Про сервитуты и не только

(часть 4)

На повестке дня всего два вопроса:
1. Как работает механизм «одна льготная ипотека в одни руки»?
2. В каких случаях банк может увеличить процентную ставку по Кредиту?

1. Как работает механизм «одна льготная ипотека в одни руки»?
Если исходить из буквального толкования, то все кредиты до 22.12.2023 г. «обнуляются» («заемщик может получить Кредит, если ранее (после 22.12.2023 г.) не приобретал жилье в соответствии с Правилами).
Получается правило «одна льготная семейная ипотека в одни руки» действует с 23.12.2023 г.?

Ответ: не все так однозначно.

Постановлением Правительства РФ от 20.01.2023 г. № 49 (в силе с 31.01.2023 г.) в пп. е п. 6 Правил внесли уточнение, что Кредит, предоставляемый в рамках Правил, может быть предоставлен заемщику только один раз.

Получается данное правило было введено уже с конца января 2023 г., но второй и последующий Кредит все равно продолжали с того момента выдавать заемщикам, воспользовавшимися программой поддержки в приобретении жилья.

Здесь у меня две теории:

– все опирались на максимально возможную сумму Кредита для каждого региона, т.е. в случае приобретения квартиры в Москве у каждого «нуждающегося» был лимит в 12 миллионов на заемные средства для приобретения жилья. Пока его не израсходовали по всем Кредитам, то можно продолжать их выдавать (детальный процесс описан в самом начале статьи);

– решили поддержать застройщиков и выдавали всем, кто подходил под критерии платежеспособного заемщика и имел ребенка, а ограничения заранее включили в Правила, чтобы в нужный момент перестать предоставлять больше одного Кредита.
Теперь осталось понять, как трактовать это сейчас во взаимосвязи с нормой о том, что все Кредиты «обнулились» после 22.12.2023 г. Ведь в пп. е, п. 6 Правил говорится, что его можно получить только один раз в рамках данной программы.

Применяя известный принцип

lex posterior derogat priori

с лат. «последующий закон отменяет предыдущий»

при коллизии, норма об «обнулении», появившаяся позднее: должна быть в приоритете по отношению к норме об «одной льготной ипотеке в одни руки», а значит, даже если Вы получили Кредит до 22.12.2023 г., то Вам могут одобрить выдачу ещё одного, главное, чтобы их общая сумма не превышала установленные лимиты (6 и 12 миллионов в зависимости от региона).

Однако, отказавшись от «буквоедства» и прибегая к телеологическому толкованию (какая общая идея закладывалась в нормативный акт его «создателями»), мы можем сказать, что все же в приоритете будет правило «одна льготная ипотека в одни руки». Поскольку указанная программа поддержки населения и застройщиков была призвана в первую очередь обеспечить нуждающиеся семьи в жилье, то единоразовое получение заемщиком Кредита означало бы достижение поставленной цели в отношении отдельно взятой семьи.

То, что застройщики решили нажиться мы оставим за рамками данной статьи…

В любом случае, при возникновении спора суд, по моему мнению, не будет так тонко размышлять о пределах юридического толкования, а просто сошлется на пп. е п. 6 Правил и укажет на «одноразовость» Кредита.

(Часть 3)

Начнем с простого. Как происходил процесс выдачи Кредита?

Семья находила квартиру в новостройке и направлялась заявка в банк на одобрение. Менеджер банка запрашивал информацию в ДОМ.РФ о наличие других Кредитов у заемщиков. В зависимости от региона были установлены лимиты в 6 и 12 миллионов рублей. Если общая сумма Кредитов с учетом нового не превышает эту сумму, то при отсутствии каких-либо других причин для отказа операция одобрялась. Поэтому на практике можно было иметь не одну квартиру, а например, сразу три, но, чтобы общая сумма по всем Кредитам не превышала лимитов в 6 и 12 миллионов.

