Ключевую проблему, связанную с трансформацией семейной ипотеки нашим читателям объясняет ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Через несколько дней старый формат семейной ипотеки перестанет работать, значительные изменения, о которых долго предупреждали власти вступают в силу с 1 октября 2026.
Правительство, комментируя изменения, говорит о смене характера ипотечной поддержке и заявляет о четких приоритетах поддержки многодетных семей. Новые контуры сохраняют прежнюю ставку в 6% для покупателей, где есть 3 детей, и хотя бы один из них должен быть не старше 7 лет. Сниженную ставку получат покупатели с 4 и более детьми. И это на региональных рынках. Для столичных - все еще жестче. Для покупателей с одним ребенком (основная группа) ставка составит 10% в регионах и 12% на столичных рынках. Важное изменение – срок, на который выдается кредит по льготной ставке – 15 лет (ранее было до 30). Для покупателей с 2 детьми увеличены лимиты по размеру кредита. Но с учетом срока кредита, далеко не все могут подтвердить свой доход для того, чтобы взять доступную сумму.
Казалось бы, даже 10-12% - то, о чем могут только мечтать покупатели, за рамками льготных категорий. Но девелоперы встретили эти изменения крайне негативно и предупреждают стремительно растущих рисках бизнеса. Причина в том, что даже прежние условия по программе были не в состоянии тянуть рынок новостроек к плановым ориентирам. Отношение распроданности к строительной готовности в последнее время упало до минимальных уровней. Но участники рынка продолжали насыщать рыночный ассортимент там, где давно требуется управляемое сжатие.
Проблем текущего рынка не только в слабом спросе, но и в избыточном предложении, который продолжают формировать девелоперы на банковские деньги. Рынок новостроек уже долгое время живет в стрессовых условиях, хотя и продолжал пользоваться значимыми льготами. Но это не сильно отразилось на запуске новых проектов. Да, они снизились, но остаются сильно выше объема продаж на стадии строительства. Теперь просадка будет глубже, продажи дольше, а расходы застройщиков больше.
Семейная ипотека заработала еще в 2018 году и постоянно менялась. Текущие перемены объясняются демографическими приоритетами, но между строк читается то, что рынок жилья стал слишком дорогим бременем для бюджета. И эта корректировка напоминает нам о тонкой грани между правительственной поддержкой и искажением рыночных процессов. Действия правительства с широким льготным стимулированием часто были неподготовленными и непоследовательными, как и последние решения.
Риски политических решений и перемен в программе были очевидны, они реализовались в самый не подходящий момент, но это не значит, что их нельзя было просчитать. И главный вопрос сегодня - сколько времени потребуется рынку, чтобы привести объем предложения в соответствие с новым уровнем платежеспособного спроса. И следующий - кто и чем заплатит за этот период адаптации?