МПТ и ВРИ

В нашей речи, особенно профессиональной, очень любят сокращения на 3 буквы. Возможно, эта любовь развивается еще потому, что легче отличить человека «в теме» или «не в теме», используя всякие сокращения в формате «КРТ, СКБ, УВК, КСО, ТЭП, РнС и т. д.». Поэтому будем немного погружать окружающих в те или иные сокращения из трех букв.

Сегодня подсветим животрепещущую тему всего 2025 года. Если на игле и волне льготной ипотеки, спроса на жилье летел, ехал, форсировал рынок жилой, то после закрытия лавочки под названием «льготная ипотека» происходят чаще старты продаж офисной недвижимости. Фокус с жилья сменился именно на коммерческую недвижимость. Почему так произошло?

На это есть несколько причин. Первая и самая простая: спрос — жилье перестало бить все рекорды продаж, продавать стало сложно и некомфортно. Второе — желание прекрасного города Москва становиться все более прекрасным, поэтому на повестку вышла история, что нужно создавать места приложения труда не только в классических офисных кластерах города. Один фактор — сверху, другой фактор — снизу, вот и получаем максимальный выход в продажу офисной недвижимости.

Всю нежилую недвижимость так или иначе можно назвать МПТ — места приложения труда. Места приложения труда могут быть довольно разные. Это у нас базово — коммерция и стрит-ритейл на первых этажах, а также офисные коробки. Дальше более оригинальные варианты: СКБ (соцкультбыт — они же школы и детские сады) тоже место приложения труда, дальше ТЦ с ФОКами. Совсем оригинально: склады, light industrial, технопарки, индустриальные парки, ЦОДы и всякие фуд-кластеры.

Девелоперы — ребята капризные, они хотят строить максимально рентабельный вид недвижимости, и, как вы понимаете, на момент иглы льготной ипотеки самые большие бабки могло принести жилье. Раньше был момент, когда очень хорошие показатели были у ТЦ (в пик общества массового потребления, когда любой уважающий себя горожанин в выходные отправлялся гулять по ТЦ). Что наиболее рентабельно сейчас? Крайне сложный вопрос, на рынке перемешались кони, люди из-за желания города согласовывать не только жилье, но и большой объем тех самых МПТ.

Какой ключевой инструмент и мотивация для девелопера сейчас строить МПТ? Это льгота за смену ВРИ. Что такое ВРИ? Вид разрешенного использования участка. То есть купили поле или старый завод — чтобы согласовать там жилые метры, надо занести нормально так бабла в город. Хочешь заносить меньше — строй МПТ, получай льготу за строительство и меняй ВРИ дешевле. Поэтому все девелоперы, в том числе элитные, заинтересовались совершенно непрофильными и несвойственными для них проектами.

Плату за смену ВРИ повышают довольно регулярно. Сильный скачок был в 2020 году, а дальше она начала индексироваться и часто просто убивать проекты, которые без смены ВРИ ещё могли бы получить зеленый свет, а с текущей платой будут дальше висеть на рынке.

Причем льготу за создание МПТ для смены ВРИ можно получить не за всякий МПТ. Во-первых, он должен находится за пределами ТТК. Во-вторых, его объем должен быть больше 5 тыс. кв. м в отдельно стоящем здании. Учитывая, как часто меняются правила игры и вообще процесс согласований и представления материалов, ой не долго такой подход ещё просуществует. И очевидно, что кто-то попадет на довольно жесткие бабки, как случилось с злополучным коэффициентом Д.

ВРИишная льгота, с одной стороны, пушит рынок офисников вперед, с другой стороны, закладывает две бомбы замедленного действия. Это метры офисов в «нетрадиционных локациях» и ценовой демпинг со стороны девелоперов, которые могут построить и продать офис ниже даже СМРной себестоимости только потому, что за этот объект МПТ прилипнет к девелоперу льгота ВРИ.

Консультанты про эти нюансы особо любят не разглагольствовать, потому чем чаще про это говорить, тем чаще клиенты, покупающие офисы, будут задумываться, не ляжет ли этот уютный рынок офисов завтра. А такие мысли сеять в головах клиентов запрещено. Поэтому обсудим, какая классная архитектура в новом офисном проекте, который сформируют новый офисный кластер. Ой, вей, наблюдаем.