ОКН

4. Транспортная, а чаще всего железнодорожная инфраструктура. Сюда можно отнести: гаражи, депо, вокзалы и даже аэропорты, ведь часто аэропорт переезжает и что-то нужно делать с его остатками: ВПП + здание аэровокзала. В Москве аэропорт со станции аэропорт переехал давно, поэтому мы наблюдаем за всем кипишем, который происходит на Ходынке, а вот в региональных городах застройка старого аэропорта может стать событием. Гаражи? Это не те самые гаражи-ГСК, которые сносит программа реновации, — это авангардные гаражи, которые пока существуют в различном статусе, где-то заехал и сидит Еврейский музей и центр толерантности, а кто-то продолжает стоять как гараж. В случае железнодорожной инфраструктуры у нас есть ряд депо, интересных, разворотных и кейс Рижского вокзала. Депо по логике своей можно отправить в категорию цехов, ибо морфотип застройки схожий, а вот что делать с вокзалом-то? РЖД всеми правдами и неправдами пытается привлечь внимание к аукциону по продаже Рижского вокзала, но заявок при первом заходе подано не было. Эксперты-консультанты говорят, что в здании можно организовать нынче трендовые: «фуд-холл, музей и баню». Это, конечно, лишний раз показывает уровень экспертов-консультантов, тогда уж до полной радости надо рекомендовать там делать: дворец падл кортов и зал славы бильярда. Посмотрим, все кейсы очень сложные и индивидуальные. Но, как с цехами, по фуд-холлу в каждом дворе делать не надо.

5. Дома культуры. Появились в начале советской власти, потому что красным товарищам надо было сделать новый центр притяжения для людей. Такой комьюнити-центр 1920-х с элементами культуры и образования. Напихали всё, что могли: творчество, обучение, где-то спорт и пропаганда в виде кино. МФК, как он должен был быть. Под такую специфическую, новую функцию создавались и новые здания, коих никогда не было. Вместе с развалом страны советов произошла и потеря актуальности ДК. Судьба у них у всех своя и часто сложная, где-то дискотеки, кино, где чуть ли не рынок открывался. Кто-то сгорел, но функция была. Форма была. Функция трансформировалась, а что делать с формой? Можно сжечь, как ДК в Перово, а можно реанимировать, как ДК «Серп и Молот». В любом случае это кейс того, как здание, которое может иметь статус ОКН, но может не иметь возможности выполнять функцию, которая была в него заложена.

6. Жилые дома. Девелоперам на оценку часто приходят жилые дома, которые надо обновить, взбодрить и как-то вовлечь в новую жизнь. История это всегда сложная и может быть долгая. Просто сделать кап. ремонт в доме конца 19 века и продать его как элитную недвижимость, увы, не получится. Потому что в элитной недвижимости люди, если и готовы заносить больше 1 млн. рублей за метр, то они хотят получить полностью весь комфорт нового дома. Первым камнем преткновения становится простая проблема — паркинг. Рыть паркинг под историческим зданием равняется всё из здания вытащить и всё новое занести. Это, к сожалению, делается очень сложно, когда дом является объектом ОКН. Старые дома — они сложные по своему массингу, поэтому часто девелоперам проблематично в них сделать планировки, отвечающие современным веяньям из-за глубины секции и размещению окон, их формату, размеру и количеству. Также могут быть сложности с организацией МОПов. Редевелопмент и вывод дома на рынок роскошной Москвы: долго, дорого, рискованно. И рискованно это ещё потому что может не сложится фин. модель из-за малого объема ТЭПов. И про непредвиденные расходы, которые могут всплыть как твоя бывшая весной, мы вообще молчим.

Продолжение следует...

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX