Неделько & П. Дайджест

🎓 ИИ для юристов и риэлторов: что нового в нашей программе в НИУ ВШЭ 

Сейчас это трудно представить, но всего 35 лет назад юристы еще не использовали компьютер для решения повседневных задач. Их мысли, гениальные и не очень, переносили на бумагу секретари-машинистки. 

Не всем юристам тогда легко давался переход на компьютер, некоторых это даже обижало:

«Не для того мы учились на юриста, чтобы выполнять работу машинисток!».

Теперь мы не можем представить работу без компьютера и правовых баз.

Примерно такая же революция происходит сейчас с ИИ. Кто-то до сих пор думает, что это веяние моды и время его использования еще не настало.

Между тем, при правильном использовании ИИ дает юристу и риэлтору мощный рабочий инструмент, который существенно повышает эффективность работы. 

Именно поэтому в 6-м потоке нашей программы профессиональной переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» мы добавили раздел о практическом использовании ИИ в работе юристов и риэлторов. Все как мы любим: прикладная теория и сразу практика на реальных задачах.

Это далеко не первое обновление наших материалов. В прошлом году, например, мы включили в программу разбор дела Долиной, пока его обсуждала вся страна. Каждый год мы пересобираем курс так, чтобы слушатели получали актуальную практическую информацию, а не учились по «пыльным» пособиям. 

Коротко о Программе: 

1️⃣ Для кого: юристы и адвокаты, риэлторы, собственники и руководители агентств недвижимости, консультанты по недвижимости.

2️⃣ Реальные кейсы: слушатели готовят юридические заключения по результатам проверки и договоры купли-продажи в интересах как продавца, так и покупателя.

3️⃣ Преподаватели-практики: Партнеры нашей компании, эксперты Росреестра, MR Group, «Домклик» (Сбер), Промсвязьбанка и других компаний.

✅ За 6 лет существования программы у нас сложилось настоящее профессиональное сообщество. А самое приятное – встречать наших выпускников на сделках)

⏰ 7 октября стартует 6 поток, и у вас еще есть шанс попасть к нам в группу – подробности читайте на сайте НИУ ВШЭ: 

🔗 Узнать подробности и оставить заявку

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

💼 Сотрудник ушёл к конкуренту и забрал с собой вашу разработку. Патент на неё через месяц получил кто-то другой...

Обычно мы пишем о безопасных сделках с недвижимостью, но для многих предпринимателей самым ценным активом становятся не квадратные метры, а идеи, знания, секреты производства. Другими словами, то, что кто-то в компании когда-то придумал и что теперь приносит деньги: технология, метод, программа, рецептура.

☝️ Это фундамент, и если он гнилой, уже неважно, какие красивые стены вы на нём построили.

❗️❗️❗️❗️Защищать разработки нужно не тогда, когда конкурент уже пользуется вашей идеей, а еще до того дня, когда вы наняли разработчика и выделили бюджет. Ждать, пока разработка появится, а потом разбираться с бумагами постфактум, поздно. Часть возможностей к этому моменту уже упущена.

Я недавно разобрал эту тему подробно в статье на РБК: что нужно сделать на старте, чтобы потом не было «мучительно больно» за упущенные возможности.


1️⃣ Сначала разберитесь, что именно вы создаёте
Юридически «инновация» — не одно понятие, а сразу три разных объекта защиты.
⚫️Патентуемое: изобретения, полезные модели, промобразцы.
⚫️Ноу-хау — секреты производства, которые патентовать нельзя, да и не нужно.
⚫️И программы для ЭВМ с базами данных, где правообладатель сам решает, регистрировать их или нет.
Перепутаете — потратите деньги и время напрасно.

2️⃣ Разработка сотрудника не становится вашей «по умолчанию»
С точки зрения закона, если сотрудник придумал что-то полезное на работе, это уже считается служебной разработкой, и право её запатентовать по умолчанию у работодателя.

Звучит надежно, но право это не бессрочное: если не успеть вовремя, оно уйдет к самому сотруднику. Тогда разработка, оплаченная вашей компанией, юридически становится чужой.

3️⃣ Коммерческая тайна — это не «мы никому не говорили», а доказанные меры

Например, секрет производства (ноу-хау) ценен тем, что он неизвестен третьим лицам, и компания принимает разумные меры для его сохранения. Простого заявления «никому не рассказывали» недостаточно, требуются доказательства.

✅ Что это значит для вас:
Если дело дойдёт до суда, придётся доказать, что компания реально защищала секрет, а не надеялась на удачу: ввела режим коммерческой тайны, подписала NDA с сотрудниками и подрядчиками, обеспечила физическую и цифровую защиту данных и т.п.

А у вас в компании такие правила уже прописаны, или полагаетесь на то, что «и так всё понятно»? 👇

↗️ Если хотите защитить свои разработки до того, как ими воспользуется кто-то другой, запишитесь на консультацию: записаться

Константин Сичинский, Партнёр «Неделько и партнёры»

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

🔍 Спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Особенно если утопающий покупает квартиру
Конституционный и Верховный суды в своих постановлениях от 30.06.26 и от 01.07.26 по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью, фактически поставили жирную точку в спорах о несовершенстве законодательства. По их мнению, действующих норм вполне достаточно, чтобы защитить и покупателя, и продавца. Вопрос только в том, кто из них окажется более убедительным в суде.

Иными словами, как говорил Остап Бендер:

"Спасение утопающих — дело рук самих утопающих"

 
Если коротко пересказать логику судов:

1. Существующей законодательной базы вполне достаточно для того, чтобы обеспечить баланс интересов сторон.

