Школьные годы чудесные

Очередная революция в московском девелопменте, которую все игнорируют. Речь у нас сегодня пойдет про школы. Если к требованиям по архитектуре жилых зданий или объектов МПТ уже все привыкли. Город Москва имеет свойство только хорошеть, то теперь надо адаптироваться и привыкать к новым требованиям и подходам по реализации СКБ.

Сразу надо отметить, что рост себестоимости у девелоперов из-за требований города за последние 5 лет можно оценить под 100%. Поэтому эти 2 оборота цены продажи метра отбиваются требованиями по типа: архитектурные излишества (сложный массив, себестоимость фасадных решений), строительство МПТ, плата за ВРИ, строительство СКБ и т. д. Маржинальность девелопмента из-за роста цен на рынке вообще не выросла. А учитывая динамику, она может во многих сегментах снизиться. Но вернемся к теме нашего сегодняшнего обсуждения — школы и детские сады.

Вообще строительство школ и детских садов — эта тема такая благодатная. На рынок недвижимости выходят люди, у которых есть дети, и многие готовы переплатить за квартиру, если рядом будет классная школа. Ведь если и башлять, то за будущее и комфорт любимого ребенка. Это если смотреть со стороны клиента. Понятное дело, что в школе главное — не красивое здание, а преподавательский состав. Но мы тут по теме архитектуры болтаем, поэтому сегодня про здания.

Если мы школу посмотрим со стороны девелопера, то это просто дополнительные расходы в фин. модели. Понятное дело, при сильном блоке маркетинга или продаж можно прийти, стукнуть по столу кулаком и сказать, что школа нужна крутая, давайте потратим на нее больше денег, и поэтому закомитимся на то, что будем продавать дороже. Но для таких решений нужен сильный коммерческий директор, способный пояснить и обосновать любое УТП в проекте и тем более крутую школу.

Раньше девелоперы могли обещать и не строить школу. Раньше её можно было сделать типовой и построить абсолютно одинаковую в нескольких проектах. Сейчас лавочку прикрыли. Варианта не построить школу просто нет. Даже теперь двигать сроки ввода вправо нельзя, хотя это желание у РП существует всегда, ведь «какая разница построить школу в рамках 3-й очереди или 5-й очереди, если фин. модель не тянет?». Варианта построить типовую теперь тоже нет. Плюс, если раньше можно было построить здание исходя из необходимого количества мест для проекта. То теперь город четко обозначил, какое количество учеников в школе является эффективным для вообще существования данной школы. Поэтому появилась тема с УВК. Если коротко, это УВК — это школа плюс детский сад на определенный объем учащихся: 1 тыс., 1,5 тыс., 2 тыс., 2,5 тыс. учащихся. Плюс изменился радиус доступности образовательного объекта.

Нагрузка на фин. модель только увеличилась. Ранее девелоперы закладывали 1 или 1,5 млн. рублей за одно место в школе. То есть вам надо построить школу на 500 мест — она будет стоить 750 млн. рублей. Недавно прайс вырос до 4 мультов за место, а учитывая какую красоту показали сейчас для 5 школ в центре, 5 архитектурных бенчей, то расходы на место составят все 7-8 мультов. То есть резко скаканули с затрат в виде 750 мультов за 500 мест до 3,5-4 ярдов.

Поэтому жить надо с первым тезисом — объект УВК — это новое архитектурное событие. Не типовое, с фишками и т. д. Расходы на СКБ вырастут минимум в 5 раз. Что может быть дальше? Город вообще может забрать под свое крыло строительство школ и детских садов. То есть просто надо будет перевести Х млн. рублей в бюджет, а город уже сам построит здание, которое посчитает нужным. Улучшит ли этот подход ситуацию в коммерческом девелопменте, покажет время. Плюс на тему со строительством СКБ влияет дополнительные траты по средней площади квартир, как мы понимаем, теперь размер важен.

Плюс надо наблюдать, как город будет реализовывать СКБ, которые зашиты в КРТ («2-я Звенигородская, 13»; «2-й Вражский, 5»; «Добролюбова, 8» и тд). С ними разная ситуация, в некоторых хотели реализовать жилье, а вместо жилья получилась СКБ.