Размер важен

Московский девелопмент заходит в очередную новую для себя реальность. Кажется, что девелоперский цикл — штука довольно длинная. От момента покупки земли до раздачи ключей дольщикам проходит обычно 5-6 лет (если ты не супер-пупер-мастер-девелопер, который может быстрее): 1,5-2 года проектирование и согласование, 3-4 года — стройка. Некоторые проекты покупались и согласовывались ещё до такого зверя, как Ковид, а вводятся только сейчас.

На таком рынке должны быть долгосрочные правила игры. Но нет. На рынке с длинным циклом правила меняются минимум раз в год серьезно, а так пару раз за год меняются тонкости и нюансы, которые ой как сильно могут насрать в результатах финансовой модели.

Архитектурные излишества появились в 2022 году как ответ на гундеж в формате: «стоят коробки, фу», «человейники» и т. д. Коробки быстро закончились. Теперь у нас сложная архитектура с огромным количеством летних помещений, доминанты, разновысотные секции и т.д. Но нюанс в том, что разница себестоимости одного фасада между коробкой и дома с архитектурными излишествами — 30-40%. Конструктив ещё может накинуть 20%. Куда все эти расходы перекладываются? Правильно, в цену реализации.

Также под постоянную критику и производство контента попадает площадь квартиры. Умники и умницы из интернета обычно считают, что жить в маленькой квартирке — это не просто ужасно, а даже опасно для ментального состояния проживающего. Поэтому только ленивый не кидался какашками в студии меньше 20 кв. м, и это в стране, где половина населения век назад вообще в коммуналках жила. Но, как говорится, графья изволят хоромы, поэтому стало ясно и понятно, что размер квартиры важен.

В прошлом году пыль сдули с СП54 (которому уже было два годика) и приняли решение, что всё. Шуток про маленькие квартиры не будет. Минимальная площадь 28 кв. м. Кажется, ну нормально, от шуток про «маленькую, но свою» избавились и всё, можно остановиться, но нет.

Москва должна дальше хорошеть, а хорошая недвижимость — это, очевидно, большая недвижимость. В массе своей люди хотят квартиры 70-90 кв. м, большим семьям вообще нужно квартиры больше 100 кв. м, которых на рынке массового сегмента практически нет. Поэтому теперь город принимает решение по сути регулировать среднюю площадь квартир в проектах. И по подсчетам города эта средняя получается 68-70 кв. м. Никакого запрета строить проекты с меньшей площадью нет. Хочешь хоть 30 кв. м, просто придется дополнительно заплатить за социалку всех «лишних» людей, которые появятся в проекте из-за мелкой нарезки. Может быть ли это выгодно? Да, но это дополнительные расходы, которые ложатся на фин. модель проекта. Поэтому у девелопера опять два стула — либо строить с высокой средней площадью, либо платить бабки. Детали показывали вчера в МКА.

Что такое решение сулит для рынка? Он продолжит сжиматься. Емкости на большие квартиры нет, поэтому на рынок будет выходить всё меньше проектов, они будут продаваться всё с меньшими темпами. Сделать подвижку по цене вниз нет возможности из-за архитектурных излишеств. Поэтому пики продаж, которые были в 2021 или в 2023 году, — это прямо рекорды, которые будут в Москве повторены далеко не скоро.

Рынок ещё год-полтора будет ехать на старых, ранее согласованных проектах. Ещё есть товарный запас, но вот что будет, когда он иссякнет? Будем наблюдать, восхищаться действиями умелых маркетологов и гениальных продавцов. Потому что один уровень — гнать мелкую нарезку под низкую ипотечную ставку, когда квартиру в московском регионе может себе позволить любой человек с зарплатой больше 100 тыс. руб., а совершенно другое, когда надо продавать большие квартиры с высокими ставками. Уровень сложности опять повышается.