Коротко:
— в договоре для Росреестра продавец указывает минимальный доход, МД, а остальную сумму выносит в договор о продаже «неотделимых улучшений», НУ, за счёт чего платит НДФЛ по МД
— продавец экономит на НДФЛ, но рискует доначислением налога, штрафом до 40% от недоимки, пенями и даже уголовкой
— покупатель может остаться без части вычета по расходам на покупку жилья, а при последующей его продаже ранее минимального срока владения ему не дадут уменьшить доход на стоимость НУ
Детали под катом
Суть схемы
При сделке ранее трёх- или пятилетнего срока владения объектом с кадастровой стоимостью сильно ниже рынка продавец указывает:
— в договоре для Росреестра — МД, 70 или 100% кадастровой стоимости, зависит от региона
— остальную сумму — в договоре о продаже НУ, который не регистрируется и не виден налоговикам.
В качестве НУ часто указывают ремонт, перепланировку, мебель, бытовую технику.
В итоге, продавец заметно экономит на НДФЛ.
Риск продавца
Если в течение трёх лет, считая с года сделки, договор с НУ окажется у инспекции, для продавца это может кончиться:
— штрафом в 20% от недоимки, а если налоговая решит доказывать умысел — 40%
— пенями — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки, считая с 16 июля года, следующего за годом продажи объекта
— уголовным преследованием, если экономия на НДФЛ превысила 2,7 млн руб.
Обычно налоговики получают договор с НУ, если покупатель:
— нашёл какой-то изъян в объекте, продавец отказался его устранять / компенсировать деньгами, покупатель пожаловался в инспекцию
— покупатель решил получить вычет по расходам на покупку жилья, который до 2 млн руб., и приложил к декларации оба договора
— покупатель продал недвижимость до завершения минимального срока владения, МСВ, и рассчитывал вычесть из доходов суммы по двум договорам, приложив их к декларации
Риски покупателя
Поскольку, формально, НУ не входят в стоимость недвижимости, налоговики могут отказать:
— при цене объекта в договоре для Росреестра менее 2 млн руб. — в вычете остатка, приходящегося на НУ
— при продаже объекта до завершения МСВ — в уменьшении выручки на стоимость НУ. Дальше только суд, но решения противоречивые
Выводы: для продавца схема с НУ одна из самых рискованных, поскольку инспекциям не надо ничего доказывать — всё на бумаге.
Покупатель же в угоду интересам продавца может остаться без налоговых плюшек, хотя берёт объект в итоге за рыночную цену.
И, конечно, не платить налоги плохо и уголовно наказуемо ©
PS. Случайно удалил два поста: о сдаче уточнённой декларации как можно скорее и забывчивости сетевых экспертов после вступления поправок в силу. Восстановлю на днях
оНалогия — канал о налогах в РФ без воды, зауми и кликбейта