Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ

🏘️ Новые условия покупки становятся ответом на рост цен

Рост цен может опережать доходы жителей и снижать доступность жилья. Однако рынок уже предлагает инструменты, которые позволяют снизить нагрузку на покупателя:

🔹минимальный первоначальный платеж или его отсутствие

🔹субсидированные ставки по ипотеке

🔹рассрочки без процентов до ввода дома в эксплуатацию с возможностью досрочного погашения или перехода на ипотеку

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

📈 Стоимость квартир растет еще до открытия метро

Как только рынок видит улучшение транспортной доступности, спрос на жилье может увеличиться на 30–40%, что отражается и на ценах. Стоимость уже построенных квартир начинает расти уже во время строительства метро, а к моменту открытия станции может увеличиться еще на 5–7%. Дополнительная застройка вряд ли полностью нивелирует этот эффект.

Улучшение транспортной доступности остается серьезным преимуществом, которым застройщики будут пользоваться для увеличения объемов строительства. При этом максимальный эффект дает именно метро. МЦД, дороги и другой наземный транспорт не способны в полной мере его заменить.

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🚇 Новая станция — новые цены?

Продление московского метро в Подмосковье может серьезно повлиять на рынок недвижимости. Пешая доступность станции добавляет к стоимости жилья до 20%, а появление и развитие МЦД — 10–15%. При этом обычный наземный транспорт значительно слабее влияет на цену. Будущую транспортную инфраструктуру рынок начинает учитывать уже после объявления проекта.

Однако такой рост может оказаться спекулятивным и быстро смениться откатом. Более устойчиво будущая станция закладывается в стоимость после утверждения трассировки и особенно с началом строительства. Главный фактор «метровой премии» — реальная пешая доступность в пределах 3–10 минут.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🔗 Ограничение рассрочки на три года
 
Банк России предложил урегулировать механизм предоставления рассрочек на жилье, в частности, ограничить ее максимальный срок тремя годами после сдачи дома. 
 
Предлагаемый ЦБ срок достаточный. Рассрочка по сроку все-таки не должна заменять ипотеку в полном объеме, иначе институт ипотеки рухнет. В 70% рассрочкой пользуются те, кому необходимо реализовать старую недвижимость, 10% тем кому не хватает достаточного стажа на работе, чтоб получить ипотечное одобрение. Для остальных 20% потребителям рассрочка нужна на время строительства, чтобы не вносить цену договора в полном объеме, а уже после завершения стройки логично рассчитаться. Таким образом, и застройщику будет выгодно не затягивать стройку, а дольщику спокойнее наблюдать за ней, но не отдавая всех денег.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🏠 Кто покупает областные новостройки
 
Сейчас контингент покупателей областных новостроек формируют локалы (их 60%), жители регионов РФ и стран бывшего Союза (30%), а также москвичи (10%).

Если говорить о клиентах-москвичах, приобретающих подмосковную квартиру, то для пятой части из них это дополнительная недвижимость. В основном новостройками на замкадных территориях интересуется молодежь в возрасте 20-25 лет, они не состоят в браке, мобильные, с собственными авто (их 62%). Около 30% потенциальных покупателей – люди около 40–50 лет; для старшего поколения важно сохранение столичных пенсии и медобслуживания, поэтому в составе покупателей областных новостроек их не более 8%.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🔄 Спрос смещается из Москвы в область

В старой Москве предложение новостроек комфорт-класса сократилось до исторических минимумов – новых проектов почти нет, а имеющиеся в экспозиции квартиры распродаются быстрыми темпами, и уже можно говорить о нарастающем дефиците этого продукта. Соответственно, спрос масс-маркета смещается из Москвы в сторону области.
 
В этом году около 40% потенциальных покупателей, которые изначально планировали приобретение новостройки в столице, переориентируются на областные ЖК, год назад доля таких "мигрантов" составляла 20%.
 