2. Суды для того и существуют, чтобы при рассмотрении дел учитывать нюансы, которые в похожих на первый взгляд ситуациях приводят к противоположным результатам — сделку могут признать недействительной и вернуть квартиру продавцу, а могут и сохранить.

3. Ключевое, на что должны смотреть суды, — добросовестность поведения другой стороны сделки, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку.

➡️ Отсюда — два простых правила для тех, кто покупает жильё на вторичке.

📌 Во-первых, главная цель всех проверок — вовремя отказаться от покупки, если вероятность оспаривания высока.

📌 Во-вторых, если решение купить всё же принято — обеспечьте себя доказательствами того самого «добросовестного поведения», на которое смотрит суд: проверяйте недвижимость и продавца, выясняйте его мотивы, обращайте внимание на цену и поведение другой стороны.

То есть, если хотите, чтобы в случае чего суд встал на вашу сторону, обложитесь доказательствами заранее.

✅ Как именно спасать себя самостоятельно — я разобрал на практических примерах в своей статье на РБК: какие документы запрашивать на этапе аванса, что проверять на самом этапе проверки и что обязательно включать в договор, чтобы потом было чем доказать свою добросовестность в суде.

Читать статью целиком 🔗

🧑‍⚖️ Среди подписчиков канала немало риэлторов — вопрос к вам: вы как-то изменили свой алгоритм проверки сделок после этих постановлений?

📌 Итого:
1. Закона достаточно — но сами заранее позаботьтесь о доказательствах.
2. Суд смотрит не на формальности, а на реальную возможность распознать обман при добросовестном поведении и должной осмотрительности.
3. Правило простое: либо вовремя откажитесь от сомнительной сделки, либо документально подтвердите свою осмотрительность.

Если хотите провести сделку так, чтобы её потом невозможно было оспорить, — запишитесь на консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

❕ Почему выписка из реестра повесток стала обязательной опцией в сделках с недвижимостью

Если мужчина призывного возраста не явится в военкомат в течение 20 дней после получения повестки, это может разрушить сделку с недвижимостью с его участием.

Хотя реестр повесток заработал еще в мае 2025 года, многие до сих пор удивляются нашему требованию предоставить выписку из реестра перед сделкой.

Объясняем, почему это важно.

1️⃣ Что говорит закон?

⚫️Федеральный закон от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» (в ред. Федерального закона от 04.08.2023 № 437-ФЗ)

Статья 7.1 устанавливает временные меры за неявку по повестке:

Если гражданин не явился в военкомат в течение 20 календарных дней со дня, указанного в повестке, в отношении него автоматически применяются ограничения.

Среди них — приостановка государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость в соответствии с 218-ФЗ.

⚫️Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

В статью 26 добавлено новое основание для приостановления регистрации (п.п. 65 п. 1) в соответствии с которым государственный регистратор обязан приостановить регистрацию, если в отношении заявителя сформировано решение о принятии временных мер, направленных на обеспечение явки по повестке военного комиссариата

➡️ Итог: даже при полном пакете документов Росреестр заблокирует сделку, если у продавца или покупателя «висит» просроченная повестка. И прецеденты уже есть.

2️⃣ Почему выписка из реестра повесток все же становится необходимой частью сделки?

Выписку из реестра повесток не нужно предоставлять в Росреестр, но это нужно для проверки готовности сторон к сделке, так как граждане могут даже не подозревать, что в отношении их введены ограничения или будут введены в ближайшее время. 

А последствия могут быть неприятными:

⚫️Регистрация права может быть приостановлена на срок до 3-х месяцев (максимальный срок приостановления по ст. 26 218-ФЗ).

⚫️Сделка может сорваться полностью, так как другая сторона вправе отказаться от исполнения договора.

⚫️Деньги, которые покупатель внес на аккредитив или в банковскую ячейку для оплаты недвижимости, могут остаться замороженными до тех пор, пока обе стороны не придут в банк, чтобы расторгнуть договор досрочно.

➡️ Выписка из реестра повесток — это единственный способ до сделки убедиться, что у участника нет неисполненных обязательств по воинскому учету, которые повлекут приостановку.

Проверка проводится добровольно, но мы настоятельно рекомендуем её запрашивать.

3️⃣ Что писать в договоре?

Мы настоятельно рекомендуем включать в договор купли-продажи заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ):

«Стороны заверяют, что у них отсутствуют неисполненные обязательства по воинскому учету, способные повлиять на ход/сроки регистрации перехода права собственности на Объекты недвижимости».

Зачем это нужно?
⚫️Сторона, давшая недостоверное заверение, обязана возместить убытки, причиненные другой стороне.
⚫️Это дисциплинирует участников — они лишний раз  проверят свой статус перед подписанием.

☝️ Отсюда делаем вывод:

⚫️Выписка из реестра повесток — инструмент минимизации рисков до сделки.
⚫️Заверения в договоре — инструмент превентивных мер до сделки и защиты после сделки, если проблемы всё же всплывут.
⚫️Комплексный подход (проверка + заверения) — единственный способ обезопасить себя от «сюрпризов» на сделке от военкоматов.

Чтобы не совершить других ошибок при проведении сделки, обращайтесь к нам! 

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

🧑‍⚖️Когда могут изъять земельный участок?
Недавно в СМИ появилась новость о том, что жителям Пермского края ограничили право выезда за границу из-за того, что они не боролись с борщевиком на своих участках. Мы обсуждали эту тему с ведущей на радиостанции РБК, и она удивилась, насколько суровым может быть наказание за сорняк на участке.

