Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘

Только ленивый за этот месяц не написал про ограничение доступа к НПА на ФГИС ТП и что все вокруг делается только во вред, однако ожидаемо, Министерство экономического развития, запилило обновленный дизайн ФГИС ТП.

Вместе с этим вероятно скрыли данные, которые могут навредить государственной безопасности. Тестируйте!

https://fgistp.economy.gov.ru/portal/

Каждый год на рынке земли появляется очередной игрок с амбициями на миллиард.

Начитаешься Telegram-каналов, воодушевишься, сделаешь пару сделок, заводишь свой ТГК и пишешь о великом: емкость рынка огромная, зайти на миллиард кажется реальным, доходность сумасшедшая, 80% торгов не состоялись и тд.

Но на практике начинается суровая операционка:

⦁ Суды, зависшие объекты и риски (банкротства, сервитуты, снятие обременений, соседи, неликвид);
⦁ Увеличенные циклы сделок;
⦁ Заемные деньги, простой, убытки, неучтенные расходы;
⦁ И жесткая конкуренция за одни и те же адекватные лоты.
⦁ Рост налогов, бремя улучшений, градостроительные риски, рост кадастровой стоимости.

Все любят считать емкость рынка, но забывают про объем предложения. Я помню дискуссии в соседних чатах о том, что земли хватит всем. Не хватит, с чего бы ее хватило?

Сколько реально ликвидных объектов с дисконтом в МО?

Будем честны: мы регулярно толкаемся локтями на одних и тех же торгах. Редко бывает, чтобы после выигранного лота мне в TG или Instagram не прилетело поздравление, вопрос или предостережение от коллег, вы это сами можете периодически наблюдать в чате.

А тут рассуждения о миллиарде, по-быстрому с приростом х2 г/г.

Да, такие деньги в ИЖС есть. Но это если ты готов тянуть сети, газ, строить очистные и заходить в масштабную застройку поселков. С другой маржинальностью, с другими расходами, обязательствами, циклами сделок и конечным продуктом. Правда, в условиях КРТ я слабо представляю, где сейчас купить землю под это настолько дешево, чтобы сходилась экономика. И кажется, что ни одного заключенного КРТ за 2026 так и не состоялось. Но и 1 млрд. выручки – не означает, что будет та же самая прибыль, которая у таких предпринимателей, которые только заходят в нишу, рисуется перед глазами на первых сделках.

Если идти по пути точечных объектов и локаций, то чтобы намолотить миллиард на дисконтном ИЖС, придется:

1. Пылесосить вообще все и покупать уже далеко не за бесценок (потому что «надо же что-то брать», а раз надо, то снижай маржинальность и бери);

2. Идти в регионы, терять в ликвидности и неизбежно ошибаться с локациями и ценой.

Я не претендую на истину, но каждый год одно и то же: миллиард в чисто земельном ИЖС в текущем экономическом цикле – это оптимистично.

Государство прекрасно видит избыточную ликвидность в земле и уже изымает ее оттуда: КРТ, бремя инфраструктуры, рост кадастровой стоимости, увеличения земельных налогов на объеме, штрафы за неосвоение, аэросъемки, изъятия участков и реализация их заново, порубочные билеты, согласования и тд. Земля невосполнимый ресурс, не дадут ее налево и направо тратить в хороших локациях.

Миллиард сегодня — это земля со стройкой. Провернуть такой оборот в стройке в 3 раза проще: конечный продукт намного ликвиднее, да и поселки в провинции еще пока не трогали, но даже точечными локациями, если строить - это реально. Да, маржинальность не растет относительно чисто земельного бизнеса, но у вас растет капиталоемкость и это выходит на первый план.

Касательно 80% несостоявшихся торгов

– это смешно обсуждать. Не состоялись они не из-за отсутствия желающих, а потому что вложения доведут цену до рыночной, либо это неликвид, в любом случае, если скупать такое на озвученные суммы, то операционные расходы на содержание и обустройство могут убить затею в принципе.