Основной причиной смещения такого спроса являются спад объема предложения и цена. Так, в старых границах столицы медианная стоимость 1 кв. м на рынке новостроек составляет 530 тыс. руб., а в Новой Москве 328,1 тыс. руб. (с начала года в этих макролокациях она выросла на 6,3%), в Московской области – 234 тыс. руб. (+5,4% с начала года). Соответственно, в Подмосковье средняя цена метра в 2,3 раза ниже, чем в старой Москве, и на 29% меньше, чем в ТиНАО.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

📈 Региональные покупатели обеспечивают дополнительный спрос на столичные новостройки
 
На первичном рынке Москвы около 20–25% в общем составе покупателей составляют представители регионов России против 33% в 2020 году. Если описывать портрет покупателя, сегодня это по большей части топ-менеджеры и предприниматели, которые выбирают квартиры бизнес- и премиум-классов — такие объекты превалируют на первичном рынке Москвы. Если пять-шесть лет назад это зачастую были ипотечные покупатели, то сегодня клиенты либо единовременно закрывают сделки собственными деньгами, либо используют рассрочки и льготные программы от застройщиков.

Покупатели элитного жилья в Москве все чаще выбирают недвижимость не ради инвестиционной прибыли, а для собственного пользования. Около половины покупателей планируют переезд в столицу, остальные используют жилье для периодического проживания.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🛋️ Предложение с мебелью не пошло
 
В бизнес-классе квартир с отделкой не более 40%, клиенты этого сегмента предпочитают white box, потому что здесь предполагается отделка более качественными материалами, и это уже выбор самого покупателя. При этом объекты с готовой отделкой более ликвидны. Не зря же на рынке присутствует такое понятие, как флиппинг.

А вот предложение с мебелью не пошло: время стройки — два-три года, за этот период цена мебели меняется. Если отделка и стройматериалы еще как-то ближе к застройщику, то мебель — это отдельный продукт, застройщику неподконтрольный, и сложно уложиться в тот диапазон цен, который был заявлен два-три года назад. При заселении могут предложить такую опцию, как меблировка. А на этапе стройки таких предложений практически нет.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🏢 Семейная ипотека разделилась на два лагеря
 
В ожидании изменения условий выдачи семейной ипотеки потенциальные участники этой программы разделились на два лагеря.

Первый лагерь — это те, у кого один ребёнок: их пугали, что ставка по семейной ипотеке с июля вырастет до 12%, и они, конечно, побежали в сделки до этого момента.

Второй лагерь — семьи, имеющие двоих, троих или больше детей. Они, напротив, взяли паузу, потому что им обещали снижение ставки по льготной ипотеке до 4% или даже до 2%.

В результате многодетные формируют отложенный спрос, который выйдет на рынок позже, а семьи с одним ребёнком, желающие успеть получить льготную ипотеку по текущей ставке, в значительной степени подняли продажи в июне.

Как обычно, предстоящее ухудшение условий приобретения недвижимости, связанное с внешними факторами, увеличивает спрос, и самый значительный всплеск всегда фиксируется непосредственно перед внедрением ограничений, потому что многие пытаются вскочить в последний вагон.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🏘️ Спрос превышает предложение на 40%
 
На массовом первичном рынке Москвы разрыв между количеством предложений квартир с отделкой и спросом на них достиг 40%, еще год назад разница составляла 20%. Разрыв увеличивается за счет дефицита.

В масс-маркете стабильно порядка 80% покупателей ориентированы на варианты с частичной или полной отделкой - свежая квартира с ремонтом всегда пользуется большей популярностью, так как приобретение ''жилья в бетоне'' предполагает дополнительные финансовые траты и не менее 6-7 месяцев, а то и год, на то, чтобы выполнить работы самостоятельно.

Поэтому спросом такие лоты вымываются, а новых на рынок выходит все меньше – с такой динамикой, количество предложений с отделкой в некоторых проектах за год сократилось на четверть.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲Теперь в MAX

🏗️По семейной ипотеке — в столице нечего купить
 
Минфин отложил новые правила до октября и теперь есть ещё немного времени, чтобы успеть купить квартиру по льготной ипотеке под 6% годовых, независимо от количества детей. По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, семейная ипотека «будет направлена на стимулирование рождаемости». В частности, обсуждается дифференцированная шкала: 10% — для семей с одним ребенком, 6% — с двумя и 4% — для многодетных. А пока банки ужесточают условия для заемщиков, а денег по льготной программе часто не хватает на саму квартиру.
 
Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте Москвы приближается уже к 500 тыс. руб. За 12 млн руб. — это лимит по семейной ипотеке — в столице нечего купить. Сейчас в границах Старой Москвы семейную просторную квартиру дешевле 18 млн руб. найти уже сложно. Доступного жилья комфорт-класса становится все меньше: почти все новые проекты выходят уже в сегментах бизнес и бизнес-плюс. Поэтому цены вниз практически не идут. При этом спрос постепенно растет. Ключевая ставка планомерно снижается, на рынок возвращаются покупатели, которые ждали более доступную рыночную ипотеку и не подпадали под льготные программы. Кроме того, заметен и постепенный переток средств с депозитов в недвижимость.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

📊 Разница в цене между апартаментами и квартирами в 15–20% теперь не привлекает клиентов
 
После запрета на строительство апартаментов данный сегмент недвижимости стал сокращаться, как и спрос на него. Объем его предложения – не более 5–7% от общей экспозиции новостроек. Год назад на волне угасающего интереса к апартаментам спрос был на уровне 15–20%. Сегодня в структуре спроса доля не превышает 10%.

Распробовав жилые комплексы и многофункциональные комплексы с апартаментами без развитой в шаговой доступности инфраструктуры и отсутствием льгот и преференций у покупателей жилой недвижимости, спрос развернулся на квартиры. Даже сохранившаяся разница в цене между апартаментами и квартирами в 15–20% теперь не привлекает клиентов.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🪙 Необычные финансовые решения по покупке жилья
 
Рассрочка, из-за неоправданной надежды на смягчение денежно-кредитной политики ЦБ РФ, стала сжиматься. Её доля в структуре сделок сейчас не превышает 15-20%. Основная проблема рассрочек состоит в том, что многие надеялись на быстрое снижение ключевой ставки ЦБ, но ожидания не оправдались, рыночная ипотека по-прежнему находится на заградительном уровне. Тем не менее банки стали фиксировать рост обращений покупателей с рассрочкой за ипотекой. Для перехода из рассрочки в ипотеку потребуется получить согласие застройщика, изменить условия договора приобретения, получить одобрение банка кредитора. Кроме того, обязательно должно быть оплачено не менее 20% от стоимости объекта недвижимости.
 
Программы с субсидированием ставок от застройщиков — очень популярный и востребованный продукт. В 80% случаев клиентам важнее доступный ежемесячный платеж, чем итоговая цена лота. Поэтому застройщики не отказались от субсидированных ставок и хотя пропали предложения со ставкой 0,01%, в линейке субсидированных ставок можно встретить 6% на весь срок.
 
Еще один популярный инструмент последних лет у покупателей недвижимости — комбо-ипотека, которая позволяла увеличить сумму кредита в результате оформления части займа по льготной программе («Семейная ипотека», ИТ-ипотека и другие), а недостающей части для покупки квартиры — по рыночной. В Московском регионе на долю комбо-ипотеки приходится до 25–30%
 
Все нестандартные программы кредитования приводят к завышению стоимость лота объекта недвижимости. И если в краткосрочной перспективе придется продавать такую недвижимость, надо понимать, что всех денег, указанных в договоре приобретения, не вернуть. Хотя в долгосрочной перспективе этот риск нивелируется за счет постоянного роста цен на рынке новостроек.
Тем не менее в период высоких ставок по рыночной ипотеке спрос на необычные финансовые решения по покупке жилья, впрочем, и сами необычные финансовые решения сохранятся как в этом году, так и в следующем.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

⚡️ В Совфеде предложили заменить льготную ставку по семейной ипотеке на частичное погашение кредита

Первый зампред комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам заявил, что есть смысл подумать о том, чтобы не субсидировать ставку по семейной ипотеке и не делать её фиксированной, а лучше направлять эти деньги напрямую в семью, целевым образом на погашение кредита. А ставку, наоборот, оставить коммерческой.
 
Наверняка такое предложение будет воспринято семьями скорее негативно, чем позитивно. В данном случае предлагается войти в ипотеку по действующим рыночным ставкам, то есть с высокими ежемесячными платежами, что в первую очередь является стоп-фактором для принятия решения. Непонятно, какая определена сумма для частичного погашения. В любом случае, выплатив эту сумму частичного погашения, остаток платежа придётся гасить по рыночной ставке 17–18% против ставки 6%, действующей сегодня по программе семейной ипотеки.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

⚡️ Маркер кризисного времени
 
В современных реалиях у застройщиков четко прослеживается тренд на масштабирование партнерства с брокерами для увеличения каналов сбыта, и это всегда маркер кризисного времени, когда покупательский интерес на рынке новостроек уменьшается. Сейчас в структуре сделок доля агентских продаж возросла до 60%. Тогда как год назад она была вдвое меньше и составляла 30%, а, к примеру, пять лет назад не превышала 10-15%.

