Интересный материал о практике обусловливания доступа к государственной услуге и к льготной ипотеке условиями банковских партнёрских программ предоставила мне на Международном жилищном конгрессе рабочая группа «Трансформация делового климата», по направлению «Регистрация прав на недвижимость». (Упомянутая в письме практика известна на рынке всем)

Суть в трёх предложениях: Регистрация права дольщика на квартиру — государственная услуга Росреестра, и с 1 марта 2025 г. застройщик обязан подать документы сам, в 30 рабочих дней, бесплатно через прямой канал ведомства.

Крупнейшие ипотечные банки ставят ставку, категорию застройщика и доступ его покупателей к семейной ипотеке в зависимость от того, какую долю регистраций он проводит через платный сервис самого банка. В результате государственная услуга и государственная субсидия стали предметом торга в коммерческих программах, а платит за это покупатель.

Как это устроено. Банк делит застройщиков на категории. Категория зависит от доли регистраций через сервис банковской группы (порог 60 % от всех введённых помещений, замер раз в две недели) и от доли сделок без кредитов других банков.

От категории зависят: ставка для покупателей (разница 1,7-1,9 п. п.), доступ к семейной и IT-ипотеке (только высшая категория) и, по сведениям застройщиков, первоначальный взнос — 20 % для высшей категории против 30% для остальных.

Последнее условие в письменные правила не включено и доводится устно или через личный кабинет сервиса. Покупатель платит за регистрацию 6 600-9 900 руб. при бесплатной прямой подаче.

Почему застройщик не отказывается. Программы ему выгодны, а зависимость от банка — проектное финансирование через эскроу и ипотечный спрос — делает отказ невозможным: это потеря ставки для всех покупателей и доступа к госпрограммам.

Модель воспроизведена большинством крупных кредиторов; застройщик с несколькими банками получает взаимоисключающие требования. Поэтому жалоб нет и не будет.

Почему это не частный спор. Правила семейной ипотеки (решение Минфина от 22.09.2026 Nº 25-67381-01850-P) устанавливают единый для всех взнос 20 % и не допускают дополнительных условий доступа. В 2024 году банки уже пытались брать с застройщиков комиссию 7,5-11,5 % за выдачу льготной ипотеки — ФАС направила запросы, ЦБ назвал это несправедливой конкуренцией, с 2025 года стандарт ЦБ запретил плату за ставку.

Сегодня та же сделка совершается в неденежной форме: за доступ к субсидии банк берёт не деньги, а поток регистраций и отказ от конкурентов. Действующее регулирование платформ (ст. 10.1 закона о конкуренции, закон о платформенной экономике) этого не видит: оно исключает финансовые организации и государственные информационные системы.

Что предлагается.
1. Принцип канальной нейтральности (законы Nº 210-Ф3, 218-Ф3, 214-Ф3): условия договоров и программ, ставящие преимущества в зависимость от того, как контрагент обращается за государственной услугой, ничтожны.

2. Запрет продажи субсидии в любой форме (закон Nº 353-Ф3, ст. 78 Бюджетного кодекса): банк — участник госпрограммы не вправе ставить доступ к ней и её параметры (ставка, взнос, лимит) в зависимость от условий, не предусмотренных правилами программы; санкция — невыплата субсидии и исключение из программы. Правила семейной ипотеки уже содержат такую норму для ставки (п.
2(1)) — её нужно распространить на взнос и условия доступа.

3. Публичная статистика Росреестра по каналам подачи заявлений и право ФАС возбуждать дело по этим данным (закон Nº 135-Ф3) — практика станет видимой без заявителей.

4. Обязанности посредника: раскрытие тарифов, запрет исключительности, передача данных при переходе на прямой канал.

Что нужно от органов власти сейчас. Росреестру - опубликовать распределение заявлений по информационным системам с 01.03.2025. Минфину и ДОМ. РФ — проверить соблюдение единого взноса 20% и запросить у банков условия доступа застройщиков к программе. ФАС — рассмотреть неденежную форму обусловливания по аналогии с комиссиями 2024 года.

Рабочая группа сообщила, что подготовила соответсвующий законопроект с пояснительной запиской.