Арендный бизнес - нежилое помещение
#реальныйкейс

📈 Пока цены аренды и продажи квартир в Испании бьют рекорды, в тени остаются коммерческие помещения (🇪🇸 "local").

При сравнимой площади локали продаются по цене в 2-4 раза дешевле чем квартиры в тех же домах.

Цена продажи нежилых помещений в Валенсии обычно варьируется от 500 до 2000 евро/м².

В начале года мы подобрали для инвестора помещение 68 м² в районе Malilla в новом доме Tempore (2021 г.).

Помещение нашли напрямую от застройщика, причем они его не рекламировали, и нам удалось даже немного снизить и без того невысокую цену.

Застройщики сейчас, видимо, так избалованы спросом, что зачастую не спешат рекламировать объекты, а предлагают их сначала своей базе. Мне удалось уже установить хороший контакт с рядом девелоперов. 🤝

Сразу после подписания ДКП у нотариуса мы стали искать арендатора. Это заняло всего пару месяцев, благодаря удачному расположению в новом квартале и нашей активности, разумеется.

В Испании при сдаче нежилого помещения в аренду агентства берут комиссию с двух сторон (с арендатора и с собственника).

Мы сотрудничали с рядом агентств, но клиент в итоге пришел напрямую, хотя было несколько показов и с партнерами. Также активно интересовались помещением жители района.

Запросы были от испанцев, украинцев, аргентинцев, марокканцев... Назначение: кафе, кебаб, фруктовая лавка, офис оконной компании, салон красоты, массажный салон, кафе-мороженое, автосервис и пр.

На одной из встреч даже пришлось переключаться между русским, английским и испанским.

В итоге помещение арендовала страховая компания, и для неё было важно соседство с госпиталем La Fe.

🧮 Экономика:
Полезная площадь 68 м².
Цена приобретения 105 000 евро (+НДС 21%).
+ Комиссия 3%
+ расходы на нотариуса и регистрацию.
Итого порядка €133 000 с НДС
Аренда ~ €12000 в год + НДС, комуслуги сверху.

Рентабельность 9% в годовых налогообложения.

НДС 21%, конечно, кусается, но его можно вернуть, если хорошо потрясти хестора. Тогда рентабельность будет еще выше.

Важные условия:
Контракт на 5 лет с индексацией цены.
Арендатор сам оплачивает ремонт. Так что, скорее всего, это стабильный арендный бизнес на долгие годы.
Обеспечительный платеж установлен законом в размере 2 месяцев арендной платы.

Инвестиции в нежилые помещения менее предсказуемы, чем в жилье, но и более рентабельны. Немного о преимуществах и недостатках таких инвестиций.

✅ Плюсы:
1. Рынок не перегрет
2. Доступные цены
3. Рентабельность
4. Аренда без ремонта, техники, мебели
5. Долгосрочные арендаторы
6. Нет жесткого регулирования
7. Договорная индексация (обычно ИПЦ или ИПЦ + надбавка)
8. Низкий риск оккупации.

❌️ Минусы:
1. Риск неудачного места. Некоторые локали сдаются годами. Так что консультация грамотного агента-шахматиста бесценна. ☕️
2. При сдаче в аренду нежилого помещения нет льгот по НДФЛ как при долгосрочной сдаче квартиры. Также придется начислять и декларировать НДС.

Готовы инвестировать в коммерческую недвижимость Валенсии?
🌐 Обращайтесь!

#кейс #недвижимость

🙏🏻 Спасибо за подписку и репост!
🇪🇸 @movetospain
🏙 @rebazes