ТЭП и АГР

Продолжаем формировать трехбуквенный глоссарий по ключевым девелоперским терминам. В прошлой серии разбирали ВРИ и МПТ. А теперь затронем вообще самые главные цифры в любом проекте.

ТЭП — технико-экономические показатели. Очень замудренное словосочетание, которое на профессиональном жаргоне обозначает — сколько метров недвижимости можно построить. Причем обычно речь идет про продаваемые метры жилья или коммерции. В более широком смысле под ТЭПами понимается абсолютно всё: сколько СПП ГНС (суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен), сколько получается юнитов, расчётное количество населения, паркинг, социалка, озеленение территории и т. д. Поэтому когда вы читаете текст, где написано: «ТЭПы по проекту составляют 100 тыс. кв. м», это, скорее всего, значит, что в проекте потом продадут 100 тыс. кв. м. В более искаженной логике 100 тыс. кв. м СПП ГНС, и значит надо умножить на коэффициент выхода полезных — продаваемых площадей — это что-то от 0,6 до 0,7. В элитке и офисах может быть больше — 0,8 и 0,9. Почему получается такая путаница? Ну для финансовой модели важно (то есть для девелопера и инвестиционщика), сколько будет метров продано, поэтому всегда фигурирует именно цифра полезных метров, а вот архитекторам или проектировщикам важен ещё СПП ГНС. Так было довольно долго, и собственно из-за магического перехода ГНС в полезную появился конфуз «коэффициента Д» (сначала его называли коэффициентом Жадности, но коэффициент Ж звучал не очень, поэтому это трансформировалось в коэффициент Джадности, а потом просто Д). Сейчас же конфуз полечили и в проектах будет прописываться площадь квартир.

Первое и главное девелоперское правило — «чем больше ТЭПов, тем лучше». Если вы слышите, что кто-то начинает разгонять историю, мол, давайте сделаем на 5 или 10 тыс. кв. м меньше и продадим всё остальное «дороже», — это чистой воды дешевая манипуляция, умноженная на слабоумие и волюнтаризм решений. Ситуаций, где бы финансовая модель показала показатели NPV лучше после «срезки ТЭПов», практически не может быть. Исключением могут быть только высотные проекты, которые вываливаются за отметки 150 и 200 метров, и чисто теоретически снижение ТЭПов и формирование более адекватной высотности может позитивно повлиять на фин. модель. Но это надо проверять прямо под лупой.

Тут и происходит связка между ТЭПами и АГРом. Ну, во-первых, АГР — это архитектурно-градостроительное решение в Москве и абсолютный аналог — АГО в Московской области (там вместо Р — О, потому что область. Шутка, потому что не решение, а «облик»). Во-вторых, проще говоря, АГР (АГО) — это та самая архитектура, те самые картинки, которые мы тут регулярно публикуем, смотрим, комментируем. В-третьих, с 2022 года именно из-за того, что все АГРы начал смотреть лично мэр, началась в городе эпоха «архитектурных излишеств» или «эмо-теха».

Если ТЭПы — это «доходная» часть проекта, то сейчас АГР — самая «расходная» часть проекта. Фасады должны быть сложными, динамичными, это, в свою очередь, влияет на массив здания — появляются всякие консоли, скай-мосты, террасы и т. д.

Ещё с АГРом и ТЭПами связана такая штука, как ПСО (план создаваемого объекта), это планировки, которые так любит обсуждать публика в любом проекте. Из-за требований по АГРам они как раз и стали все очень странными.

Согласование АГРов сейчас идёт сложно и долго. Любой АГР на вес золота. Те же региональные девелоперы в Москве согласовали АГРов кот наплакал. Посмотрим, как будут развиваться события по получению ТЭПов и АГРов дальше. Пока кажется, что город «тормозит» рынок долгими согласованиями.