Я ответил, что это не слишком строгое наказание. В некоторых случаях могут даже изъять участок. И здесь важно разделять 2 ключевых момента:

1️⃣ Сорняки на участке, в том числе борщевик, как индикатор неиспользования (заброшенности) земельного участка.
2️⃣ Участок используется, но на его территории растут опасные инвазивные растения, такие как борщевик, американский клён, золотарник и другие растения из официальных перечней.

В статье на нашем сайте я подробно рассказал:
⚫️Какова цель санкций за неиспользование (заброшенности) земельного участка
⚫️Когда могут изъять земельный участок?
⚫️Когда земельный участок считается заброшенным?
⚫️Какими методами выявляют признаки заброшенности земельного участка?
⚫️Что можно сделать, чтобы защитить свой участок от изъятия  (если он вам еще нужен)?

🌍 Также поделился спутниковыми снимками «Google», которые фигурировали в рамках одного из наших дел. Контрольные органы активно используют их для выявления нарушения.

🔗 ЧИТАТЬ СТАТЬЮ

Ну а если у вас возникли споры с государственными органами по поводу использования земельных участков или спор о праве, вы знаете к кому обратиться)) 🤝

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

⚖ Верховный суд указал границы компенсации за чужую недвижимость на участке

Недавно Коммерсант обратились ко мне за комментарием по недавнему решению ВС РФ: Суд признал, что арендатор земельного участка может взыскать с владельца расположенной на нем чужой постройки неосновательное обогащение. Но учитывая отсутствие права сдавать участок в субаренду, компенсация равна части арендной платы, пропорционально занятой строением площади, указал ВС.

⭐️Ранее в практике не было единого подхода, а суды нередко взыскивали суммы исходя из оценки рыночной стоимости аренды, которая могла быть выше, чем плата самого арендатора собственнику земли.

В конкретном деле разбирался спор между «Грин Моторс» (арендатором участка площадью 2,19 га) и «Промстроймонтаж» (компанией, которая незаконно использовала 800 кв. м земли под некапитальную постройку в виде столовой).

📌 Полный текст статьи можете прочитать на сайте Ъ, а здесь я бы хотел прокомментировать это решение подробнее.

На мой взгляд, Определение коллегии Верховного суда взвешенное, справедливое и понятное. Оно может стать основой для единой практики по таким делам.

Определение можно разделить на две части. Первая объясняет, почему неосновательное обогащение следует взыскивать исходя из фактически уплаченных арендатором сумм арендодателю, а не из рыночной стоимости аренды. Вторая часть дополнительно разъясняет, что арендатор не воспользовался другими способами защиты своего права. Таким образом, в одном определении мы находим не только методику расчета неосновательного обогащения, но и рекомендации для арендатора в подобной ситуации.

➡️ Во второй части Определения указывается, что арендатор «Грин Моторс», принимая в аренду земельный участок, не мог не заметить, что на нем находится некапитальное строение — столовая, используемая третьим лицом. Фактически, арендатор получил не весь участок, а лишь его часть. Ему следовало сразу это заметить и либо попросить снизить арендную плату, либо отказаться подписывать акт приема-передачи.

Однако «Грин Моторс» не заявило соответствующих требований к арендодателю на основании п. 1 ст. 612 ГК РФ, а также не предприняло мер, направленных на освобождение части арендованного участка от указанного строения (статьи 304, 305 ГК РФ). Возможно, арендатор воспринял факт нахождения неучтенного здания на арендованном участке как бонус.

➡️ В первой части Определения Коллегия обращает внимание, что договор аренды запрещал арендатору сдавать земельный участок без предварительного письменного согласия арендодателя.

Таким образом, для того чтобы заключить договор аренды части земельного участка по рыночным ценам, арендатору пришлось бы получить согласие арендодателя. В обычной ситуации арендодатель не дал бы такое согласие, т.к. стоимость субаренды части земельного участка площадью 800 кв. м. превышала стоимость аренды всего участка площадью 21 900 кв. м.

☝️Из Определения следует, что «Грин Моторс» заплатила за весь участок 0,9 млн рублей за спорный период. При этом она требовала с ответчика 1,1 млн рублей за часть земли, которая составляет всего 3,7% от общей площади. Из логики арендатора следует, что рыночная цена аренды всего участка должна быть 30,1 млн. руб. за спорный период. Т.е. он арендовал участок в 33,4 раза дешевле рынка. Таким образом, не думаю, что арендодатель согласовал бы такие условия субаренды, скорее бы он задумался об увеличении арендной платы.

🗂️Далее Коллегия Верховного Суда приходит к обоснованному заключению: если арендатор не мог сдавать часть земельного участка по рыночным ценам, то и неосновательное обогащение следует рассчитывать не от рыночных цен, а от фактически понесенных арендатором затрат.

На мой взгляд, это справедливо.

🧐 Конечно, остается еще вопрос, почему собственник сдал в аренду свой земельный участок так дешево и почему арендатор не побоялся привлечь внимание собственника к этому факту судебным процессом? Но это уже отдельная история, не связанная с сутью спора.

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

🔗 Делимся записью эфира "Как выстроить финансовую модель консалтинговой фирмы"

Василий Неделько в гостях у Натальи Никольской, автора программы "Финансовая модель юридической фирмы" в НИУ ВШЭ, рассказал о становлении собственной компании, а также приоткрыл "кулисы" создания программы профессиональной переподготовки.

