1⃣ Первый пост посвящу о сдаче в аренду чужой вещи. В одном из пабликов увидел мем о разграничении вещного права от обязательственного. Прочитав комментарии к нему я понял, что несмотря на материал Р.С.Бевзенко не у всех ещё сформировалось понимание специфики договора аренды/найма.

Кратко:

💵 Можно ли сдавать чужую недвижимость в аренду/наем без согласия собственника?

✅ Можно. Например, берут в аренду у города помещение по льготной ставке и затем пересдают его по рыночной стоимости или снимают квартиру и пересдают посуточно. Безусловно за это в договоре предусмотрены санкции, но какой бизнес без рисков?

Разбор:

Существует две граничащих категории права: обязательственное и вещное.

🤝 Обязательственное право – право на действие (передать вещь, оказать услугу, выполнить работу), возникает между сторонами в случае заключения договора, в котором одна сторона обязана что-то сделать для другой, а вторая имеет право это потребовать. Отношения возникают только между этими сторонами, например договор купли-продажи, лизинг.

⛳ Вещное право – это право на вещь. Обладатель вещного права имеет возможность требовать от каждого кто нарушает совокупность его правомочий (владение, пользование и распоряжение) прекратить нарушение и компенсировать причинённые убытки. Причем с лицом, к которому предъявляется подобное требование не должно быть договорных отношений, иначе это попадает в сферу обязательственного права, поскольку отношения регулируется договором.

🏢 Договор аренды – это обязательственное право, где одна сторона обязуется передать во временное владение и пользование имущество за плату. Для арендатора по общему правилу неважно на каком праве и какие разрешения есть у арендоделя на предоставление этого имущества в аренду. Ему важно, чтобы в течение всего срока пользования имуществом никто не ограничил его права, предусмотренные договором. Если такого не произошло, то арендодатель выполнил свои обязательства по договору и арендатор обязан заплатить за это. Если он не заплатил, то арендодатель имеет право взыскать ее в судебном порядке.

❓Но можно ли передать имущество в аренду, не имея разрешения на это? Как можно передать права, которых у тебя нет?

лат. Nemo plus juris in alium transferre potest quam ipse habet – Никто не может передать прав больше, чем имеет сам.

🧐 Данный довод применим, если предметом спора является вещное право, например, право собственности. Если ты не собственник вещи, то и передать право собственности на неё ты не можешь. Но в предоставлении возможности попользоваться вещью никаких ограничений нет, так как договор аренды действует только для двух сторон, а собственник вещи не является стороной, а значит в рамках такого договора его права не нарушаются.

Пример:

🏎 А сдает в аренду красное Ferrari без экипажа В с запретом субаренды. В сдает красное Ferrari в аренду С. Пока С имеет право владения и пользования машиной, он обязан вносить арендную плату. Если А узнает, что В нарушил договор в части субаренды, то А может потребовать В заплатить штраф (предполагаем, что он предусмотрен договором) за нарушение условий договора и взыскать его по суду, а также расторгнуть договор.

❌ Субарендатор, кстати, не может признать договор субаренды недействительным с ссылкой на то, что не было получено согласие собственника или другого третьего лица на сдачу имущества в субаренду (аб. 2 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

🏛 Прилагаю Вам решение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в подтверждение позиции, изложенной выше (предметом договора была субаренда помещения). Выделил желтым на что следует обратить внимание.

Не слишком душно получилось?)