А что, если рынок опять не «закончился», а просто поменялся?

Недавно был на мероприятии, где показывали аналитику рынка жилья Тюмени за последние несколько лет. Для себя вынес оттуда несколько интересных мыслей.

Первая — Тюмень продолжает очень быстро расти. В 2020 году в городе было около 807 тысяч жителей. На начало 2025 года — уже 872 тысячи. Почти +65 тысяч человек за пять лет.

Мне кажется, это неплохой ответ на вопрос, который сегодня часто задают: «Для кого в Тюмени строится столько жилья?»

Люди приезжают. Создают семьи. Им нужно где-то жить.

Вторая мысль оказалась для меня даже интереснее.

Экономформат жилья сегодня практически никто не строит. Все последние годы рынок двигался в сторону улучшения продукта: архитектура, благоустройство, общественные пространства, более дорогие материалы, дополнительные сервисы.

И это правильно. Мы сами идём этим путём.

Но возникает другой вопрос: а не образовался ли у нас дефицит просто хорошего, качественного и при этом доступного жилья?

Не дешёвого. Не плохого. А именно доступного.

И здесь я бы связал это ещё с одной темой — изменениями семейной ипотеки с 1 октября.

Каждое изменение господдержки рынок традиционно встречает примерно одинаково: «Всё пропало. Теперь точно ничего продаваться не будет».

А у меня почему-то сейчас обратное ощущение.

Объясню почему.

До сих пор в регионах лимит семейной ипотеки составлял 6 млн рублей. И мы видели интересный эффект: к моменту ввода дома зачастую в остатках оставались большие квартиры.

Не потому, что людям не нужны двух- и трёхкомнатные квартиры. Они как раз нужны реальному потребителю — семье, которая покупает жильё для себя.

Проблема была в другом.

Большая квартира часто просто не помещалась в лимит семейной ипотеки. А дальше выбор небольшой: либо очень большой первоначальный взнос, либо комбинированная ипотека уже по совсем другой ставке.

В результате маленькие квартиры продавались легче, в том числе инвесторам, а большие семейные квартиры оставались на вводе. И потом мы видели, как застройщики начинали давать на них серьёзные скидки.

Но у нас есть очень интересный обратный пример.

Ялуторовск. Город с населением около 40 тысяч человек. Мы получили ввод уже четвёртого дома в одном из наших жилых комплексов. На момент ввода осталось около 15% квартир.

И знаете, что интересно?

В остатках — преимущественно студии и однокомнатные квартиры. Большие квартиры проданы.

Почему?

Потому что там стоимость большой квартиры позволяла вписаться в лимит семейной ипотеки. И семья могла купить не ту квартиру, которая помещается в финансовый инструмент, а ту квартиру, которая ей действительно нужна для жизни.

Для меня отсюда следует гораздо более важный вывод.

Ипотека влияет не только на количество продаж. Она в конечном итоге влияет на то, ЧТО мы строим.

Если финансовые инструменты позволяют покупать преимущественно маленькие квартиры — рынок начинает проектировать маленькие квартиры.

Если семья получает возможность купить нормальную двух- или трёхкомнатную квартиру — у девелопера появляется экономический смысл такую квартиру строить.

Поэтому изменения с 1 октября я пока не воспринимаю ни как катастрофу, ни как подарок рынку.

Просто в очередной раз поменялись правила игры.

Теперь нужно понять нового покупателя. Пересчитать экономику. Пересмотреть продукт. Заново подумать над площадями квартир. И снова адаптироваться.

Наверное, именно последнее сегодня самое тяжёлое.

Морально сложно каждый день заново адаптироваться к изменениям. Только привык к одним правилам — появляются другие.

Но за последние годы я всё больше убеждаюсь: рынок не заканчивается после очередного изменения правил. Он просто становится другим.

И каждый такой период проверяет бизнес на способность меняться.

Я уверен, что те, кто пройдут это испытание, не будут бесконечно ждать возвращения «старого рынка», а смогут понять новые правила и адаптироваться к ним, в итоге получат за это хороший бонус.

А нам остаётся работать.

Спаси Господи и дай сил пройти эти испытания достойно.

😊Подписывайтесь на мой официальный канал в МАКС, узнавайте важное первыми