📌 Постарались выделить для вас ключевые таймкоды, однако беседа получилась очень содержательной, так что в каждом блоке можно найти много интересных деталей:

1:30: С чего началась и как развивалась компания "Неделько и партнеры" (изначально "Базальт")?
6:40: Как мы пришли к формированию специализаций в компании? От работы с подрядчиками до создания собственной академии.
13:20: Какая финансовая модель сформировалась в результате 30 лет работы фирмы?
18:17: Как понять, что компания развивается или двигается к кризису?
26:20: Как в 2020 году родилась идея создания внутренней академии и как эти наработки легли в основу программы в Высшей школе экономики?
30:40: Какие цели мы себе поставили, когда решились на программу профессиональной переподготовки? И как нам удалось их достичь.
32:30: Для кого наша программа и почему она получилась такой актуальной?
37:00: О курсе "Финмодель юридической и адвокатской компании"
39:50: О пользе нетворкинга на курсах переподготовки
44:30: Ответы на вопросы слушателей

Ссылки на записи эфира:

Rutube: https://rutube.ru/video/c8ce328cd3848cdb86ae83d8998f45ea/

YouTube: https://youtu.be/V1tyt1L71VA

Ссылки на программы в НИУ ВШЭ:

⚫️Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: старт обучения уже 7 октября, количество мест ограничено

⚫️Финмодель юридической и адвокатской компании: старт обучения 20 октября


↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

Как выстроить финансовую модель консалтинговой фирмы?
🎥 Поговорим об этом на прямом эфире в среду, 19 августа 2026 г. в 11:00

На нашей программе профессиональной переподготовки "Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью" в НИУ ВШЭ слушатели часто спрашивают, как лучше выстраивать работу, если они хотят создать или развивать собственное агентство.

Будь то риелторская или юридическая компания, мы считаем, что основные принципы работы в консалтинге остаются едиными для всех.

Наталья Никольская, автор программы "Финансовая модель юридической фирмы" в НИУ ВШЭ, пригласила меня на совместный эфир, рассказать о нашем 30-ти летнем опыте ведения юридического бизнеса и разобрать основные принципы выстраивания финансовой модели консалтинговой фирмы. Разберем тему с теоретической и практической точки зрения, будет интересно, присоединяйтесь!

Эфир пройдет 19 августа 2026 г. в 11:00

[ССЫЛКА будет опубликована тут в 10:30 дня эфира]

⚡️ Кто возместит ущерб от телефонных мошенников: банк или оператор связи?
29 июля 2026 закончился срок общественного обсуждения документа с длинным названием

«Правила взаимодействия оператора по переводу денежных средств и оператора связи при возмещении суммы перевода денежных средств, осуществленного без добровольного согласия физического лица»

Этот документ призван конкретизировать порядок взаимодействий обманутого клиента, банка и оператора связи и подготовлен во исполнение Федерального закона

«О создании государственной информационной системы противодействия правонарушениям, совершаемым с использованием информационных и коммуникационных технологий, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Основной посыл Правил: Платит та организация, которая нарушила свои обязанности по защите клиента. То есть не «кто-то всегда платит», а именно тот, на чьем этапе случился сбой в цепочке безопасности.

✅ Как это должно работать на практике?

Алгоритм такой:
1️⃣ Пострадавший обращается в свой банк и заявляет, что перевел деньги под влиянием мошенников.

2️⃣ Банк проводит самопроверку: выполнил ли он все пункты Правил надлежащим образом и была ли у него возможность предотвратить мошенническую операцию.
⚫️Если банк нашёл нарушение (например, получатель денежных средств уже был внесен в специальный реестр, но банк всё равно провёл перевод) — он сам должен возместить ущерб
⚫️Если банк убедился, что действовал по правилам, он передаёт обращение пострадавшего оператору связи.

3️⃣ Оператор связи проверяет свою часть: не пропустил ли он подозрительный или подменный номер, который привёл к хищению. Например, сверяет, не числился ли источник звонка в базе мошенников до момента перевода.
⚫️Если оператор допустил ошибку (пропустил номер, хотя должен был заблокировать) — компенсацию выплачивает он.

4️⃣ Возмещение средств производится в течение 30 дней (для обычных переводов) или 60 дней (для трансграничных).

5️⃣ Если кто-то из участников (банк, оператор или вы сами) не согласен с выводом, можно инициировать контрольную сверку через государственную информационную систему (ГИС «Антифрод»).

Важное условие: для обращения в банк пострадавшему понадобится копия постановления о возбуждении уголовного дела.

❓ Когда компенсации не будет?

Есть ключевой нюанс: если и банк, и оператор выполнили все возложенные на них законом обязанности, а пострадавший в итоге сам передал деньги мошенникам (например, под давлением в разговоре или перейдя по фишинговой ссылке), то компенсация не предусмотрена. Закон не снимает ответственности полностью с человека: организация отвечает только за свой участок защиты.

❓ Когда Правила должны вступить в силу?

Этот механизм должен заработать с 1 марта 2027 года, если будет утвержден Постановлением Правительства РФ.

То, насколько предлагаемый механизм снизит число мошенничеств и позволит пострадавшим получать возмещение от банков или операторов связи, покажет время. На это будет влиять и насколько эффективно будут работать все звенья этой антифрод-цепочки, и что еще придумают мошенники.

❕ Так что расслабляться в любом случае не стоит, но так у пострадавших хотя бы появится внесудебный механизм борьбы с бюрократической машиной банков и операторов связи. Сейчас это приходится делать исключительно через суд (подробнее читайте в нашей статье «Как признать мошеннический договор банковского счета незаключенным и защитить компанию от финансовых потерь»)

Но для того, чтобы механизм сработал, нужно будет постараться и пострадавшим: во-первых, сразу зафиксировать все детали (номера, время звонков, скриншоты) — это сильно поможет при проверке. Во-вторых, внимательно прочитать Правила и оперативно обратиться с заявлением в банк.

