⚖ Верховный суд указал границы компенсации за чужую недвижимость на участке

Недавно Коммерсант обратились ко мне за комментарием по недавнему решению ВС РФ: Суд признал, что арендатор земельного участка может взыскать с владельца расположенной на нем чужой постройки неосновательное обогащение. Но учитывая отсутствие права сдавать участок в субаренду, компенсация равна части арендной платы, пропорционально занятой строением площади, указал ВС.

⭐️Ранее в практике не было единого подхода, а суды нередко взыскивали суммы исходя из оценки рыночной стоимости аренды, которая могла быть выше, чем плата самого арендатора собственнику земли.

В конкретном деле разбирался спор между «Грин Моторс» (арендатором участка площадью 2,19 га) и «Промстроймонтаж» (компанией, которая незаконно использовала 800 кв. м земли под некапитальную постройку в виде столовой).

📌 Полный текст статьи можете прочитать на сайте Ъ, а здесь я бы хотел прокомментировать это решение подробнее.

На мой взгляд, Определение коллегии Верховного суда взвешенное, справедливое и понятное. Оно может стать основой для единой практики по таким делам.

Определение можно разделить на две части. Первая объясняет, почему неосновательное обогащение следует взыскивать исходя из фактически уплаченных арендатором сумм арендодателю, а не из рыночной стоимости аренды. Вторая часть дополнительно разъясняет, что арендатор не воспользовался другими способами защиты своего права. Таким образом, в одном определении мы находим не только методику расчета неосновательного обогащения, но и рекомендации для арендатора в подобной ситуации.

➡️ Во второй части Определения указывается, что арендатор «Грин Моторс», принимая в аренду земельный участок, не мог не заметить, что на нем находится некапитальное строение — столовая, используемая третьим лицом. Фактически, арендатор получил не весь участок, а лишь его часть. Ему следовало сразу это заметить и либо попросить снизить арендную плату, либо отказаться подписывать акт приема-передачи.

Однако «Грин Моторс» не заявило соответствующих требований к арендодателю на основании п. 1 ст. 612 ГК РФ, а также не предприняло мер, направленных на освобождение части арендованного участка от указанного строения (статьи 304, 305 ГК РФ). Возможно, арендатор воспринял факт нахождения неучтенного здания на арендованном участке как бонус.

➡️ В первой части Определения Коллегия обращает внимание, что договор аренды запрещал арендатору сдавать земельный участок без предварительного письменного согласия арендодателя.

Таким образом, для того чтобы заключить договор аренды части земельного участка по рыночным ценам, арендатору пришлось бы получить согласие арендодателя. В обычной ситуации арендодатель не дал бы такое согласие, т.к. стоимость субаренды части земельного участка площадью 800 кв. м. превышала стоимость аренды всего участка площадью 21 900 кв. м.

☝️Из Определения следует, что «Грин Моторс» заплатила за весь участок 0,9 млн рублей за спорный период. При этом она требовала с ответчика 1,1 млн рублей за часть земли, которая составляет всего 3,7% от общей площади. Из логики арендатора следует, что рыночная цена аренды всего участка должна быть 30,1 млн. руб. за спорный период. Т.е. он арендовал участок в 33,4 раза дешевле рынка. Таким образом, не думаю, что арендодатель согласовал бы такие условия субаренды, скорее бы он задумался об увеличении арендной платы.

🗂️Далее Коллегия Верховного Суда приходит к обоснованному заключению: если арендатор не мог сдавать часть земельного участка по рыночным ценам, то и неосновательное обогащение следует рассчитывать не от рыночных цен, а от фактически понесенных арендатором затрат.

На мой взгляд, это справедливо.

🧐 Конечно, остается еще вопрос, почему собственник сдал в аренду свой земельный участок так дешево и почему арендатор не побоялся привлечь внимание собственника к этому факту судебным процессом? Но это уже отдельная история, не связанная с сутью спора.

↗️ Заказать нашу консультацию

🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max