Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘

Сколько можно заработать на обучении по оформлению ЗУ у государства? 😅

Спойлер: в видео, например, речь о 120 млн. за год при достаточно низкой расходной части. В общем, гораздо больше прибыль, чем если ЗУ продавать с рисками в разы выше и объемом работ несоизмеримо больше. 99% читателей этого канала такие деньги на земле не заработают никогда, сколько бы не работали.

0% осуждения с одной стороны, ведь это первоисточник ЗУ и торгов, но отсюда рост конкуренции у тех, кто оформляет, у тех, кто выкупает, у тех, кто помогает выкупать, так что все взаимосвязано.

Видео с канала Егора Пырикова

Посоветуйте в личные сообщения юристов, услугами которых пользуетесь при проверке новых объектов?

Банкротство
Арестовка
Рынок

Нужна тяжелая артиллерия.

Задача о разборчивой невесте

Как сделать один-единственный лучший выбор в условиях полной неопределенности и отсутствия пути назад? Представьте классический сценарий, который подчиняется следующим строгим правилам:

1. Есть заранее известное число претендентов. Кандидаты предстают по очереди, но в случайном порядке.

2. Каждого текущего кандидата можно сравнить со всеми предыдущими, но предсказать качества будущих невозможно.

3. Решение принимается на месте: кандидат либо принимается (на этом поиск завершается), либо отвергается (передумать и вернуть нельзя).

4. Главная цель — выбрать исключительно самого лучшего претендента из всех. Выбор второго или третьего по привлекательности = проигрыш.

🔹 Математики доказали, как действовать топ-эффективно:

1. Необходимо пропустить первые 37% кандидатов. Вы смотрите на них, собираете информацию и запоминаете лучшего из этой группы, но при этом отказываете всем.

2. Этап выбора: начиная со следующего кандидата, нужно сразу же выбрать первого, кто окажется лучше фаворита из пропущенных на первом этапе.

Магия формулы в том, что пропустив 37% кандидатов изначально собираешь карту мыслей и понимаешь рынок, и выбирая первого следующего, который лучше фаворита из первой группы, гарантированно получаешь лучший вариант из возможных с неизменным шансом в 37%, причем не важно, 100 кандидатов или 1 млн.

Минусы будут? Да, будут. Чтобы это работало, список кандидатов должен быть конечен. И если лучший кандидат был в первых 37% и среди оставшихся ты так и не нашел того, кто лучше «эталона», то придется согласиться на последнего кандидата, каким бы он ни был.

Отличный инструмент.

Мне 31, но государство продолжает присылать ежемесячную пенсию по поводу аварии на Чернобыльской АЭС (я родом из приграничья, куда двинулось радиоактивное облако).

Ещё из бонусов: ранний выход на пенсию – на 8 лет раньше.

Рандомный факты из биографии.

⛳️ Согласование границ участка с муниципалитетом МО

(Нужно, если ваш участок граничит с участком муниципалитета. Ещё раз: граничит НЕ с неразграниченной землей, а с ЗУ муниципалитета, который стоит на КУ).

Прокатился по соседям – подписал акт согласования границ, отправил в РР, присвоил адреса в ФИАС, сделал МП и отправил на раздел.. В целом да, но до тех пор пока твой сосед не окажется государство. Причем процедура согласования границ, в зависимости от того, кому принадлежит земля, будет отличаться: муниципалитет – одна процедура, регион – другая, федеральные земли – третья.

Проблема: муниципалитет продал участок, но границы с ненормативной точностью.

Вопрос: как подписать акт с муниципалитетом вообще и почему участок продали без согласованных границ (вы вообще видели где-то, чтобы муниципалит продал участок без согласованных границ?)

Процедура согласования границ – это возложение функции уточнения координат на плечи владельцев. Границы есть, но если хочешь разделиться, то уточни и собери подписи. И себе поможешь и стране в общем.

1. Прямое обращение в администрацию занимает 30 дней. И это будет не услуга, а именно обращение, в котором могут ответить, что есть именно услуга на ГУ, вот туда и пишите – так можете потерять 30 дней.

2. Услуга на ГУ в МО решает вопрос за 7 рабочих дней, но если вам кажется, что нужно приложить МП или схему координат, то нет. Я тоже так думал и у меня пришел отказ.

🔹 Что нужно администрации?

• Ведомость координат характерных точек по форме;
• Межевой план, если есть;
• Синяя подпись и печать КИ;
• Акт согласования границ уже подписанный КИ;
• Пояснительная записка КИ.

🔹 Что нужно Росреестру?

Росреестр требует единой формы подписи: либо все стороны вручную, либо все через ЭЦП. Смешанное оформление не принимается. ДГИ же, по опыту друзей из Москвы, подписывает только электронно .sig и они убили на это не один месяц, в итоге решали через письмо заказное в департамент.

Полагая, что будут подобные трения, действовал так:

1. Оформить услугу на Госуслугах (7 дней), получить акт в МФЦ с живыми печатями или…
2. Получить документ через МФЦ или ЛК ГУ, затем заехать к представителю администрации для заверения печатью.
3. Проехать подписать с остальными соседями.