А еще лучше не попадаться на уловки мошенников.
Ну а если все-таки несчастье произошло, обращайтесь, поможем.

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

🗂️ 400 миллионов на кону: как мы защитили субподрядчика в деле о банкротстве застройщика
Кейс Константина Сичинского, Партнера ЮК «Неделько и партнеры»

📌 Ситуация:
Клиент — крупная строительная компания, четыре года выполнявшая субподрядные работы для нескольких генподрядчиков одного застройщика. Общая сумма полученных платежей — около 400 млн рублей. Застройщик признан банкротом.

Налоговая инспекция посчитала операции «транзитными»: ни застройщик, ни генподрядчики не представили ИФНС документы, подтверждающие реальное выполнение работ. На основании Акта налоговой проверки конкурсный управляющий застройщика подал иски о взыскании с нашего клиента всех 400 млн. Защищаться от исков нашему клиенту пришлось в одиночку: один из генподрядчиков был ликвидирован, другой в суде занял пассивную позицию.

Это только усилило сомнения в реальности работ, и к моменту нашего вступления в дело у судьи уже сформировалось негативное убеждение.

⬇️ Что мы сделали? Разработали стратегию защиты сразу по нескольким направлениям:

1️⃣ Показали масштаб бизнеса клиента:
за тот же период он выполнил госзаказов на 4 млрд рублей — в 10 раз больше спорной суммы. После банкротства застройщика его выручка не снизилась, а выросла. Это исключило доводы о зависимости или «техническом» характере компании.

2️⃣ Представили полный документооборот:
400 млн — это не несколько крупных переводов, а почти 500 платежей за 4 года по 2 десяткам объектов. По каждому — договоры, сметы, КС-2, КС-3 – тысячи страниц документооборота.

Но ключевым стали косвенные доказательства: мы показали отношения нашего клиента с его контрагентами — теми, у кого он покупал стройматериалы и заказывал работы для выполнения подряда. Транспортные накладные с адресами конкретных строительных объектов, пропуска сотрудников на стройплощадку, переписку четырех- и пятилетней давности, договоры аренды бытовок и вывоза мусора. Так судья смог увидеть живую хозяйственную деятельность.

3️⃣ Проанализировали структуру платежей нашего клиента:
несколько десятков тысяч платежей за 4 года, из более половины — суммы до 10 000 руб., еще около трети до 100 000 руб., и лишь несколько платежей на сумму больше миллиона.

4️⃣ Разрушили восприятие «аванс = фикция»:
мы сумели убедить суд, что наличие большого числа авансовых платежей и долгие сроки между авансом и закрытием актов (3-9 месяцев) — это признаки реального подряда. Именно это как раз не характерно для обналички, где деньги выводятся быстро и крупными суммами.

5️⃣ Обратили проблему в козырь:
в рассматриваемый период у клиента была выездная налоговая проверка, в результате которой были обнаружены его сомнительные платежи на сумму около 50 млн. руб. Акт боялись показывать суду, т.к. в нем отражен факт сомнительных операций и налогового нарушения со стороны нашего клиента.

Мы же перевернули ситуацию: мы продемонстрировали, что «сомнительными» платежами были признаны лишь 50 млн. из более чем 2 млрд. – т.е. 98% процентов расходов нашего клиента были, напротив, признаны реальными и не вызвали у налогового органа никаких сомнений.

🏆 Результат. Суд отказал конкурсному управляющему в полном объёме. 400 млн рублей остались у клиента. Это победа, в которую не верил никто, кроме нас!

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

🔍 Станет ли безопаснее покупать недвижимость на вторичке после разъяснений Верховного суда?

В июле 2026 года Верховный суд РФ выпустил обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. Этот объемный документ имеет важное значение для участников рынка недвижимости. В нем Верховный суд разъясняет, на что нижестоящим судам следует обращать внимание при рассмотрении споров о признании сделок недействительными.

Кратко суть разъяснений ВС РФ можно выразить одним предложением:

«Добросовестное поведение покупателя гарантирует, что сделка не будет оспорена, но есть нюансы…»

С одной стороны, этот долгожданный обзор вселяет в участников рынка надежду на защиту прав добросовестных и осмотрительных покупателей недвижимости. С другой стороны, как известно, «дьявол кроется в деталях», и именно им посвящена основная часть Обзора практики Верховного суда.

🔗 В статье на нашем сайте я подробно разбираю, на что стоит обратить внимание при покупке недвижимости в свете нового Обзора практики от ВС.

Здесь же поделюсь 4-мя выводами из своей статьи:

1️⃣ Профессия риелтор как отягчающее обстоятельство для покупателя
Верховный суд считает, что если покупатель – риелтор или другой профессиональный участник рынка недвижимости, он должен быть осведомлен о средних ценах на те или иные объекты, профессионально оценивать личность и мотивы продавца, а значит при заниженной стоимости должен догадаться о мошеннической схеме.

✅ Вывод: таким покупателям стоит вдвойне осмотрительно относиться к проведению сделки и не оформлять на себя жилье по цене, ниже рыночной.

2️⃣ Если у обманутого продавца квартиры и покупателя один и тот же риелтор, рекомендованный мошенником, значит, покупатель был в курсе мошеннической схемы.
Верховный Суд обратил внимание на случаи, когда покупатель сотрудничает с риелтором, которого мошенник также порекомендовал продавцу. В таких случаях судам следует признавать, что покупатель знал об обмане, а значит сделку в таких случаях будут признавать недействительной.

✅ Вывод: у покупателя должен быть свой риелтор или юрист, отличный от риелтора продавца.

