🏛 Парфенон, Колизей и офисы-концлагеря.

Неожиданный разговор об инвестициях в недвижимость

На инвестиционной конференции Сбера была сессия о недвижимости, на которой самые интересные мысли об инвестициях высказала не финансист и не девелопер, а искусствовед Елизавета Лихачёва.

Люблю Елизавету за блестящую эрудицию, острый язык и способность совершенно неожиданным образом посмотреть на привычные вещи. На этот раз досталось и инвесторам, и архитекторам, и современным корпорациям.

🏛 Почему одни здания переживают века, а другие исчезают?

«Колизей бы снесли, если бы времени хватило. Его тысячу лет разбирали на стройматериалы и недоразобрали».
А вот римский Пантеон и афинский Парфенон сохранились во многом потому, что продолжали использоваться. Парфенон успел побывать христианским храмом и пороховым складом. Последняя функция, правда, оказалась для него не самой удачной.

Вывод прост: здания сохраняются не только благодаря красоте, но прежде всего благодаря способности оставаться нужными людям. И лишь сравнительно недавно человечество стало сохранять архитектуру просто потому, что считает её исторически ценной.

Мне кажется, прекрасная мысль и для инвесторов. Стоимость здания на длинном горизонте определяется не только его сегодняшней привлекательностью, но и тем, насколько оно будет востребовано завтра. И сможет ли приспособиться к меняющимся потребностям людей.

🏢 Про офисы, которые всё больше напоминают комфортабельные концлагеря

Пожалуй, самая яркая часть разговора. Представитель Яндекса рассказывала, как корпорация создаёт идеальную рабочую среду: пространства для разных задач, спорт, каток, падел, даже искусственная волна для серфинга.

«На что только не пойдёт корпорация, чтобы держать людей в офисе», — немедленно отреагировала Лиза. И добавила: «Главное, чтобы они не опомнились и не сбежали».

А когда выяснилось, что в современных офисах с гибкими рабочими местами у сотрудников нет даже собственного стола, где можно поставить фотографию семьи, Лихачёва возмутилась уже всерьёз.
«Ваш рабочий стол — это ваше личное пространство. Если корпорация считает по-другому, это античеловечная система».

💰 А что же всё-таки с инвестициями?

Когда Екатерина Черных, глава УК "Современные фонды недвижимости" и модератор сессии, предложила выбрать два из трёх главных инвестиционных качеств недвижимости — доходность, сохранность и ликвидность, Лихачёва, не задумываясь, выбрала сохранность и ликвидность.
И объяснила это совершенно по-банкирски. Доходность недвижимости зависит от качества постройки и расходов на её содержание. Объект может приносить высокую аренду сегодня, но быстро потерять привлекательность, потребовать дорогого ремонта или просто оказаться никому не нужным. В её примере инвестор вложил условные 100 рублей, получил 25 рублей дохода, после чего доходность исчезла, а продать неликвидный объект стало невозможно.

А Элина Тихонова, руководитель инвестиционных программ РБК, добавила, что доходность мы как обычно ищем в других видах инвестиций.

Что из этого практически полезно инвестору?

Прежде чем покупать объект, стоит оценить не только обещанные проценты аренды, но и четыре вещи:
• Локация и спрос. Будут ли сюда приезжать люди, переезжать бизнес, расти экономическая активность?
• Качество здания.
Сколько потребуется тратить на эксплуатацию, ремонт и модернизацию?
• Ликвидность. Кто захочет купить этот объект через пять или десять лет?
• Полная доходность. Не только арендный поток, но и потенциальное изменение стоимости, за вычетом всех расходов.

Отдельно обсудили коллективные инвестиции через ЗПИФы недвижимости. Такой инструмент позволяет владеть долей крупного коммерческого объекта — бизнес-центра, склада или ЦОДа — без необходимости покупать и самостоятельно обслуживать целое здание. Хотя риски самого объекта и ликвидность паёв оценивать всё равно придётся.

А я после этой дискуссии подумала, что квадратные метры должны либо приносить деньги, либо делать нашу жизнь лучше. В идеале - и то и другое, но главное понимать, что важнее в каждом конкретном случае.