Думаю, что маржинальность земельного бизнеса будет падать – государство заберет излишки. Но вокруг недвижимости есть интересные ниши, где есть потенциал. Впрочем, это уже совсем другая история 👍

✅ Первый день перехода права собственности

1. Межевой план есть;
2. Присвоение адресов запущено;
3. Схема перераспреда есть;
4. Порубочный запущен;
5. Согласование примыкания тоже;
6. Продажи запущены.
7. Бурьян убран в том числе.

Однако у меня, как на показе ракетных пусков Шарлю де Голлю на Байконуре в июне 1966 года, Брежнев сказал «пуск» и ракета полетела сразу, а знать Французу о том, что все запустили уже, как 10 минут назад – не обязательно.

Если сделку признают недействительной в результате банкротства продавца, а покупатель уже перепродал имущество это и уплатил с него НДФЛ, а потом все оспорили, деньги удержали с покупателя, например, до рыночной оценки актива, то как вернуть налог, который покупатель уплатил за прибыль, которой фактически теперь нет из-за признания сделки недействительной по иску того же ФНС?

Фактически, покупатель заплатил кредиторам в лице ФНС и заплатил НДФЛ за свою перепродажу. Как-то не особо несправедливо, механизм возврата уплаченного НДФЛ существует по оспоренным сделкам или мухи отдельно / котлеты отдельно и это окей?

Некоторый опыт сложно у кого-то подчерпнуть, если честно.

Людей, кто продавал бы в моих локациях и готов обмениваться опытом открыто и как-то ещё сходитесь по вайбу – практически нет, и уж тем более, такие люди должны хотеть что-то новое протестировать, большинство не хочет – выложил и забыл, купят и ладно, нет и нет, поэтому многое приходится тестировать самостоятельно на своих деньгах, просто потому что это звучит или выглядит первично интересно, потом совершаешь ошибки в процессе и на следующем уже оптимизируешь, но да, в улучшениях такого характера, думаю есть свой пласт прибыли, но неочевидный и не быстрый.

Развернутый ответ.

P.s. на фото именно тот ЗУ и забор, о котором говорю в голосовом сообщение. Мнение автора не претендует на истину. Все может быть иначе в зависимости от локации, ценового сегмента, рыночных условий и других факторов.

Касательно остальных моментов: септик, бытовка, подвод электричества – нет. Оно и не требовалось никогда. Не было проблем. Однако, не скажу, что это бесполезно. Если работаешь с массивом, то имеет смысл сделать электричество, иначе продавать будет тяжело. Но сделать его дешево – не получится, нужно быть готовым к коммерческому подключению и заплатить порой миллионы. Конечным приобретателям, конечно это сделать проще. Но тут риск в небыстрых продажах.

В целом, за этот год, я много выводов сделал из своих проектов, двигаться с минимальными вложениями в участки можно, но уже не получается. Буду вкладываться. Это и новый опыт и как-то приятнее на душе, но возможно потеря маржинальности, но не точно.

Требуют ли какие-то вопросы расширенных ответов в виде небольших аудио-подкастов?

Можете писать. Будет пост.

Можно ли поменять ВРИ с дачного строительства на ИЖС?

Около месяца назад состоялся диалог в чате этого канала с подписчицей, где она пыталась перевести участок из ОНТ в ИЖС, ведь ТЗ соответствовала и казалось все окей, более того, некоторые предприимчивые соседи перевелись.

Самого факта нахождения на землях НП недостаточно. Категория земли и ВРИ – разные вещи. Запись «ЗНП» сама по себе не даёт права изменить ВРИ на ИЖС. Почему это так? Потому что в дело вступает 217-ФЗ.

📌 Что мешает переводу?

Для садовых участков внутри садоводства действует ограничение. Изменить их ВРИ нельзя, кроме предусмотренных законом исключений. Поэтому даже расположение в НП и нужной ТЗ не снимает этот запрет.

📌 Что, прям совсем никак?

Один из вариантов – общая процедура для товарищества, связанная с изменением устава и переходом к ТСЖ. Среди условий – расположение участков в границах НП и наличие жилых домов на всех участках территории.