Как говорится:

«Голь на выдумки хитра»,

и граждане нашли «лайфхак»: брали Кредит в один и тот же день в разных банках на покупку квартир, а поскольку информация в ДОМ.РФ поступала с опозданием, то у некоторых граждан совокупно сумма кредитов превышала установленные лимиты.
С целью борьбы с «мастерами ипотечных игр» в Правила в декабре 2023 г. Постановлением Правительства РФ внесли изменения:

– заемщиком является гражданин Российской Федерации, не являющийся заемщиком (солидарным заемщиком и (или) поручителем) по другому кредитному договору, заключенному со дня вступления в силу указанного Постановления (с 23.12.2023 г.), по которому банк получает (ранее получал) субсидию (абз. 6 п. 2);

– договором или дополнительным соглашением о рефинансировании, заключенными со дня вступления в силу указанного Постановления (с 23.12.2023 г.), может быть предусмотрено увеличение процентной ставки, в случае если заемщик является (ранее являлся) заемщиком (солидарным заемщиком и (или) поручителем) по кредитному договору (договору займа), заключенному со дня вступления в силу указанного Постановления, по которому банк получает (ранее получал) субсидию (пп. г, п.10).

Последний пункт впоследствии убрали (изменения вступили в силу с 28.05.2024 г.), но оставили в Решении (вступившего в силу с 02.05.2024 г.).

(Часть 2)

Коротко о главном:

1. Заемщик ранее (до 22.12.2023 г.) заключил Кредитный договор и исходя из буквального понимания положений Правил (аб. 6, п. 2) и Решения (аб.4, пп. д, п. 26/аб. 4, пп. и, п. 32).

Результат: Он имеет право на получение ещё одного Кредита (но это не точно).

2. Заемщик ранее (до 22.12.2023 г.) заключил Кредитный договор, а в период с 23.12.2023 г. по настоящее время взял ещё один Кредит. Банк поднял ставку, сославшись на ранее полученный Кредит.

Результат: Оспаривание повышение ставки возможно в судебном порядке, поскольку исходя из первого пункта решение банка незаконно.

3. Заемщик заключил Кредитный договор после 22.12.2023 г. и позже получил ещё один Кредит на аналогичных условиях, предоставив предварительно информацию о полученном ранее Кредите второму банку. Спустя время последний поднял ставку, указав, что «одна ипотека в одни руки» (аб.4, пп. д, п. 26).

Результат: Выдавая Кредит. банк знал, что Заемщик больше не попадает под условия программы льготного кредитования, а значит вся ответственность возлагается на него. Оспаривание повышение ставки возможно в судебном порядке.

4. Заемщик заключил Кредитный договор с 23.12.2023 г. по 27.05.2024 г. и позже получил ещё один Кредит на аналогичных условиях, но утаил информацию о полученном ранее Кредите от второго банка. Спустя время последний поднял ставку указав, что «одна ипотека в одни руки».

Результат: Учитывая, что должник умышленно утаил информацию об этом, то банк вправе ее повысить и это будет законно при условии наличия соответствующего пункта в договоре.

5. Заемщик заключил Кредитный договор с 23.12.2023 г. по 27.05.2024 г. и позже (начиная с 28.05.2024 г.) получил ещё один Кредит на аналогичных условиях, но утаил информацию о полученном ранее Кредите от второго банка. Спустя время последний поднял ставку указав, что «одна ипотека в одни руки».

Результат: Скорее всего, решение ситуации будет аналогично с четвертым пунктом, но в целом такая ситуация находится в пограничном состоянии и повышение ставки является не совсем законным. Поэтому читайте статью до конца, чтобы понять почему.

(Часть 1)

«Зачем тебе две ипотеки? Одна для ПИКа, другая для Самолета. Ставка у меня одна под 6%»

Сегодня будет разбор порядка предоставления льготного ипотечного кредитования при наличии детей при приобретении квартир по ДДУ или постройке частного дома и про противоречие норм правовых актов друг другу.

Сокращения:

Правила – Постановление Правительства РФ от 30.11.2019 г. № 1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)»;

Решение (доступ по ссылке в выходные, либо с 20:00 до 24:00 в будни) – Решение Минфина России от 28.06.2024 № 24-67381-01460-Р «О порядке предоставления субсидии АО "ДОМ.РФ" для возмещения российским кредитным организациям и АО "ДОМ.РФ" недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей (Версия 7)» (вместе с "Правилами возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей");

Кредит – кредит, выданный заемщику, имеющего детей, по льготной ставке на приобретение жилья в соответствии с Правилами (семейная ипотека);

🌞На улице прекрасная погода и я решил сделать небольшой анонс.

1️⃣В понедельник утром опубликую новую статью. Она достаточно душная, поскольку в ней много букв, но я ее разделил на 6 частей для удобного чтения. Намного комфортнее мне кажется читать ее будет на vc.ru

2️⃣В департамент культуры ищут делопроизводителя (не гос. служба).

