Оценка недвижимости в ЗПИФ

Рентные ЗПИФы недвижимости в теории выглядят отличным инструментом для пассивного дохода.
На деньги пайщиков покупается объект недвижимости, сдается в аренду, арендные платежи делятся между владельцами паев. Через несколько лет объект недвижимости продается, и пайщики дополнительно получают доход от продажи, ведь "недвижимость всегда растет"(с)...

Расчетная доходность таких инструментов колеблется в диапазоне 12-20% годовых. Плюс приятно почувствовать себя владельцем "бетона" без многомиллионных вложений.

К сожалению, бывает и так, что выход из фонда (продажа недвижимости) осуществляется по такой цене, которая обнуляет весь арендный доход, как это получилось с пайщиками ЗПИФ "Альфа-Капитал Арендный поток".

Проблема в том, что недвижимость не имеет котировок и определить ее рыночную стоимость на каждый день нельзя. Поэтому для расчетов используется оценка справедливой стоимости объекта.

УК заказывает оценку недвижимости, при этом комиссия за управление берется в процентах от этой оценочной стоимости. Вы правда верите, что УК и оценщик заинтересованы в расчете объективной "справедливой стоимости"?

В истории с "Арендным потоком" прослежен один из объектов недвижимости:
куплен за 162 млн. рублей, переоценен в ЗПИФ по "справедливой стоимости" в 220 млн. рублей, продан за 135 млн. рублей.

В отчете об оценке много интересного, если хватит терпения вчитываться в 87 страниц таблиц и формул.
Забавное название у файла: АП Отчет об оценке ИО-0925-38 с пип (это они мат запикали?).

➡️ Срок оценки до 2028 года (п. 5.3.2). При том, что фонд планово закрывался в 2025 году.

➡️ Терминальная стоимость 225 млн. рублей (п. 5.3.9). Посчитана по средней арендной доходности в Москве за 2024 год. Не знаю, сколько сейчас приносит недвижимость, но если предположить, что ее доходность примерно равна доходности надежных облигаций, то терминальная стоимость упадет до 139 млн. рублей, что как раз близко к реальной цене продажи.

➡️ В модель также заложена индексация арендной платы (п. 5.3.3), которой в реальности не было, и оценщику было об этом известно, т.к. объект был в фонде уже 5 лет.

➡️ Также в оценке сделано предположение о росте цен на недвижимость (п. 5.3.7). Здесь, может быть, оценщик и был прав, но только не в отношении конкретного магазина. Средние величины - они такие...

История не такая вопиющая, как нематериальные активы в 4 трлн. рублей, но еще раз иллюстрирует идею, что никто из контрагентов не заинтересован в расчетах объективной справедливой стоимости.

Я задумался: если УК заинтересована в максимальной переоценке объектов недвижимости ради комиссий, то есть ли хоть один ЗПИФ, где "справедливая стоимость" ниже цены покупки? Я за ЗПИФами не слежу, но вдруг кто-то из подписчиков в этой теме варится.

Если вы хотите использовать в своем портфеле ЗПИФ недвижимости, имейте в виду эту особенность определения цены паев. Рыночная цена продажи объекта может сильно отличаться от расчетной цены в фонде.
Об этом риске я писал еще при закрытии PNK Rental, но тогда все закончилось для пайщиков хорошо.

Перед покупкой паев обязательно продумайте механизм выхода из фонда. Лучше всего, если у фонда есть относительно ликвидный рынок (некоторые ЗПИФ торгуются на бирже) или в правилах доверительного управления есть условия выкупа паев управляющей компанией до закрытия фонда.

И второй момент: покупайте фонды, у которых срок закрытия больше вашего инвестиционного горизонта на несколько лет. Тогда есть шанс выйти из фонда по расчетной цене пая, а не по рыночной.