Агентства недвижимости, работающие с разными сегментами жилья и сотрудничающие с банками, имеют широкую клиентскую базу, они способны предложить разнообразные схемы приобретения – это привлекает покупателей. Понимая тенденцию, девелоперы параллельно с отделами продаж создают и развивают отделы партнерских продаж. Сегодня 90% застройщиков уже имеют партнерские отделы продаж, и лишь 10% из них пока еще к этому не пришли.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🏦 Рынок без классической ипотеки
 
Около 35% сделок сейчас приходится на траншевую ипотеку под 6% без стартового платежа. Еще четверть покупателей выбирают семейную льготную ипотеку, а столько же - рассрочку от застройщика. Классическая рыночная ипотека интересует лишь 5% клиентов, а субсидированные продукты с минимальным взносом — 10%.

Главный запрос на рынке - возможность купить квартиру, не имея накоплений для первого взноса. Траншевая ипотека с низкой ставкой и минимальным ежемесячным платежом стала настоящим хитом сезона. Однако любые программы, снижающие финансовую нагрузку на покупателя или предлагающие комфортные платежи на какой-то период, в конце концов приводят к росту стоимости недвижимости, но покупатели готовы мириться с переплатой ради возможности войти в сделку без крупных вложений на старте.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

📉 Квартиры в Москве упали в цене
 
Средняя цена квадратного метра в новостройках старой Москвы в апреле снизилась на 0,1%, до 514,9 тыс. рублей за кв. метр. Жильё в Новой Москве напротив продолжило расти в цене.
Снижение цен в апреле, скорее, символическое, в рамках статистической погрешности. Оно объясняется лишь изменениями в составе предложения. То, что за месяц стоимость сделок снизилась на 1–2% вызвано тем, что наиболее востребованными у покупателей "первички" оказались самые дешёвые лоты, тогда как продажи элитного и премиального жилья сокращаются. 

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🏷️Большинство новых квартир продаются со скидками
 
Покупатели в последние несколько лет просто не воспринимают предложения без дисконта. Сделать прямое снижение и не предложить хорошую скидку означает потерять клиента. Кроме того, максимальная скидка предоставляется только на определённый пул квартир, а не на все объекты. И в основном этот пул состоит из квартир с не самыми привлекательными характеристиками.
Дисконт создает у покупателя ощущение выгоды от покупки квартиры, а четкие сроки окончания акции подстёгивают к принятию решения.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

📈 Доля квартир по уступке увеличится

Купить квартиру в столичных новостройках по переуступке сегодня не так просто — доля такого предложения минимальна, поскольку инвестиционная привлекательность таких вложений снизилась.

Сейчас в массовом сегменте новостроек около 7% квартир продаются по переуступке. Для сравнения, во время действия массовой льготной ипотеки их доля достигала 20-30%.

Тогда инвесторов стало больше за счет дешевых кредитов и подъема рынка в этот период. При этом в этом году доля квартир по уступке в массовом сегменте может увеличиться вдвое — примерно до 15% — из-за выхода на рынок дольщиков, не способных закрыть рассрочку.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX

🏠 В России стали затягиваться продажи новостроек

Основная причина — ужесточение условий семейной ипотеки и все еще высокие проценты по рыночной. Соответственно, мы наблюдаем снижение доли ипотеки в сделках с 70% в конце прошлого года до 48% сегодня. Потенциальный спрос в первом квартале упал на 15% по сравнению с четвертым кварталом 2025-го. В совокупности эти факторы привели к сокращению числа сделок.

Было предложение выкупать квартиры по себестоимости за счет государства и отдавать многодетным, малообеспеченным, но государство, скорее всего, не будет вмешиваться в бизнес через выкуп нераспроданного жилья.

Сейчас ЦБ планомерно снижает ключевую ставку, и как только проценты по рыночной ипотеке опустятся ниже психологически приемлемых 12−14%, спрос будет восстанавливаться вместе со сделками, а вопрос нераспроданности жилья станет неактуальным.

#новостройки #ВалерийКочетков #Москва #недвижимость #новости #новостройка

Валерий Кочетков & НОВОСТРОЙКИ
📲 Теперь в MAX