3️⃣ При оспаривании сделок по ст. 177 ГК РФ - экспертиза превыше всего.
ВС РФ подчеркнул, что в случаях, когда суды считают судебную психолого-психиатрическую экспертизу не убедительной, они должны назначать повторную или дополнительную экспертизу, а не руководствоваться другими доказательствам при принятии решения.

✅Вывод: лучший способ защиты – профилактика. Если есть подозрения в психическом здоровье продавца, следует в день сделки провести комплексную психолого-психиатрическую экспертизу продавца в авторитетном государственном медицинском учреждении.

4️⃣ Отклонение цены квартиры более чем на 20% от аналогов – не приговор для сделки, даже в делах о банкротстве.
При рассмотрении дел, не связанных с мошенничеством, Верховный Суд обратил внимание на случаи с оспариванием сделок в рамках банкротства на том основании, что цена недвижимости была более чем на 20% меньше рыночной цены, определенной в рамках судебной экспертизы.

ВС указал, что только занижение цены не может служить основанием для признания сделки недействительной. Нужно оценивать разумность и осмотрительность действий покупателя. Например, в рассмотренном в Обзоре случае продавец (должник) дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения подать заявление о банкротстве, чем ввел покупателя в заблуждение.

✅ Вывод: разумное поведение покупателя может помочь даже в деле о банкротстве. Заверение продавца в договоре купли-продажи недвижимости об отсутствии кредиторов и намерения подать заявление о банкротстве может спасти сделку, если это окажется неправдой.

🗂️ Итого:
⚫️Принципиально нового Верховный суд ничего не сказал, да и не мог этого сделать, так как законы пишут и принимают другие органы власти.

⚫️По-прежнему не существует четкого алгоритма, как правильно действовать при покупке недвижимости, чтобы сделку потом не признали недействительной. Если бы такой алгоритм прописали, допустим, в Гражданском кодексе, его бы сразу начали формально применять различные мошенники, и тогда пострадавшие граждане не смогли бы защитить в суде свои права. Ведь все же помнят истории с черными риелторами и нотариусами. Проведение сделки с недвижимостью по-прежнему остается творческим процессом.

⚫️Главная задача юриста, сопровождающего сделку, — выявить неустранимые риски на стадии юридической проверки и уговорить покупателя отказаться от сделки. Либо организовать проведение сделки так, чтобы потом покупатель не смог признать сделку недействительной в суде.

⚫️А Обзор от Верховного суда — это еще один инструмент в руках юристов, который нужно использовать с умом.

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

🏆 Ещё один покупатель отстоял свое право собственности на квартиру, купленную у гражданки, попавшей под влияние мошенников.

Поздравляем нашего подписчика Владислава! 👏

Очень жаль, что столько времени, сил и нервов пришлось потратить, чтобы отстоять свое законное право.

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

❗️Верховный суд РТ встал на сторону покупателя в споре по Долинской схеме

В 2024 году Владислав Гайнуллин купил за 6,7 млн рублей двухкомнатную квартиру на проспекте Победы у 67-летней пенсионерки. После продажи она заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, и спустя год смогла отменить сделку в суде. Решение удалось оспорить в вышестоящей инстанции.

Суд принял во внимание экспертизу, согласно которой пенсионерка в момент продажи находилась в адекватном состоянии и могла осознавать свои действия. Коллегия постановила выселить пенсионерку из квартиры.

❗️ Плохо работает Telegram? Читайте нас в MAX

🗂️ Дарение квартиры близкому родственнику. Плюсы и минусы.
В продолжение прошлой темы давайте обсудим еще одну ситуацию: многие люди преклонного возраста все чаще дарят квартиры родственникам.

❓ Стоит ли это делать?
Ответ кроется в простом вопросе: «Мы за кого?»

Есть два противоположных взгляда на эту проблему: стариков и их родственников. Рассмотрим обе позиции.

➕ Плюсы (с точки зрения одаряемых):

1️⃣ «Наследникам потом не нужно будет по нотариусам ходить»
Имеется в виду, что не придется открывать наследственное дело и платить нотариальные расходы, не будет споров между наследниками, если будет дарение квартиры между родственниками.

2️⃣ Спасти недвижимость от мошенников
Считается, что возрастные люди более подвержены внушению, чем молодые люди, и тем самым безопасность владения недвижимостью повысится. Причем это могут быть как телефонные мошенники, как в деле Ларисы Долиной, так и ушлая сиделка, которая может быстро испортить отношения старика с родственниками и уговорить завещать или подарить квартиру ей.
 
3️⃣ Освободить стариков от бремени содержания квартиры 
Родственники утверждают, что возьмут на себя все расходы по недвижимости и, возможно, даже сделают ремонт, чем улучшат условия проживания старшего поколения.

➖ Минусы (с точки зрения дарителей):

1️⃣ Родственники могут выгнать стариков из квартиры, не дожидаясь их смерти, и они станут бездомными
Возможно, у меня профдеформация, но за свою 30-летнюю практику я насмотрелся на массу таких историй.

⚫️В одном случае дочь всю жизнь ненавидела свою деспотичную мать, но зависела от нее из-за квартиры, и как только мать подарила ей квартиру, высказала ей всё, о чем молчала много лет, и выгнала её на улицу. 

⚫️В другом случае родители подарили загородный дом, в котором все совместно проживали, своему сыну на свадьбу, но молодая невестка быстро убедила своего мужа, что свекровь и свекр мешают их счастью, и старикам лучше стоит поискать себе другое жилище. 

❕ На мой взгляд, это главный аргумент, почему не стоит дарить недвижимость своим близким родственникам, полагаясь на их устные гарантии. Нужно понимать, что человеческие отношения — вещь хрупкая. Сейчас у вас может быть любовь и полное взаимопонимание с родственниками, но что будет через 5–10 лет, когда характеры у всех изменятся? От любви до ненависти — один шаг. 