Росреестр разъясняет: для общей смены нужны решения общего собрания и одновременное обращение всех собственников и правообладателей соответствующих участков за изменением ВРИ. Одного заявления владельца отдельного участка недостаточно

📌 А если СНТ ликвидировано?

Это отдельная ситуация. Росреестр высказал позицию: запрет не распространяется на случаи, когда товарищество ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее. Тогда возможность изменения ВРИ оценивают по общим земельным и градостроительным правилам.

📌 Что сначала проверить?

1. Категории земли и точного ВРИ в выписке ЕГРН;
2. Документы, определяющих границы территории садоводства (может ЗУ в него не входит);
3. Статуса СНТ в ЕГРЮЛ;
4. ПЗЗ: допускают ли они ИЖС.

В общем, одного слова «СНТ» в адресе для вывода недостаточно.

🏠 А нужен ли вообще «ИЖС»?

Если цель – построить жилой дом, то садовый участок дает такую возможность. А старые ВРИ «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства» закон признаёт равнозначными садовым. Поэтому стоит отталкиваться от цели. В моем случае, я менял ради понимания трактовки законодательства – это мое нишевое хобби, друзья.

Пост подготовлен на основе официального разъяснения от Росреестра. Нот отказ – это хорошо.

В ПЗЗ в основных ВРИ есть ИЖС у меня, получил ГПЗУ, давно хотел проверить дадут или нет, по итогу нельзя, потому что СНТ и 217-ФЗ. Простой покупатель конечно в наших законах долго будет разбираться. Одно разрешает, другое запрещает.

Всем хорошего вечера!

Московский клиент

Избалованный на самом деле. Даже, если ты продаешь актив с дисконтом 500.000₽ к рынку, его с трудом купят, если не организован заезд, например и не убрана территория. Таковы нравы, должно быть все убрано и готово. Клиент, отдавая существенные деньги, хочет все под ключ. Без исключений.

Причем, даже если организовать подъезд будет стоить 25.000₽ на трактор и ещё 50.000₽ на щебень, а дисконт в моменте 500.000₽, то клиент всё-равно не купит. Ему будет казаться, что тут слишком много ещё нужно вложить. Не смотря на то, что за стройку отвечают мужчины в 99% случаев, они все-равно не понимают и не ориентируются сколько что на рынке стоит.

Поэтому, вот простой пример, где рождается доходность. Люди привыкли к доставкам Самоката и готовы переплачивать 50%, чтобы просто не вставать с дивана, даже, если купить в магазине тоже самое будет стоить дешевле. Кажется из-за низкого чека, да, но на высоких чеках все то же самое.

О чем бы написать? Какие есть вопросы? Спрашивайте, если есть что.

Каждый раз удивляет, когда встречаешься с людьми на участке, который выложили на торгах, в их глазах прямо читается, что участок заберут как единственные по стартовой цене. И практически потирают ручки, конечно понятно, что это конечники, как правило они приезжают парой: муж и жена, жена внимательно всё осматривает и уже представляет, как здесь будет стоять дом и организовано пространство.

И все-время вспоминаю свои первые торги в 2023 г., в Кузнецово и Рудово, где мне риелтор утверждал, что зайду и куплю по стартовой цене и заработаю, а там коллеги на опыте залетели и разогнали за 5 мин. до 700.000₽/сотка, после чего я понял, что легко не будет.

Эх, было время

🔹Москва изумительные участки выставляет на торги.

Приехал на одну локацию – соседи пугают, что местный застройщик связан как-то с ДГИ и поэтому все скупают тут. Спрашиваю, так это первый участок в деревне на торгах, «а, ну значит не связаны», говорят хотели сами принять участие, но боятся чьи-то планы нарушить. Говорю участвуйте, уже все прозрачно сделали максимально, готовы предложить больше – продадут вам, но даже пробовать не хотят, потому что денег перебить застройщика нет, но и достоверно утверждать, что он будет участвовать тоже не могут. Но и задаток морозить на какое-то время тоже не хотят и это стоп-фактор.

Приехал на вторую локацию – встретился с конкурентами. Их отсечка выше моей, думаю ну ладно. Участки шикарные конечно. Без проблем. Сейчас еду на третью и четвертую.