Обязанности: подготовка писем, презентаций, кратких аналитических справок.

Требование: наличие юридического образования.

Формат работы: в офисе (м. Охотный ряд), иногда допускается удаленка, но это скорее исключение.

Оплата: 65 000 на руки. Если есть крутые скиллы, то могут прибавить.

Если Вы желаете или Ваши знакомые, то можете мне написать.

3️⃣В телеге есть возможность голосовать за канал, поэтому жмякните, кому несложно. Я буду очень благодарен👐

🗓Я пропустил все возможные сроки по написанию постов в канал и 1, и 3 сентября.

2️⃣Поэтому сегодня решил написать кратенько о двух серьезных правовых ошибках в законе об основах законодательства о нотариате (далее – Закон о нотариате).

📄В аб.1 ст. 34.1 Закона о нотариате указано следующее

«Единой информационной системой нотариата признается автоматизированная информационная система, принадлежащая на праве собственности Федеральной нотариальной палате (далее – ФНП) и предназначенная для комплексной автоматизации процессов сбора, обработки сведений о нотариальной деятельности и обеспечения всех видов информационного взаимодействия (обмена).

🔤🔤🔤🔤Начнем с простого. Право собственности – это вещное право, которое закрепляет основание принадлежности (присвоения) вещей.
🙌Вещь – это объект материального мира, то есть то, что можно потрогать, находящийся во власти (распоряжении) собственника. Традиционно выделяют триаду составляющих права собственности – владение, пользование, распоряжение.

🥸Итог: что нельзя потрогать, то не может находиться у кого-либо на праве собственности.

Что же нам говорит Закон о нотариате в таком случае?

🖥Информационная система нотариата представляет из себя некую вещь, которая ещё и кому-то принадлежит (об этом будет ниже). Если, конечно, эта система не представляет из себя суперкомпьютер, а нотариусы не приходят к нему с желанием получить ответ на «Главный вопрос жизни, вселенной и вообще», в противном случае это звучит нелепо.

Вывод:

ФНП может обладать исключительным правом на информационную систему, но никак не правом собственности.

А требуется ли вообще какое-то право на это?

📋В ст. 128 ГК РФ перечислены объекты гражданских прав. Данная классификация нужна, чтобы понимать, что может являться предметом сделок в рамках гражданского оборота.

🚙Существуют объекты, которые:
– не ограничены в обороте (машина, велосипед);
– ограничены в обороте (лекарство по рецепту, охотничье ружье);
– изъяты из оборота (танк, автомат).

❌Последняя категория изъята из оборота по одной простой причине, что она не может быть предметом сделок, поскольку служит общему благу всех граждан на территории государства, до того момента пока не введет его снова в оборот (например, танк может быть продан в частный музей).

💡Если мы допускаем идею, что ФНП имеет исключительное право на информационную систему, то она имеет возможность им распорядиться и передать его какому-либо другому юридическому лицу. Однако она нужна только нотариусам для выполнения функций, возложенных на них обществом и государством.

Вывод:

Информационная система нотариата не является объектом гражданского права и на неё не может быть исключительных прав у кого-либо!

👎Исключением будет ситуация, когда все же ФНП будет вынуждено распорядиться возникшим исключительным правом на неё, но такой вариант событий мне кажется маловероятным.

Вывод:

В аб.1 ст. 34.1 Закона о нотариате допущены две ошибки:

1. Информационная система принадлежит ФНП на праве собственности;
2. Информационная система признается объектом гражданских прав.

🍕Не так давно мне пришел на согласование договор на питание (кейтеринг, готовые обеды). В котором исполнителем являлся самозанятый. И тут я задумался, а может ли простое физическое лицо законно организовывать продажу готового питания?

📗Ведь обычно ИП или организации уведомляют о начале такой деятельности Роспотреб, работники обязаны получить медкнижку и ещё имеется ряд других механизмов, которые регулируют сферу общепита. Насколько они действенные не мне судить, но они устанавливают формальные критерии, которым должно соответствовать лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Так как быть с самозанятым?

Кратко:

👨‍💻Самозанятые могут осуществлять продажу продуктов собственного производства в т.ч. кейтеринг, готовые обеды и ему не требуется получать медкнижку.

