Фарш обратно не проворачивается

Последние месяцы в Москве прямо ренессанс градозащиты. Чем бы это могло быть связано? Само по себе это хорошо. Чем больше людей смотрят, что именно строят в городе, задают вопросы по архитектуре, высотности, ОКНам и документам, тем меньше вероятность, что совсем уж дичь пройдет тихо. Более того, примеры, когда общественное внимание реально влияло на проект, есть: СЭВ в итоге сохранили и реконструируют, новый цирк после публичного срача уехал с Вернадки, а проект на ЗУ «Мерзляковский, 22/3» вообще отменился после того, как история дошла до федерального уровня. Но есть важный нюанс: градозащита работает сильно лучше до того, как проект прошел согласования и на площадку приехали ковши.

Теперь у нас новый движняк — ЗУ «Новая Басманная, 26». Активисты создали отдельный канал, сайт, собирают подписи, пишут обращения и требуют остановить работы. Причем претензии у них гораздо шире одного сносимого корпуса: они выступают против высотной застройки рядом с усадьбой Демидова, требуют историко-культурной экспертизы и археологических исследований, хотят сохранить оставшиеся здания больницы, а в идеале вообще вернуть площадке общественную функцию — больницу или парк. При этом с главной претензией активистов — высотностью — сложно спорить. Разбирали ВЛА: 130-метровые стеклянные башни посреди Басманного выглядят как вставные зубы, а первоначальная концепция от Ginzburg Architects куда аккуратнее садилась в историческую застройку. Активисты прямо формулируют свою цель как остановку работ, отказ от высотного строительства и сохранение исторической территории.

Но дальше начинается важная разница между «проект плохой» и «проект сейчас можно просто отменить». «Новая Басманная, 26» возникла не вчера. Площадку несколько лет девелопили, определили ТЭПы, перебрали архитектурные концепции, работали с ОКН, проект перешел от MR к «Отраде», открылись продажи, на площадке уже идет снос.

Проект — это не только картинки ADM. Площадка стоила денег. Новый девелопер купил компанию, внутри которой лежит этот актив. Проектирование, согласования и подготовительные работы тоже стоили денег. Продажи уже начались. За всем этим обычно стоит банковское финансирование, а деньги имеют неприятное свойство тикать процентами каждый день. Если теперь сказать «ребята, спасибо, но вместо ЖК снова делаем больницу», возникает довольно простой вопрос: кто оплачивает банкет? Землю, проектирование, проценты, уже выполненные работы, расторжение договоров и потенциальные требования инвестора. Поэтому из фарша мясо собрать нельзя просто потому, что внезапно появилось много подписей.

И это не значит, что активисты зря бегают. Наоборот, история с Басманной хорошо показывает, куда именно надо направлять усилия. Если есть вопросы к соответствию фактических работ выданному РнС — проверять это. Если есть нарушения законодательства — доказывать их. Если проект еще можно корректировать по высотности, архитектуре, благоустройству или работе с историческими объектами — давить туда. Но тезис «мы соберем подписи и отменим весь проект, который несколько лет проходил градостроительную мясорубку» работает сильно хуже.

Потому что нормальная градозащита начинается не с ковша. Она начинается в тот момент, когда площадку купили. Когда появились первые ТЭПы. Когда меняются ПЗЗ. Когда появляется первая концепция. Когда становится понятно, какой будет высота. Когда проект идет на АГР. Вот тогда общественная дискуссия действительно может менять результат без необходимости потом ломать через колено уже запущенный девелоперский процесс.

Причем сами защитники Басманного любят вспоминать успешные градозащитные истории района — Палаты Щербакова, Палаты Анны Монс, Палаты дьяка Украинцева. И в этом как раз есть правильный урок: спасает не магическое количество подписей, а понимание, когда и на кого надо давить.

Пока с этим пониманием местами забавно. Например, защитники зачем-то решили писать в ADM с предложением отказаться от участия в проекте. Ребят, ADM здесь подрядчик. Бюро получило ТЗ от девелопера, нарисовало архитектуру и согласовывает ее с городом. Можно сколько угодно предъявлять им за то, как выглядит проект, но вопросы о том, строить ли здесь вообще и сколько метров, находятся немного в другом месте.

В градозащите тоже надо понимать, где принимается решение, кто заказчик, кто согласовывает параметры, на какой стадии находится проект и что именно еще можно изменить. Иначе получается много писем, рилсов, подписей и движухи, но все это летит немного не в ту дверь. А движуха ради движухи — это уже не градозащита, а контент.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