Записки Объектолога

Изменения и тренды на рынке новостроек после корректировки ипотечных программ 1 июля 2024

Какие новые вызовы и возможности можно уже выделить? И, конечно, есть ли понимание «что дальше»?

🎙️Обсудили в новом выпуске подкаста «Охотники за домами» на Бизнес FM (99,4 FM).

🎧 ПОСЛУШАТЬ ПОДКАСТ ЗДЕСЬ.

Ведущая подкаста:
📎Анастасия Дударева, руководитель отдела маркетинга «Гринвич недвижимость»

Гости этого выпуска:
📎Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости и партнер аналитической платформы bnMAP.pro 
📎Ксения Чернецкая, руководитель Центра маркетинговых исследований сервиса цифровой аналитики «Объектив»

🔔 Аналитический сервис «Объектив.рф» выяснил, какие девелоперы в Екатеринбурге, Перми и Новосибирске меньше всего зависят от программ ипотечного кредитования, и кто из застройщиков максимально ориентирован на реализацию жилья по договорам ДДУ с применением ипотеки.

👀 Высокие продажи 2021-2024 гг. во многом обеспечены именно льготной ипотекой, поэтому ее отмена с 1 июля неизбежно затормозила рынок.

🔽 Ниже всего доля ипотечных сделок у девелоперов, которые активно развивают альтернативные способы покупки жилья, а также у компаний, строящих дорогое жилье, которое не укладывается в лимиты программ льготной ипотеки. А в Новосибирске речь идет почти исключительно о застройщиках апарт-комплексов — такую недвижимость покупают в ипотеку реже, чем жилье.

❗️ Важно! Технически, в наш рейтинг не попали компании, реализующие недвижимость по иным формам договоров.

🔹 Например, крупный девелопер из Екатеринбурга Гринвич-Недвижимость (@grinvichdevelopment) осуществляет продажи по договорам ЗПИФ, тем не менее, купить квартиру у этого застройщика можно как с применением ипотеки, так и с механизмом беспроцентной рассрочки. Подобные игроки также окажутся достаточно устойчивыми к краткосрочному сжатию спроса на РПН.

📞 Напомним, льготная ипотека появилась на рынке новостроек в апреле 2020 г., ее целью была поддержка строительной отрасли и экономики в условиях локдауна из-за пандемии коронавируса.

🔹 Программу продлевали несколько раз и завершили 1 июля 2024 г. За время ее существования ставка колебалась от 6% до 12%, перед окончанием действия программы кредитная ставка составляла 8%.

Скорее изучайте презентацию 🕯😉

⚡️ Агентская платформа бронирования TrendAgent подвела итоги работы в Екатеринбурге за первое полугоде 2024 года.
Коллеги делились успехами, релизами системы, а также наблюдениями за рынком и прогнозами его развития на ближайшую перспективу. Сервис аналитики для девелоперов Объектив.рф также презентовал на мероприятии ключевые показатели развития первичного рынка жилья в городах-миллионниках - мы подкрепили тренды реальными цифрами рынка.

🕯 Июнь 2024 – рекордные показатели сделок на платформе TrendAgent
Для рынка недвижимости городов-миллионников июнь 2024 также оказался максимально результативным месяцем с начала года.

● Екатеринбург: 4080 сделок ДДУ, + 244% с начала года
● Новосибирск: 2052 сделки ДДУ, + 146% с начала года
● Пермь: 1096 сделок + 249% с начала года

📈 Рост среднего чека сделки (средний бюджет лота)
Согласно данным сервиса цифровой аналитики Объектив.рф средний бюджет лота заметно “подрос” за последние 12 месяцев.

✔️ Приводим актуальные данные на июнь 2024 г.

● Екатеринбург: 6,49 млн руб., динамика за 12 мес. + 12,4%
● Новосибирск: 6,65 млн руб., динамика за 12 мес + 9%
● Пермь: 6,22 млн руб., динамика за 12 мес +11%

🔼Товарный запас – не вымыт. Ассортимент проектов достаточен.

Первичный рынок недвижимости в крупных городах находится в стадии насыщения, ситуацию когда реализовать текущие остатки возможно за срок, не превышающий условный средний срок строительства - около 3 лет, можно назвать равновесным рынком.

Мы посчитали, сколько % м2 в строящихся домах находится в остатках на текущий момент, и сколько времени нужно городам, чтобы реализовать этот объем.

🛍 Процент остатков в строящихся домах на июль 2024 года и предполагаемый срок реализации, рассчитанный по текущим темпам поглощения:

● Екатеринбург — 53,5% в остатках , прогнозный срок реализации - 2 года
● Новосибирск — 37,6% в остатках , прогнозный срок реализации - 2 года и 6 месяцев
● Пермь — 41% в остатках, прогнозный срок реализации 2 года и 3 месяца

Остатки = открытая экспозиция + резервы + вымывания (брони – это еще не сделки)

📉 Снижение продаж в июле-августе и восстановление рынка с сентября 2024

➡️ Мы склонны разделить оптимистичный прогноз коллег по восстановлению рынка в 4 квартале 2024 года по нескольким причинам.