Разбор:

2⃣🅾1⃣8⃣В 2018 г. был введен статус самозанятого. Однако там не содержится перечня видов деятельности, которым он имеет право заниматься, а указаны те, которыми он заниматься не может. Например,
- продажа алкоголя/табака;
- добыча полезных ископаемых;
- продажа товаров, которые ранее не использовались для собственных нужд и др.

🙇В таком случае будет действовать принцип «все, что не запрещено – разрешено» (лат. ubi jus incertum, ibi nullum – если закон не определен, то закона нет).

🍳Кроме того, есть письмо Минфина, в котором разъясняется, что самозанятый имеет право продавать продукцию собственного производства (Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 3 ноября 2020 г. № 03-11-11/95715).

🗒Направлять уведомление о начале осуществления предпринимательской деятельности в сфере общепита в Роспотреб требуется только ИП или организациям, у самозанятого такой обязанности нет (ч. 1, ст. 8 Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»).

📘Медицинскую книжку самозанятому оформлять не требуется, поскольку законом это не закреплено и речь там идет о работниках, а самозанятый не может никого трудоустроить (ст. 34 Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Вывод:

🤵‍♂️Для продажи готового питания домашнего производства достаточно иметь только статус самозанятого и выдавать чеки о продаже.
🤷‍♂️Предполагаю, что у законодателя пока ещё не дошли руки до детального регулирования данной сферы и в отношении самозанятых будут вводиться аналогичные механизмы контроля, что на мой взгляд является верным.

🤠Ведь сейчас получается, чтобы открыть любую палатку по продаже шаурмы, мягкого мороженного и лимонада домашнего производства достаточно сделать всего пару кликов на портале госуслуг. В общем чики-брики и в дамки.

📈 Не так давно Агентство RAEX опубликовало предметные рейтинги вузов России на 2024 год.

🏆 Тройкой лучших в категории права стали ВУЗы:

🥇 Санкт-Петербургский государственный университет
🥈 МГУ им. М. В. Ломоносова
🥉 НИУ ВШЭ
РАНХиГС занял 6.

🧐 Решил ознакомиться с представленной информацией и почекать пруфы, но к большому сожалению ничего дельного найти не смог... Вроде есть какая-то методика и пара непонятных графиков, но нет никаких сравнительных таблиц или графиков, которые показывали бы почему МГУ лучше ВШЭ.

📊 Можно же было хотя бы excel-таблицу сделать?

🐶 Возможно, где-то есть такая статистика и я просто «шарик» не смог разобраться с функционалом сайта, но по ощущениям, что собралась кучка эрудированных товарищей и просто расставили места по своему желанию.

👨‍🎓 Причем очень странно проводить рейтинг, понимая, что у Вышки, например, есть филиалы и юрфак в Питере отличается от Московского.

📝 В Питере экзамены сдаются письменно (в СПБГУ вроде также), что я считаю лучшей формой сдачи, если мы на выходе хотим получить сильного студента, особенно если есть двойная слепая проверка сторонними преподавателями, поскольку исключается любое неформальное общение с преподавателем, который принимает экзамен.

Если вдруг кто-то нашел сравнительную таблицу, то пришлите, пожалуйста, я бы ознакомился🙏

1⃣ Первый пост посвящу о сдаче в аренду чужой вещи. В одном из пабликов увидел мем о разграничении вещного права от обязательственного. Прочитав комментарии к нему я понял, что несмотря на материал Р.С.Бевзенко не у всех ещё сформировалось понимание специфики договора аренды/найма.

Кратко:

💵 Можно ли сдавать чужую недвижимость в аренду/наем без согласия собственника?

✅ Можно. Например, берут в аренду у города помещение по льготной ставке и затем пересдают его по рыночной стоимости или снимают квартиру и пересдают посуточно. Безусловно за это в договоре предусмотрены санкции, но какой бизнес без рисков?

Разбор:

Существует две граничащих категории права: обязательственное и вещное.

🤝 Обязательственное право – право на действие (передать вещь, оказать услугу, выполнить работу), возникает между сторонами в случае заключения договора, в котором одна сторона обязана что-то сделать для другой, а вторая имеет право это потребовать. Отношения возникают только между этими сторонами, например договор купли-продажи, лизинг.

