Генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов – о том, что ухудшение условий семейной ипотеки привело к перетоку спроса с новостроек на вторичный рынок.

По данным Umbrella Consulting Group, за восемь месяцев 2026 года сделки на вторичном рынке выросли на 28%, на первичном всего на 1%. После 1 октября, когда ставка для семей с одним ребёнком в Москве и Петербурге выросла с 6% до 12%, переток только усилился - новостройки в столичных регионах становятся еще менее доступными для самой массовой категории заёмщиков.

Цены на вторичку с начала года росли быстрее новостроек. По данным Umbrella Consulting Group, за год рост составил +13%, за квартал +3%, а в ряде регионов – более 10%. Наиболее заметным эффект будет в крупных агломерациях с ограниченным предложением ликвидной вторички - Москва, Петербург, их области и города-миллионники, где концентрация семей с одним ребёнком максимальна.

На фоне растущего спроса продавцы вторичного жилья могут пересматривать цену уже в процессе сделки. Предложение на вторичке за квартал сократилось на 10%, конкуренция между покупателями растёт, и продавцы этим пользуются. Важно фиксировать цену в предварительном договоре со штрафами за её изменение, минимизировать срок до основной сделки и иметь альтернативные варианты, чтобы не соглашаться на повышение в последний момент.

Снижение доступности семейной ипотеки окажет влияние и на застройщиков. Как минимум, сокращение спроса усилит проблему простоев и задержек сдачи новостроек. В основном сложности испытают застройщики в масс-маркете в столичных регионах. Сокращение спроса на новостройки усилит затоваривание, заставит пересматривать планы запуска новых проектов и увеличит риск задержек сдачи - в первую очередь у компаний с высокой долговой нагрузкой и зависимостью от продаж «с котлована». Проблемы с переносом сроков и без того остаются распространёнными, особенно в масс-маркете. На фоне роста стоимости строительства, давления на маржинальность и теперь ещё снижения спроса риск ухудшения ситуации возрастает.

Это означает, что покупателям нужно тщательно проверять финансовую устойчивость застройщика, отдавать предпочтение объектам с высокой степенью готовности и внимательно изучать договор долевого участия — особенно разделы о сроках сдачи и штрафных санкциях.