2️⃣ Мошенники могут обмануть и молодых людей
А еще у молодых родственников может случиться ипотека, долги, банкротство, и квартира уйдет кредиторам, оставив пожилых людей без жилья.

3️⃣ С расходами на жилье тоже не всё так однозначно 
Во-первых, у пенсионеров и инвалидов могут быть льготы по коммуналке. Во-вторых, никто не мешает любящим родственникам взять расходы по ЖКХ на себя и без оформления квартиры на себя. А если решили сделать капитальный ремонт в квартире пожилого родственника, но опасаетесь, что она потом уйдет ушлой сиделке (см. выше), расходы на ремонт можно оформить документально, в том числе через заём с ипотекой. 

🗂️Мой совет пожилым людям — используйте формулу А. С. Пушкина:

«Мой дядя самых честных правил, 
Когда не в шутку занемог, 
Он уважать себя заставил 
И лучше выдумать не мог». 

Оставьте недвижимость себе, а чтобы избежать наследственных споров, напишите завещание. Вы же знаете, как лучше распорядиться своими активами!

Причем лучше в день написания завещания пройти психолого-психиатрическую экспертизу в государственном авторитетном медицинском учреждении, чтобы потом его не оспорили. Если с годами ваши отношения с родственниками испортятся, завещание можно изменить сообразно моменту.

🗂️Мой совет наследникам:
Если опасаетесь, что ваших пожилых родственников мошенники обманут и лишат их квартиры, уговорите подарить квартиру вам. Или заключите договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, чтобы родственники не переживали, что вы их обманете. 

Если же хотите проконсультироваться о том, как лучше и правильно сделать договор дарения квартиры именно в вашем случае, запишитесь к нам на консультацию: 

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

💼💰 Налог на дарение недвижимости родственникам – платить или нет?
Многие слышали, что дарение между близкими родственниками налогом не облагается.
И действительно, так написано в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ:

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)".

Однако иногда (и особенно, когда нужно наполнять бюджет) позиция налоговых органов по толкованию им применению закона вызывает, как минимум, недоумение.
Так, в 2023–24 годах налоговые органы пошли по пути неприменения пункта 18.1 статьи 217 НК РФ к ситуациям, когда объектом дарения между близкими родственниками являлась коммерческая недвижимость, особенно если и даритель, и одаряемый использовали её для извлечения дохода. И суды, что совсем печально, начали вставать на сторону налоговой.

Одним из ключевых дел, где был применён новый подход, стало дело индивидуального предпринимателя Хабиевой Елены Викторовны, которая получила в дар от своей матери – 11 объектов коммерческой недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности. Налоговый орган доначислил ей НДФЛ и штраф, посчитав, что подаренное имущество является предпринимательским доходом, не подлежащим освобождению. Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону предпринимателя, но Арбитражный суд Уральского округа отменил их решения и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость налогообложения. При новом рассмотрении суды отказали в удовлетворении требований Хабиевой.

В результате налоговые органы и арбитражные суды в разных регионах существенно изменили подход, отказывая в применении льготы к дарению коммерческих объектов. По сути, сформировалась новая правоприменительная практика.

Дело дошло до Верховного суда, который в апреле 2026 года принял неожиданное для налогового органа и давно ожидаемое налогоплательщиками решение, поддержав доводы предпринимателя и признав решение налогового органа о доначислении НДФЛ незаконным.

📌 Что это значит для тех, кто дарил или собирается дарить коммерческую недвижимость?

1️⃣ Если у вас уже есть спор с налоговой по таким доначислениям — появился реальный шанс отстоять свои деньги в суде.
2️⃣ Если вы планируете дарение коммерческого объекта — лучше подождать и посмотреть как будет дальше складываться судебная практика.

Подробнее об этом читайте в моей статье на нашем сайте.

Если же у вас похожая ситуация — запишитесь на консультацию:
↗️ Заказать нашу консультацию

ЮК «Неделько и партнеры»
Налог на дарение коммерческой недвижимости родственникам: кто платит и когда
Разбираем, облагается ли налогом дарение коммерческой недвижимости родственникам, кто считается близким родственником и когда нужно платить НДФЛ

🎉Кассация встала на сторону покупателя и поставила точку в споре Цитлидзе — Иванова о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием мошенников.
Будем надеяться, что теперь череда неоднозначных судебных решений, перекладывающих проблемы обманутых продавцов квартир на покупателей, прекратится.

Мы ранее неоднократно писали об этом интересном деле. В карточках кратко напомню суть дела Цитлидзе — Ивановой.

В январе 2026 года, прочитав противоречивое апелляционное определение по делу Цитлидзе — Ивановой от 16.12.2025, я предположил, что судьям пришлось искать обоснование для своего уже принятого решения, которое явно противоречило мнению Верховного суда, высказанному по громкому делу Долиной — Лурье в тот же день, но после вынесения вердикта по делу Цитлидзе — Ивановой. И что если это действительно так, кассация встанет на сторону Цитлидзе (покупателя).

Приятно осознавать, что я оказался прав. 😎

📌 Напомню, что Мосгорсуд по делу Цитлидзе — Ивановой написал, что для совершения сделки должны совпадать воля и волеизъявление. Волеизъявление у Ивановой (продавца) было, а вот истинной воли не было, так как она думала, что участвует в спецоперации, и сделка — это фикция.