Но недавно ездил по МО, ну это ситуация «и я падал в лужу, и в меня стреляли», господи, один хуже другого: то заправка, то овраг, то гора, то трубы неучтенные, то вода озера, то вообще с заборами, захватами и свежими замками земля, МО конечно веселее с этой точки зрения, всегда что-то интересное.

Но факт в том, что я уже не помню, когда Москва уходила с нормальным дисконтом, и не помню когда последний раз брал с муниципальных объект без гемороя на грани фола, что даже профессиональные инвесторы такое не готовы брать.

Но и банкротка не радует. Последний лот обратился за проверкой: так на объект только к этому юристу было 7 человек желающих. Настолько мало качественных лотов, что за каждым объектом очередь выстраивается. И конкуренция высокая везде, и гемороя много везде, но такая работа. Соседи каждый раз на каждом моем объекте не верят, что из этого места что-то адекватное получится.

Как у вас дела?

Выбираю тут пару единиц техники и неизбежно возник вопрос сравнения с китайскими производителями.

К сожалению, покупать отечественное не выгодно, я это пишу и мне дико грустно. Я бы очень хотел и с удовольствием, всегда топлю за Россию, но дельта в 50% – это слишком много, при условии, что из отечественного там будет дай бог половина, мотор и основные узлы китайские. Реальность.

Первая единица в РФ 1,2 млн., китайский аналог с маржой посредника ≈ 0,6 млн.

Вторая единица в РФ 2,3 млн., китайский аналог с доставкой – 1 млн.

Какими CRM пользуетесь?

Сколько бы не пытался использовать СРМ на входящие обращения – не могу. Не получается. И результата нет особо. Если клиенту участок не понравился, то натягивать сову на глобус тяжело, да и клиент может быть проблемным. А те, кто хотят жить именно здесь, они как правило сразу заряжены, их не нужно пинать и продавать.

Конечно, с таким подходом, империю не построишь и нужно продавать стараться больше и всем, кому только сможешь, но вот нужна ли империя – вопрос иного качества. Есть деньги – нет времени, есть время – нет денег.

Уже недельку работаем в CRM YouGile – используем по объектам, некая чистая среда без флуда и обсуждений, пока что нормально, задачи не теряются, можно выставлять приоритеты, выбирать ответственного, есть чаты внутри. Как альтернатива ещё: группы в Telegram с темами, каждый объект – отдельная группа, тоже эффективно, быстро и удобно.

А вы что используете?

⚙️ Закрываю огромный пласт проблем с прирезками и участками больше средних.

Одно дело – отбить стандартные 4 точки на простом ЗУ. И другое, когда точек 70 или участок кривой, где на одном метре приходится ставить по 4 отметки.

Геодезист – это копейки, ну так принято считать и проще нанять, согласен, потому что свой прибор, особенно, если новый, цена космос и, если он не работает по назначению на выездах, то никогда не окупится.

Отчасти это так, но…

1. Иногда за один сложный ЗУ можно отдать геодезу и 30 000 ₽.

2. Бывает, что на один объект геодезиста вызываю по 3-4 раза.

3. Часто нужно отбить не только свои границы, но и соседей, включая повороты, ибо нередко есть смещение или самозахват.

4. Или прирезку для КИ нужно ювелирно отбить 20 точками, чтобы случайно не «залезть» на чужой забор и не получить отказ.

Ситуации и стратегии разные, но уверен, что оборудование отобьется в течение года и даст больше автономности, а значит и свободы, а дальше уже в плюс. Мне нравится игра в долгую и сейчас, когда в стране кризис, и есть возможность покупать выгодно то, что нужно – я это делаю, ведь дальше дороже.

✅ Полная автономность — не зависим от чужих графиков.

✅ Экономия — оставляем больше денег внутри системы. И бьем себе любые объемы координат своих и не только. Одна правильно выставленная граница может дать больше, чем можно представить.

✅ Монетизация — можем делать коммерческие выезды.

Двигаемся дальше! 🤝