ВЛА

Продолжаем собирать наш словарик девелоперских сокращений. Сегодня на повестке ВЛА — визуально-ландшафтный анализ. Штука, про которую обычно никто не вспоминает, пока где-нибудь посреди исторической Москвы внезапно не вырастает елдак, который оказывается видно примерно отовсюду.

А повод вспомнить появился хороший. В Москве вдруг откуда ни возьмись случился очередной градостроительный скандал. Кажется, только что бегали «спасать» Шуховскую башню — спойлер: не спасли. Потом был движняк вокруг Электрозавода — спойлер: на сам проект он особо не повлиял. Теперь общественность добралась до довольно проходного по нынешним московским меркам проекта на ЗУ «Новая Басманная, 26».

На первый взгляд вообще ничего выдающегося. На месте ушатанной больницы строят премиальное жилье, историческую усадьбу Демидовых не сносят, а реставрируют. Сам новый комплекс от ADM — несколько корпусов переменной этажности, максимальная отметка 36 этажей и около 130 метров. По нынешней Москве уже почти мелочь. На фоне того, что происходит где-нибудь в районе Шаболовки, вообще не разговор.

И тут на тебе: у Басманного района обнаружились защитники. Жители собирают подписи и требуют остановить именно высотное строительство на Новой Басманной. Ключевая претензия — как раз высота. И здесь надо быть объективными: Басманный — это та самая историческая Москва, где высотной застройки практически нет. Поэтому две современные стекляшки ADM здесь выглядят буквально как вставные стеклянные зубы среди реальной исторической ткани.

В упрощенном виде визуально-ландшафтный анализ — это проверка того, как будущий объект будет восприниматься в существующем городе. Проект берут и вклеивают в реальные панорамы с разных точек: что будет видно с улицы, из дальних перспектив, как изменится силуэт района, не залезет ли новая башня за историческое здание или церковь. Для территорий с ОКН это вообще отдельная радость: московские методические материалы прямо требуют анализировать условия восприятия объектов культурного наследия в исторической и природной среде и влияние окружающей застройки на их визуальное восприятие.

Причем ВЛА — это далеко не картинка «как дом выглядит с соседнего тротуара». Точка может находиться черт знает где. Если объект высокий, его проверяют по дальним прострелам и городским панорамам. Именно поэтому какой-нибудь новый дом способен неожиданно появиться у вас над исторической крышей за несколько километров от собственной площадки.

Хорошая иллюстрация обратного — наш «Five-эффект». Когда неуместная архитектура портит вам созерцание, физически находясь вообще в другой части Москвы. Вот для того, чтобы подобные сюрпризы не обнаруживались уже после появления монолита, ВЛА и существует.

Особенно чувствительная тема — церкви. В Москве огромное количество храмов имеют статус ОКН, а их колокольни и купола исторически работали как визуальные доминанты районов. Поэтому в материалах постоянно появляются те самые вклейки: вот храм, вот наш новый дом, смотрите — ничего ценного не перекрыли.

И поэтому в случае ЗУ «Новая Басманная, 26» возникает вполне логичный вопрос: какой жопой смотрели ВЛА? Рядом находится Елоховский собор, который даже сам девелопер перечисляет среди значимых объектов окружения проекта. Есть Храм Никиты Мученика на Старой Басманной. Есть наконец сама историческая ткань Басманного района. А посреди нее появляется 130-метровая стеклянная доминанта. Причем напротив площадки уже стоят две панельки — «Старая Басманная, 28/2» и «Старая Басманная, 24». Их высотность хотя бы можно было взять за отправную точку и попробовать собрать современный проект, который разговаривает с существующим районом, а не делает вид, что вокруг него чистое поле.

Вместо этого ADM сделал архитектуру, которая неплохо выполняет нынешний московский чек-лист: переменная этажность, активная пластика, стекло, террасы, разные объемы. Проблема в другом: эти дома можно взять целиком и перенести в другую точку Москвы — и практически ничего не изменится.

И вот здесь, кажется, возникает конфликт двух подходов. Можно выполнять общую методичку хорошей современной московской архитектуры. А можно сначала посмотреть, куда именно ты эту архитектуру ставишь. На Новой Басманной во главе угла должен был стоять именно ВЛА и работа с контекстом территории. Потому что ценность Басманного не в том, что туда можно еще раз принести архитектурные излишества. Ценность как раз в том, что это один из немногих районов Москвы, где исторический масштаб, силуэт улиц и отдельные доминанты пока еще считываются как единое целое.

В итоге город получает довольно вторичную архитектуру по методичке, а расплачивается за нее тем, что воспроизвести в другом месте уже нельзя: историей района, его масштабом и визуальной ценностью.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