Коротко:
— МД установлен в процентах от кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки: 100% в 14 регионах, например, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае, в остальных, включая Москву и область, — 70%
— МД определяют по региону постоянной прописки продавца, а не региону, где находится недвижимость
— если стоимость в договоре меньше МД, НДФЛ посчитают по МД, даже когда цена сделки адекватна рынку
— если кадастровая стоимость многократно завышена, лучше заранее постараться снизить её в досудебном или судебном порядке. Спорить по этому поводу с налоговиками после продажи недвижимости бессмысленно
Детали под катом
Как работает МД
Во время декларационной кампании за 2025 год было несколько эпизодов, когда люди указали в договоре честную рыночную цену объекта, реализованного ранее трёх или пяти лет владения, а налог им посчитали по минимальному доходу, МД, — намного выше рынка.
Причина — МД равен 70% либо 100% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи. Изредка эта стоимость заметно превосходит рыночную, например, у старых полузаброшенных дачных участков или убитых комнат в коммуналках близко к историческому центру.
Если цена объекта в договоре ниже МД, налоговики исчисляют НДФЛ по МД. Упрекнуть их не в чем: такова прямая норма НК РФ и они её просто исполняют.
Размер МД по регионам
Какой коэффициент применять, 70% от «кадастра» или 100 — решает регион:
— или постоянной прописки продавца имущества. Тогда в каком регионе расположен объект не важно
— или местонахождения недвижимости — если прописка продавца временная либо её нет вовсе
В 14 субъектах России МД — 100%
Краснодарский край
Санкт-Петербург
Республики:
— Карелия
— Крым, без Севастополя
— Татарстан
Области:
— Архангельская
— Астраханская
— Воронежская
— Калининградская
— Курганская
— Курская
— Новгородская
— Новосибирская
— Тюменская
В Воронежской, Курганской, Курской, Новосибирской, Новгородской, Тюменской областях МД в 100% действует, начиная со сделок 2026 года, в других субъектах РФ из списка — с 2025-го.
В остальных регионах, кроме перечисленных выше, включая Москву и область, МД — 70% кадастровой стоимости недвижимости.
Примеры определения МД
У Валерии постоянная регистрация в Севастополе и она продаёт квартиру в Сочи. МД — 70% кадастровой стоимости, поскольку Севастополь его до 100% не повышал. И не важно, что это сделал Краснодарский край, где находится объект.
А вот Даниил постоянно прописан в Казани, купил машино-место в Москве на стадии строительства, и продал по его завершению. МД — 100% кадастровой стоимости, так решил Татарстан, место жительства парня. Столичный МД в 70% его не касается.
Нелли уехала на ПМЖ в Индонезию, снявшись с регистрационного учёта в РФ. Через год решила продать по доверенности комнату в коммуналке Санкт-Петербурга. Так как прописки у девушки нет, МД определят по местонахождению объекта — 100% кадастровой стоимости.
Что делать, если кадастровая стоимость, КС, сильно завышена и потому МД гораздо больше рыночной цены
Можно добиться снижения КС до рыночной цены, но это где-то на полгода хлопот и от 100 000 руб. расходов.
Если переплата НДФЛ из-за МД меньше либо чуть больше, остаётся смириться.
Иначе действуйте так.
1. Получите отчёт независимого оценщика о реальной стоимости объекта
Найти специалиста можно на Профи.ру, Авито, Яндекс.Исполнителях.
2. Если регион, где находится недвижимость учредил ведомство, которое вправе снижать КС до рынка, подайте туда заявление и отчёт лично, в МФЦ, через региональные или федеральные Госуслуги.
Вот список субъектов РФ, где такие ведомства есть и потому шаг 2 обязателен.
В остальных регионах, включая Москву и Санкт-Петербург, надо сразу обращаться в суд.
То же самое, если региональное ведомство отказало в уменьшении КС.
3. Подайте административное исковое заявление в высший суд региона расположения недвижимости
Тут лучше заручиться помощью профильного юриста с тех же ресурсов, где нашли оценщика.
оНалогия — канал о налогах в РФ без воды, зауми и кликбейта