстати согласно LAU (ст. 25) арендатор по умолчанию имеет преимущественное право покупки квартиры, но обычно договоры аренды имеют пункт об отказе от этого права.

Будущая покупка регулируется нормами Гражданского кодекса, так что условия выкупа и зачета аренды довольно гибкие.

На порталах есть подборки квартир в аренду с выкупом, но в тексте объявления речи об аренде зачастую нет.

➕️ для покупателя:
1. Фиксация цены на растущем рынке.
2. Зачет части арендных платежей в счет выкупа.
3. Возможность улучшить свой трудовой стаж, чтобы смочь взять ипотеку.

➕️ для продавца:
1. Фиксация цены.
2. Арендный доход.
3. Планирование.

➖️ для сторон - срыв сделки, рост или падение рынка недвижимости.

Юристы рекомендуют регистрировать опцию выкупа, чтобы исключить возможность продажи квартиры третьим лицам. Такое соглашение оформляется нотариусом, а срок выкупа должен быть до 4 лет.

#недвижимость #аренда #покупка

🏙 Лучшие посты о недвижимости
🌆 Аренда и продажа квартир в Валенсии

✌️ Спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain