Мозоль от каски (Чорный саморез)

🌟 «Сначала строят, потом считают»: Блинов о болевых точках складского рынка Центральной Азии

Рынок складов в Центральной Азии растёт. Однако многие проекты по-прежнему экономически неоправданны: параметры зданий часто не отвечают логистическим задачам. Основатель и управляющий директор группы компаний LogistiX Дмитрий Блинов в интервью LogiStan назвал типичные ошибки девелоперов и объяснил, что заложить «универсальность» на этапе проектирования дешевле, чем переделывать объект.

💬 Фундаментальный дефицит складских площадей в Центральной Азии никуда не делся.

💬 Бизнес в регионе пришёл к пониманию, что склад — это не просто коробка под хранение, а важная часть цепочки создания общей стоимости.

💬 Проектировать объект без ясного понимания, без якорного клиента с чёткими запросами, без готовой бизнес-модели нельзя. Это не пессимизм, а бизнес-дисциплина, которая страхует от потери времени и денег.

➡Полный текст интервью Дмитрия Блинова читайте по ссылке.

LogiStan.info | Telegram | MAX

1. Самолет чуть меньше строит, зато земельный банк все дорожает и дорожает.

Напомним, что застройщики не проводят через отчет о прибылях и убытках процентные расходы на земельные участки (МСФО-23). Они капитализируют эти проценты в запасы, а против них наращивают обязательство.
Вычтите эти расходы из P&L за 2024 (45.6 млрд) или 2025 (59.3 млрд) или 6 месяцев 2026 (22.2 млрд), и никакого эквити вы у компании не найдете

2. Смотрим на динамику запасов против роста долга (очевидно, что никакой прибылью последние 2 года самолет себя не финансирует)

За 12 месяцев долг вырос на 69 млрд. Запасы на 24.1 млрд, активы по договорам с покупателями (нет на графике) на 33 млрд

При этом прирост запасов - это росто капитализации земли (по ставке ~20%) без разрешения на строительство -> еще минимум 12 месяцев эти инвестиции не имеют источника возвратности

3. Плюс Портфель у нас стагнирует, количество построенных, но не проданных метров снижается, но незавершенное+завершенное строительство немного подрастают -> рост себестоимости

4. Что тут меняют новости о вхождении Сбера в управление по части объектов? Да ничего существенно: себестоимость всего портфеля схлопнулась еще в 2024 (да, из-за перегрева экономики). Ликвидности для расчетов по обязательствам было достаточно на 2024, 2025, мб на 2026 тоже вывезет, но дальше?

5. У финансироваваших банков проблема не с продажами, а с тем, что земля не превратится в квадратные метры в ближайшие 3-5 лет. С этой точки зрения они с облигационерами в одной лодке, т.к. 0 денежных потоков можно разделить на очень большое количество участников

2/2
@unexpectedvalue

Пара очень коротких комментариев про самолет, т.к. тексты 2024 года и начала этого - абсолютно валидны с поправкой на изменение строк баланса

1. В очередной раз повторю, что

отчетность застройщика не позволяет сделать никаких адекватных выводов о финансовом положении общества.

Я не уверен, что застройщики, у которых более 10 проектов, сами в курсе, как это читать.
Финдеп героически консолидирует пару сотен SPV с долями партнеров, выпускает, а дальше пустота, потому что эти цифры невозможно адекватно объяснить без множества прочих операционных данных

2. Падение спроса из-за ужасных ставок и влияния льготной ипотеки - это слабый аргумент, потому что у компании на 23% снизилось предложение ликвидных лотов.
Нужно комментировать это снижение, а не снижение выручки, которая отражает бухгалтерское признание фактических продаж в течение 2-3 лет, а не текущий момент.
Бид нашей редакции, что это проблемы с рабочей силой (как в количестве, так и в стоимости) и неадекватная экономика с учетом стоимости приобретения земельных участков. Невозможно начать строительство в текущих условиях, т.к. это потребует совершенно иных цен, чем сейчас предлагает застройщик

3. При этом компания искренне сокращает непроектный долг (см. дальше) и операционные затраты, но это мелочь в сравнении с проводимой в 2020-2024 годах инвестиционной политикой

*T+0 - ввод в текущем году, T+1 - ввод в следующем году

1/2
@unexpectedvalue

Сёла и пространственное развитие

Давние читатели знают, что я большое внимание уделяю документам, связанным с пространственным развитием России (всё-таки я и сам не далёк от этой темы). Вот, например, вы могли слышать про систему из 2160 опорных населённых пунктов, в которых живёт 3/4 населения страны. В них и приняли решение концентрировать бюджетные вложения, а созданная инфраструктура уже будет обслуживать окрестные территории.

Логично? Логично. Но недавно вспомнили о том, что большая часть сельской местности не очень покрывается этой сетью. И вот в июле Минэк предложил ввести понятие «сельских агломераций» — поселений от 1,5 тыс. человек, расположенных в 20 и более км от опорников. Решетников представил идею в Госдуме 8 июля, и цифры звучат внушительно: господдержкой планируют охватить не 7, а 15 млн сельских жителей, а новый статус могут получить более 1600 населённых пунктов. Строго говоря, сельские агломерации уже были в минсельхозовской программе КРСТ — комплексного развития сельских территорий (и я по-прежнему не понимаю, почему используется именно такой термин) — но тут его предложили немного переосмыслить.

Звучит красиво, но всё опять упирается в вопрос финансирования. Депутат Гордеев предупредил, что финансирование той самой программы КРСТ в проекте бюджета на 2027 год может просесть с 95 до 50 млрд рублей. Причём из этих денег уже финансируются и ранее введённые сельские опорники. 23 июля Госдума приняла постановление с рекомендацией сохранить финансирование хотя бы на уровне 2026 года. Эксперты же (в частности, из Институт экономики города) указывают, что критерии сырые и регионы в итоге научатся подгонять деревни под нужные цифры ради федеральных денег.

Вообще даже 95 млрд в масштабе всей страны — это совсем мало даже на примерно 1500 сельских опорников. Если сюда докинуть ещё столько же центров сельских агломераций, станет совсем ни о чём. Но денег, разумеется, больше не станет. И с этим тоже что-то нужно делать.

Как вам эта идея, и что всё-таки нужно делать, чтобы создать комфортные условия на селе?

Телеграм | Max

⏹️Слабые продажи меняют правила для застройщиков

🔎 Банки осторожнее выдают кредиты на покупку земли под жилье. При этом портфель проектного финансирования во 2 квартале 2026 года вырос на 6%, почти до 11 трлн руб. против более 9,3 трлн годом ранее. Банки жестче оценивают продажи, сроки, вложения девелопера и покрытие долга.

⚡️ Главный сигнал — спрос. За январь—август продажи новостроек составили 14,6 млн кв. м, +2% год к году, но в августе упали на 16%, до 1,8 млн кв. м. В Москве снижение составило 41%, Краснодарском крае — 40%, Тюменской области — 43%.

📌 Распроданность строящегося жилья снизилась с 73% в начале года до 68% на 1 сентября, а срок реализации непроданного жилья вырос с 3,1 до 3,2 года. Для банков это означает более долгий возврат вложений и рост риска по новым проектам.

💰 Важен и денежный поток. Во 2 квартале на эскроу поступило 1,2 трлн руб., на 12% меньше кварталом ранее. Около 1,5 трлн руб. приходится на еще не полностью оплаченные ДДУ, в основном из-за рассрочек. На 1 августа на эскроу было 7,4 трлн руб. на более чем 900 тыс. счетах.

✅ При этом финансирование отрасли не исчезает. Средняя ставка по кредитам застройщикам во 2 квартале составила 9,9% против 10,7% годом ранее и 14,7% в корпоративном сегменте. То есть банки скорее повышают требования к новым проектам: нужно больше собственных средств, залогов и других форм обеспечения.

🔖 Спрос остается зависимым от ипотеки: в июле средняя ставка по рыночным кредитам была 17,8%, по ипотеке на строящееся жилье — 7,4% с учетом господдержки. Поэтому нынешнее ужесточение может ограничить новые запуски лишь со временем.

1⃣2⃣3⃣4⃣ Подписаться

Москва выставила на торги дом-памятник XVIII века в Замоскворечье. Начальная цена особняка на улице Пятницкой составляет ₽263 млн, следует из данных инвестиционного портала Москвы.

Дом известен как дом купчихи Булочкиной. До революции он принадлежал Марфе Булочкиной, которая занималась продажей муки. После 1917 года в здании размещался отдел НКВД, а позже — отделение полиции. В 2018 году сообщалось о начале реставрации особняка.

Здание площадью более 1 тыс. кв. м является выявленным объектом культурного наследия — это памятник и жилой дом XVIII века.

Подписаться на
Недвижа в МАХ

Можно ли продать рубль за 50 копеек? Безусловно. И будет большой спрос

Ну и в завершение ненавязчиво даю ссылку на полное интервью с генеральным директором группы "Самолет" Анной Акиньшиной

Честно скажу, что говорить с Анной мне очень понравилось. Она приятный, интересный и говорящий понятно собеседник. Особенно ценно, что гендиректор компании, у которой большие проблемы, всегда соглашается общаться и комментировать ситуацию.

Ключевые высказывания Анны:

⚪высокая ключевая ставка оказывает очень сильное влияние на нас как на девелоперов

⚪считаем, что 2025 год мы прошли хорошо - с точки зрения эффективности

⚪фокус 2026 года - оптимизация и управление долговой нагрузкой

⚪мы используем все варианты, которые есть. От продажи части земельного банка до постоянной коммуникации с банками

⚪С банками мы общаемся ежедневно

⚪важен не сам объём долга, а ставка, по которой мы его обслуживаем. Сейчас средняя ставка - в районе 13% по портфелю. Для, девелопмента это высоко

⚪Инфляция стоимости рабочей силы - основной фактор, из-за которого мы удлиняем сроки сдачи проекта

⚪2026 год - не самое удачное время для IPO. Самолет Плюс не будет выходить на биржу в этом году

Ютуб: https://youtu.be/1xR8fgJXANU?si=GERIrN4rwHp-m6aw

ВКонтакте: https://vkvideo.ru/video-210986399_456245338

@financefir

Банки лучше застройщиков понимают, почему для банковской системы очень опасен сложившийся диспаритет между ценами на новостройки и вторичку. Другое дело, почему при таком понимании банки допустили такой диспаритет.
Увидел реплику на этот счёт у главы Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна:

«Разрыв цен между первичкой и вторичкой достигает 40%. Это существенный дисбаланс. И в нём содержатся риски. В том числе для банков. Что происходит в момент покупки квартиры? Квартира в новостройке переходит в категорию вторички. И в случае дефолта заёмщика банк рискует не покрыть убытки за счёт реализации залога. Одно дело, когда вы в качестве залога предоставили квартиру как первичку. И совсем другая цена будет при реализации. При падении цен на недвижимость обесценивается залог».

Можно вспомнить финансовый кризис в Штатах в 2007–2008 годах. Он известен как кризис субстандартного ипотечного кредитования. Тогда рынок жилья насытился. И цены начали резко снижаться. Ипотечные ценные бумаги также стали падать в цене. Это привело к убыткам многих банков. Привело к убыткам пенсионных фондов».

В августе Индекс цен ДОМ.PФ вырос на 0,6% м/м

Это столько же, сколько в июле.

За январь–август новостройки подорожали на 4,9% — практически вровень с инфляцией (4,7%). Таким образом, с начала года в реальном выражении цены на первичном рынке почти не изменились: прирост составил около 0,2%.

Какое жильё дорожает быстрее?

Цены на типовое жильё и жильё комфорт-класса выросли на 5%, тогда как в бизнес- и элитном сегментах — на 4,3%. В разрезе комнатности быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры: с начала года они прибавили 5,3%, двухкомнатные — 4,7%, трёхкомнатные — 3,8%.

Как меняются цены в субъектах?

С начала года цены на новостройки выросли в 69 из 74 регионов, охваченных Индексом.

Среди ТОП-10 субъектов по объёму строящегося жилья наиболее заметно цены за 8 мес. выросли в Ленинградской области (+10,4%), Санкт-Петербурге (+9,4%), Москве (+7,2%) и Московской области (+7,1%).

Единственный регион из десятки, где новостройки пока дешевле, чем в начале года, — Краснодарский край (–1,6%).

Подробности — здесь.

Аналитика ДОМ.PФ в МАХ 🔹 и в Телеграм 💬

#цены

Мы не поддаемся соблазну снизить цены

Да ладно, оставим в покое чистую прибыль, долг и операционные показатели, главное, что хочется многим спросить:
А будут ли квартиры дешеветь, раз у застройщиков проблемы?
(кажется, что это вполне себе разумный шаг в этих обстоятельствах...)

Интервью целиком на Ютубе и Вконтакте

@financefir

Объем инвестиций в недвижимость России по итогам трех кварталов 2026 года ожидается на уровне ₽600 млрд. Это на 12% меньше прошлогоднего результата, говорится в сообщении консалтинговой компании CORE.XP.

Ожидается, что вложения в коммерческую недвижимость сократятся на четверть — до ₽421,3 млрд.

Объем инвестиций в офисы сократится на 22% - до ₽195 млрд, в производственно-складской сегмент — на 14%, до ₽109 млрд, торговую недвижимость — на 23%, до ₽89 млрд, а гостиницы — на 60%, до ₽18 млрд.

Подписаться на
Недвижа в МАХ

идиотский заголовок "Известий" форсится сегодня как не в себя:

одной зарплаты москвича не хватит даже на полметра в новостройке

и вроде цифры правильные. метр на первичке - 481 тыс. рублей, средняя начисленная зарплата - 191 тыс. один метр = 2,52 зарплаты.

и вывод правильный: доступность ухудшается. год назад на метр требовалось 2,32 зарплаты.

а поди ж ты, какая кринжатина получилась.

на среднюю зарплату теперь можно купить 0,40 квадрата, а не 0,43 как в прошлом году

три сотых квадратного метра

примерно полоска пола в половину листа формата а4.

зато теперь мы знаем, в каких единицах измерять доступность московского жилья

в квадратных сантиметрах

730 тысяч рублей — и у вас почти замок Тевтонского ордена. Почти — потому что сначала придётся его воскресить.

«Дом.РФ» продаёт руины Заалау XIV века в калининградском посёлке Каменское. От крепости остались стены и подвалы, площадь — 395 кв. м. Плюс 0,39 га земли в аренду.

Как пишет РБК, заявки принимают до 19 октября, торги пройдут 23-го. Победителю достанутся не просто руины, а обязательство за семь лет привести объект культурного наследия в порядок.

А дальше фантазия инвестора: ресторан, музей или площадка для мероприятий. На реставрацию обещают льготный кредит — 9% годовых, а под гостиницу — 6%.

Подписаться на
Недвижа в МАХ

⭕️Хотим осветить одну тяжелую историю

В Прокопьевске разбираются с историей троих детей после смерти матери

В 2024 году мать получила социальную выплату по госпрограмме переселения из аварийного жилья. На эти деньги были куплены три квартиры - в Прокопьевске и Киселёвске. Одна из них, попавшая на вирусное видео, сгорела ещё в 2020 году.

🗣️Версии расходятся:
Администрация утверждает, что мать знала о состоянии квартиры при покупке. По данным мэрии, в 2025 году проверка нарушений не выявила.

Семья, напротив, заявляет, что квартиру им не показывали, а документы и ключи долго не передавали. По данным SHOT, риелторы обещали сделать ремонт за оставшиеся от сделки средства, но ничего не сделали . После смерти матери документы передали старшей дочери - тогда и выяснилось, что за квартирами числится долг по ЖКУ более 300 тыс. рублей.

🔺Дети живут с тётей-опекуном в одной из купленных квартир площадью 63,8 кв. м. По данным администрации, там созданы все необходимые условия. У детей есть отец, который после развода не живёт с ними, но поддерживает отношения. Старшей из девочек уже 18 лет.

После резонанса СК возбудил два уголовных дела о нарушении жилищных прав сирот. Александр Бастрыкин взял расследование под личный контроль и потребовал доклад.

⁉️ Остаются открытые вопросы, сколько именно денег получила семья, за сколько куплены квартиры, кто помогал их выбирать и почему среди них оказался сгоревший объект - пока без ответов.

📲В MAX
🧱По уши в Бетоне - канала

Недвижимость в России всё чаще покупают не в привычном формате, а через торги. По данным IBC Real Estate, за январь–август 2026 года такие сделки набрали 160 млрд рублей — рекорд за всю историю наблюдений.

Как пишет РИА Недвижимость со ссылкой на консультантов, на торги пришлось уже 31% всех инвестиций в российскую недвижимость. Год назад было заметно скромнее: 135 млрд рублей, так что прежний рекорд превышен на 18%.

При этом весь рынок инвестиций за восемь месяцев составил 509 млрд рублей — сразу на 20% меньше, чем за тот же период 2025 года.

Главным ускорителем статистики стала крупнейшая в истории сделка по продаже портфеля недвижимости Raven Russia. Без неё рекорд по торгам выглядел бы куда менее впечатляюще.

Получается занятная картина: денег в недвижимость вложили меньше, зато почти треть капитала пришла через торги. Кризис ликвидности, зато молоток работает исправно.

Подписаться на
Недвижа в МАХ

российская гильдия риэлторов, наш слон, просит смягчить запрет на строительство в зонах затопления.

казалось бы, при чем тут риэлторы и почему не застройщики. оказывается, застройщики уже отныли свое. и у нас есть почти готовые пять стадий психического принятия: ввели запрет - осознали - охренели - начали торговаться - ждем поправок.

4 августа - вступает в силу запрет на строительство в зонах затопления и подтопления. раньше строить было можно при наличии инженерной защиты. теперь нельзя.

21 августа - застройщики объясняют, что внезапно под запретом оказалась часть уже идущих и будущих проектов. просят переходный период.

2 сентября - минстрой выпускает разъяснения: то, что начали строить до 4 августа, все-таки можно достраивать при соблюдении требований к инженерной защите. отдельно предупреждает о риске срыва сроков, санкций для застройщиков и появления проблемных объектов.

14 сентября - приходит российская гильдия риелторов. и список хотелок уже заметно длиннее: переходный период, отдельный порядок для ижс и дачной амнистии, дифференциация территорий по степени опасности, инженерная защита, дамбы, водоотведение и корректировка градостроительных решений.

риелторы здесь вполне к месту. если участок можно было законно купить, начать строить, вложить деньги, а потом внезапно обнаружить, что для достройки и оформления теперь нужны отдельные разъяснения, исключения и переходные правила, продать его тоже становится несколько сложнее.

прошло (всего? уже?) полтора месяца.

кажется до принятия путь неблизкий