🔹 Прежде всего очевидно, что задача планомерно снимать рынок с «ипотечной иглы» поставлена и процесс пошел. Причем начат он с отмены наименее болезненной точки – льготная ипотека в общей структуре ипотечных сделок все же меньше, чем семейная. При этом семейная ипотека скорректирована и продлена до 2030 года – это довольно оптимистичный сигнал.

🔹 Традиционно в сентябре начинается «оживление» рынка – фактор сезонности также игнорировать не стоит. Кроме-того за ближайшие 2-3 месяца рынок отработает новые механизмы субсидирования ипотеки застройщиками, траншевой ипотеки, разных вариантов рассрочек, и большее количество девелоперов смогут включить их в свой ассортимент вариантов финансирования сделки для покупателей.

🔥 Динамика ключевой ставки ЦБ РФ

Ранее пиковые значения ключевой ставки мы "проживали" в декабре 2014 - 17% и в марте 2022 - 20%, с той лишь разницей что длилось это "безобразие" не более месяца... как думаете, надолго?

Инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза Банка России. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг. Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели — существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее, — говорится в заявлении Банка России.

Банк России повысил ключевую ставку — с 16% до 18% годовых.

🔼 Рост цен на первичном рынке недвижимости ускорился

📊 Динамика средней цены м2 за июль 2023-июль 2024 г.

🔹Пермь +23,3%
🔹Новосибирск +14,8%
🔹Екатеринбург + 22,3%

📈 В мае-июле темпы роста средней цены м2 на первичном рынке заметно увеличились, чему немало способствовал активно растущий спрос в преддверии отмены льготной ипотеки. Однако и после 1 июля мы не ждем активного демпинга и снижения цен на новостройки, чему есть логическое объяснение.

📣 Почему цены на новостройки снижаться не будут?

- Высокая ключевая ставка делает кредитные средства «дороже» не только для покупателей, но и для застройщиков, работающих с банковским проектным финансированием.

- Процессы импортозамещения, усложнение логистики и инфляция стимулируют рост цен на инженерию, технику и стройматериалы, а кадровый дефицит в отрасли приводит к удорожанию работ. В итоге – себестоимость в стройке точно не станет меньше.

- Развитие альтернативных механизмов финансирования сделки, ипотека, которую субсидирует застройщик для поддержания привлекательной ставки, рассрочки и программы ипотеки со сниженным ПВ приведут к тому, что финансовые риски и затраты застройщик переложит в итоговую цену метра.

☄️ Спрос на новостройки в июне достиг максимума с начала 2024 года

🗓 В июне количество сделок по договорам ДДУ существенно выросло, но оказалось меньше пиковых значений прошлого года. Рынок ускорился из-за «прогрева» ожиданиями отмены льготной ипотеки.

📈 Динамика по количеству сделок по ДДУ с начала года (январь 2024-июнь 2024)

🔹Екатеринбург +244%, 4080 сделок в июне
🔹Новосибирск +146%, 2052 сделки в июне
🔹Пермь +249%, 1096 сделок в июне

🔖 В июле консолидированный прогноз экспертов отрасли фиксирует ожидания снижения спроса в рамках 20-30% и медленное восстановление рынка с середины 4 квартала 2024 года. Напомним, что причиной отрицательной динамики рынка стала отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года, при этом программа субсидированной семейной ипотеки продлена до 2030 года.

#имена #девелоперы #партнеры
👍 Знакомьтесь, PRINZIP — девелопер из Екатеринбурга.

🗓 С 2005 года компания строит коммерческие здания и жилые кварталы комфорт-, бизнес- и премиум-класса.

⚡️ За 19 лет PRINZIP реализовал несколько бизнес-центров, а также ввел в эксплуатацию более 800 000 м² жилья: это квартиры для более 10 000 семей.

⚙️ Сейчас в работе девелопера — клубный дом «Most», жилые кварталы «Парк Победы», «Шарташ Парк» и «Ньютон Парк», а также новый микрорайон «Южный» в Истоке.

🔖 В своих проектах компания PRINZIP акцентирует внимание на ценности выбранной локации, а также подчеркивает важность дизайна и функциональности пространства. Ярким примером этого является квартал комфорт-класса «Шарташ Парк», расположенный всего в семи минутах пешей прогулки от Шарташского лесопарка. В проекте было решено отразить древнюю историю Урала через архитектурные решения: три башни, стилизованные под скалистые обрывы, благодаря эффектной подсветке и декору.

💡 Часто объекты компании предоставляют зоны для отдыха не только для местных жителей, но и для всего района в целом.

🔹 Среди последних примеров можно отметить общедоступный фонтан и качели в Краснолесье, линейный парк и торговую галерею в Парковом, а также английский сад в центре Екатеринбурга. В ближайшее время количество таких уютных пространств в городе будет только расти.

🖥 Познакомиться поближе с девелопером PRINZIP можно здесь: https://prinzip.su/

👀 Самые интересные на наш взгляд проекты:

🔹 Шарташ Парк https://prinzip.su/apartments/shartashpark/
🔹 Most https://prinzip.su/apartments/most/
🔹 Парк Победы https://prinzip.su/apartments/park_pobedy/