⛳ Вещное право – это право на вещь. Обладатель вещного права имеет возможность требовать от каждого кто нарушает совокупность его правомочий (владение, пользование и распоряжение) прекратить нарушение и компенсировать причинённые убытки. Причем с лицом, к которому предъявляется подобное требование не должно быть договорных отношений, иначе это попадает в сферу обязательственного права, поскольку отношения регулируется договором.

🏢 Договор аренды – это обязательственное право, где одна сторона обязуется передать во временное владение и пользование имущество за плату. Для арендатора по общему правилу неважно на каком праве и какие разрешения есть у арендоделя на предоставление этого имущества в аренду. Ему важно, чтобы в течение всего срока пользования имуществом никто не ограничил его права, предусмотренные договором. Если такого не произошло, то арендодатель выполнил свои обязательства по договору и арендатор обязан заплатить за это. Если он не заплатил, то арендодатель имеет право взыскать ее в судебном порядке.

❓Но можно ли передать имущество в аренду, не имея разрешения на это? Как можно передать права, которых у тебя нет?

лат. Nemo plus juris in alium transferre potest quam ipse habet – Никто не может передать прав больше, чем имеет сам.

🧐 Данный довод применим, если предметом спора является вещное право, например, право собственности. Если ты не собственник вещи, то и передать право собственности на неё ты не можешь. Но в предоставлении возможности попользоваться вещью никаких ограничений нет, так как договор аренды действует только для двух сторон, а собственник вещи не является стороной, а значит в рамках такого договора его права не нарушаются.

Пример:

🏎 А сдает в аренду красное Ferrari без экипажа В с запретом субаренды. В сдает красное Ferrari в аренду С. Пока С имеет право владения и пользования машиной, он обязан вносить арендную плату. Если А узнает, что В нарушил договор в части субаренды, то А может потребовать В заплатить штраф (предполагаем, что он предусмотрен договором) за нарушение условий договора и взыскать его по суду, а также расторгнуть договор.

❌ Субарендатор, кстати, не может признать договор субаренды недействительным с ссылкой на то, что не было получено согласие собственника или другого третьего лица на сдачу имущества в субаренду (аб. 2 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

🏛 Прилагаю Вам решение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в подтверждение позиции, изложенной выше (предметом договора была субаренда помещения). Выделил желтым на что следует обратить внимание.

Не слишком душно получилось?)

Ниже будет пост к мему)

Всем привет!
Я долго вынашивал идею создания своего личного блога и наконец-то это время пришло. В студенческие годы у меня уже был опыт ведения подобного формата в ВК. В нем я описывал свои первые шажочки в предпринимательстве и хоть денег я тогда не заработал, а даже ушел в минус, но получил драгоценный опыт, что я явно не хочу вести бизнес в общепите.

О чем же будет этот блог?

💼 Я уже успел поработать в консалтинге и набраться достаточно опыта в сфере земельного права и права недвижимости. Безусловно есть достаточно того, чего я ещё не знаю и с чем не сталкивался, но полученных знаний мне достаточно для частной практики.

📔 Поэтому здесь я буду описывать проблемы, с которыми столкнулся и к какому решению пришел. Поделюсь своими мыслями о бытие и расскажу какие-то лайфхаки для коммерсантов. По возможности буду выкладывать эстетичные (на мой взгляд) образцы документов.

Для кого?

⭐ Преимущественно для студентов юридических факультетов и искушенных людей в познании права.

⭐ Коммерсантов, которые недавно стали заниматься предпринимательской деятельностью и хотят узнать, как нужно оформлять документы, чтобы за жопку не взяли.

⭐ Ещё для дизайнеров, архитекторов и других творческих личностей, поскольку как показало мое общения на одном форуме, посвященного искусству, у них возникают проблемы с разграничением трудового от гражданского договора (ГПХ), да и в целом с формулированием условий договора с заказчиком.

Обо мне

🦸‍♂️ Гений, миллиардер, плейбой, филантроп. Шучу, конечно, филантропией не занимаюсь. Если серьезно, работаю юристом в инхаусе, параллельно учусь в аспирантуре и преподаю в РАНХиГС (московский кампус) курс по недвижимости и способам обеспечения обязательств. При наличие свободного времени даю консультации, делаю правовые заключения, готовлю и направляю документы в суд.

🎓 Если кому-то важно, то бакалавриат закончил в МГУ им. Н.П. Огарёва, а магистратуру во ВШЭ (московский кампус).

Channel created