Мастер и девелопер

Последние новости про переходы проектов прямо добавляют булгаковщины на рынок недвижимости, главное, до ситуации, схожей с той, что произошла в театре Варьете, не доводить.

Кто же такой этот ваш мастер-девелопер и почему им хотят все стать? Если очень коротко, то мастер-девелопер — это девелопер, который покупает земельный актив, согласовывает всю ИРД (исходно-разрешительную документацию) проекта и продает на реализацию другому девелоперу. Этап «продажи» может случиться на любом этапе преддевелоперского цикла. От момента «купил землю» до момента «получили РнС» или даже «открыли продажи» — рынок знает всякое.

Условно, земельный участок без согласованных метров в Московском регионе мог стоить 10 тысяч рублей в пересчете на метр продаваемой, а вот там, где уже согласовано хотя бы ГПЗУ или понятны ТЭПы проекта, ценник в пересчете на метр продаваемой начинал делать пару иксов.

В этом суть мастер-девелопера — такой бизнес b2b, когда твои основные стейкхолдеры не клиенты, которым это всё втюхать надо, а лендлорды земли — как поставщики проектов, архитекторы и проектировщики — как руки, город — как заказчик и основное согласующее лицо и другие девелоперы как покупатели твоих трудов. Понятное дело, что взять и по щучьему велению стать мастер-девелопером не получится, нужен как минимум GR-ресурс. Хоть какой-нибудь полезный контактик, который поможет на этапах преддевелоперского цикла.

Рынок мастер-девелопмента довольно долго стабильно существовал. Главные мастер-девелоперы Москвы: Капиталисты, MR, ПИК. С земельной распродажей поневоле стал Самолет. Если ПИК всегда активно работал b2c, то вот граждане Капиталисты и MR реализовывали проекты довольно нехотя. Ведь маржинальность мастер-девелоперского бизнеса была выше. Да что там говорить, ПИК вообще во многих проектах Капитала фи-девелопер. Заметили, что как-то вышло из моды оборот «фи-девелопер». Напомним, что фи-девелопер — это когда документы согласовал мастер-девелопер и на реализацию позвал других ребят, но проект не продал. По сути, фи-девелопер — это как подрядчик по реализации проекта.

Правило игры мастер-девелопмента сейчас могут поменять несколько процессов:
Первый и ключевой — кризис на рынке недвижимости, когда девелоперы уже начали играть с площадками в горячую картошку и пытаются что-то кому-то продать, сдать и т. д.
Второй процесс — КРТ. Кто-то видит возможность в рамках КРТ согласовывать проекты и дальше их реализовывать как мастер-девелопер в регионах (да, это про Глоракс сейчас), а кто-то видит реальное ограничение (и это сейчас про Москву). Разные люди говорят, что городу Москва ой как не нравится, что девелоперы получают ТЭПы в КРТ, а потом продают этот проект или пытаются его нарезать на куски и продать (сейчас, кстати, это вообще нормотворчески регулируется плохо), и, как многие могут сделать выводы, если торговать КРТ будет нельзя, а Москва сейчас вся накрыта КРТ и ТЭПы без КРТ получить нельзя, то получается процесс мастер-девелопера может встать раком. Ну или мастер-девелопер будет один, с названием ДГП.
Третий процесс — сложное согласование АГРов, когда мастер-девелопер ТЭПы продал, а покупатель все равно в жопе, потому что согласовать АГРы не может и начинает становиться заложником процентов по бриджу, который был взят на проект (Да, это про региональных девелоперов в Москве). Этот припон с согласованием АГРов ставит под сомнение вообще весь процесс мастер-девелопмента, ну или оставляет его актуальным, когда полный пакет документов получен и можно завтра стартовать с продажами.

Посмотрим, что будет происходить, очевидно, что на краю жизни ключевые мастер-девелоперы города не останутся, но то, что и тут начались какие-то преобразования — факт.