➡️ Верховный суд по делу Долиной-Лурье же указал, что ключевое значение для признания сделки имеет волеизъявление — как внешнее проявление воли лица. При этом при оспаривании важно учитывать поведение второй стороны и признавать сделку недействительной, «только если контрагент знал или должен был знать о порочности». Но при этом Верховный суд отдельно отметил, что

1️⃣ Неразумно понижать стандарт понимания природы сделки, особенно учитывая субъективный критерий: статус Долиной как индивидуального предпринимателя. Этот статус заставляет ее регулярно заключать множество договоров и контрактов.

2️⃣ Человек, обладающий сходным с Долиной уровнем познаний и опыта, проявляя должную осмотрительность, должен понимать, что любая сделка влечёт реальные правовые последствия.

Эти оговорки Верховного суда вызывали опасения, что теперь суды будут обращать внимание на то, кем является продавец недвижимости, попавший под влияние мошенников. Если это предприниматель, риелтор или юрист, значит, он мог понять, что его обманывают. Если же это пенсионер без высшего образования, значит, он жертва произвола, и сделку нужно признать недействительной. А покупатель, заработавший один раз на квартиру, заработает и второй. Ничего страшного.

Отрадно, что этого не произошло👍

Кассация по делу Цитлидзе — Иванова расставила все точки над i, указав, что статус и образование продавца не имеют значения для сохранения сделки.

🗂️Процитирую несколько важных положений из Определения Второго кассационного суда по делу Цитлидзе — Иванова от 28.05.2026.

Суждение суда апелляционной инстанции о заблуждении Ивановой Н.А. относительно природы совершенной ею сделки было сделано

без учета особенностей оспариваемого истцом по встречному иску вида сделки — купли-продажи недвижимости, сущность которого и порождаемых им гражданско-правовых последствий (переход права собственности на недвижимое имущество) является общеизвестной

.

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения

, что следует, в том числе, из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ).

Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования.

Что к этому можно добавить? Браво, кассация!!! 👏
Поздравляю Нино Цитлидзе с победой в этом долгоиграющем судебном процессе.

Очень надеюсь, что теперь все суды будут руководствоваться принципом (из определения):

«Оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается».

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max

📅 Можно ли изменить условия договора задним числом в судебном порядке при существенно изменившихся обстоятельствах?

Да, п. 3 ст. 453 ГК позволяет это сделать:

«Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора».

Эта норма появилась в Гражданском кодексе в июле 2023 года, и практика по ней не такая обширная. До этого было указано, что обязательства по договору считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

📌 Спор по договору аренды между «Синема парк» (арендатор) и «Формула Кино» (арендодатель), который дошел до Конституционного суда, очень наглядно продемонстрировал, к какому перекосу может привести ситуация, когда суд по своему усмотрению устанавливает задним числом дату изменений.

🎙Недавно вместе с «КоммерсантЪ» разбирались в этом вопросе, и в этой статье ситуация подробно описана.

⬇️ Но кое-что хотелось бы добавить.
Изменение договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в судебном порядке — это крайняя мера. Суды, как правило, неохотно на это идут, в большинстве случаев относя изменившиеся обстоятельства к предпринимательским рискам. Мы не раз успешно защищали интересы арендодателей, когда арендаторы пытались снизить размер арендной платы (см., например, спор с Райффайзенбанком).

Но в споре между «Синема парк» и «Формула Кино» есть особенности, которые позволили судам встать на сторону арендатора и, применив ст. 451 ГК, снизить размер арендной платы и расторгнуть договор.

➡️ Дело в том, что из-за СВО и последующих рестрикций корпорация IMAX перестала предоставлять арендатору АО «Синема Парк» ключи доступа для демонстрации кинофильмов, т.е. заблокировала возможность использовать систему IMAX. Кинотеатр был заточен именно под эту систему, поэтому его выручка значительно снизилась. В результате арендатор платил арендную плату выше рыночной ставки, которая была определена судебной экспертизой, и существенно превышающую размер его доходов. Это приводило к убыткам арендатора. В то же время арендодатель не смог доказать, что снижение размера арендной платы задним числом приведет к его убыткам. У него просто уменьшится прибыль.
Таким образом, логика в таком решении суда есть.

❕ Удивление вызывает то, что размер арендной платы изменили задним числом, с 22 февраля 2022 г. (начало СВО), когда начала падать выручка арендатора.

И это при том, что сам арендатор обратился с предложением снизить размер аренды только 21 декабря 2023 года. То есть спустя 1 год и 10 месяцев после того, как указанные обстоятельства начали действовать. 🤯🤯🤯 ...Видимо, после того, как в ст. 453 ГК внесли изменения, позволяющие судам ретроспективно устанавливать дату изменения договора по своему усмотрению.

П. 3 ст. 453 ГК позволяет судам менять дату изменения договора ретроспективно.
Но, на мой взгляд, нельзя ответственность за пассивность арендатора перекладывать на арендодателя. Кто мешал им обратиться с предложением снизить аренду раньше?

📌 Диспозитивность, заложенная в п. 3 ст. 453 ГК, позволяющая судам применительно к конкретной ситуации ретроспективно устанавливать дату изменения, полезна, так как позволяет проявлять определенную гибкость.

Но эта ситуация подсвечивает возможность для перекоса. Наверное, не помешало бы уточнение нормы, что дата ретроспективного изменения договора не может быть ранее даты, когда сторона выступила с предложением о его изменении.

⭐️«Формула Кино» подало жалобу в Конституционный суд. Будем надеяться, что КС выскажет свое мнение по этому вопросу.

🔗 А у нас на сайте вы можете прочитать, как мы расторгли кабальный договор аренды, когда казалось, что все возможности уже утрачены.

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max