Мне повезло. Администрация ГО подписала, как ручкой, так и .SIG, но т.к. цветного сканера у них нет, решил завериться бумажной версией в МФЦ дополнительно. Дело в том, что РР высылает отказы банально, что печать не цветная, подпись не видна, заверено не так, чего-то не хватает и так по каждому, кто подписывает, поэтому 10 раз перестраховываешься, чтобы лишний раз не дергать соседей.

🔹 Почему муниципалитет продает участки с несогласованными границами? — потому что он не образовывал новый в моем случае, ведь образуя новый ЗУ нет возможности установить ненормативную точность, дело в том, что администрация изъяла участок у прошлого собственника и заново реализовала. Участок сам по себе старый и границы его устанавливались до перехода на новые системы определения.

Работать с соседями тяжело, знаю, что многие не выдерживают и расписываются за себя и за того парня в акте, но тут хотел бы лишь отметить, что это подлог документов 327 УК РФ и так делать не стоит, хоть и кажется безобидным, но это русское авось. Условный срок за это могут дать, лучше медленнее, но в рамках закона, да или просто в ноль сработать, но не переступать черту. Ну типо, как не обгонять через сплошную, ведь прерывистая будет через минуту, а «сделка века» +/- раз в неделю.

Подписывайтесь и делитесь с друзьями, я тут периодически что-то умное пишу про землю.

Новый расчищенный ЗУ на коммерческом заказе в МО

Радуюсь за эти небольшие заказы не меньше, чем за сделки или победы в сложных ситуациях. Но интересно, сможет ли это направление выйти на 0,5-1 млн. прибыли в месяц? Цифры-то не маленькие (относительно среднем заработка ИП в стране), но и для такой небольшой техники. Уверен, что только лишь на ней — не получится, но у меня есть план 😅

Как думаете? Тут лукавить не буду, что «с нуля и без вложений», нет, с вложениями и не с нуля, но испытываю здоровый авантюризм нарастить все это до приемлемого уровня, вернуть затраты. И диверсифицировать направление, в том числе закрывая свои потребности по комплексной расчистке основного бизнеса. Так уж вышло, что с 2023 г. многократно пришлось столкнуться с подрядчиками по расчистке и в том числе делая работу своими силами, а я могу выйти в поле сам с пилой, а не просто нанять людей, в общем, понимаю и рынок и цены, что закроет потребность клиента, где можно взять маржинальность тут и как наращивать чек.

Таким образом, находя внутри ниш «узкие места» можно взращивать направления вокруг основного бизнеса, но только если есть кому этим заниматься и у собственника нет расфокуса, ибо есть направления для поддержки деятельности, а есть те, которые тащат все вокруг. Это как у Яндекса – поисковик, а все остальное возникло вокруг него.

Посмотрим, что из этого будет через год и во что выльется. Заниматься буду в фоновом режиме абсолютно, никуда не гнать, в свободное от основного бизнеса время, развивать и это.

Время сложное, но и ныть, что все плохо смысла нет, нужно пробовать, развиваться, оптимизировать косты, наращивать новые источники дохода.

⚙️ Покупаем новое и обновляем старое оборудование:

1. Купил новую (досанкционную) шведскую пилу Husqvarna с полным комплектом, квартирного хранения, на Авито. Сейчас производят китайские только уже, цена около 40.000₽, а тут шведская, дешевле значительно, так и новая ещё, в общем, берем.

2. Приобрел измельчитель пней. Корни, как правило, вывозим, а не закапываем. Вывоз стоит 40.000₽ за машину. Покупка оправдана: окупится за несколько объектов, дальше может приносить пассивный доход. Смена: 20.000₽.

3. Чуть ранее купил Вездекос для высокого бурьяна. Уже отработал на нескольких объектах, вложения в него отбились наполовину.

4. Ещё чуть ранее был приобретен прицеп, он тоже уже отбился наполовину, функция вспомогательная, но невероятно полезная вещь. Хочу позже забрендировать его.

В планах замкнуть цикл расчистки участков своим оборудованием на 90%. Расходы отбиваются на собственных объектах. Смысл в том, чтобы платить себе, а не подрядчикам, и получать доп. доход при простое техники, когда она не задействована у меня.

Вездекос, например, за август заработал около 100.000₽ – прямой доход со сторонних объектов 55.000₽ и на моих ещё 50.000₽, за которые я бы заплатил подрядчикам. Прицеп оценить сложно, но тоже самосвал мусора вывез суммарно – это сколько, тысяч 30? По чуть, в общем.

Хорошо отработали и +1 единица техника опробована в полях ✅

💬 Как звонки, сделки, покупки, рынок?

🪵 Инсайды по вырубке в МО

На днях на одном из объектов работал специалист по инвентаризации деревьев из администрации (для оформления порубочного билета). В процессе общения выяснились крайне любопытные подробности о том, что сейчас происходит с регламентами и расценками в Московской области.

1. Клен американский признали вредителем. Речь идет не о традиционном остролистном клене (с красивым листом, как на флаге Канады), а о клене ясенелистном (американском).

Региональные власти Подмосковья приравняли эту породу к зеленому вредителю (по аналогии с борщевиком) и спустили на уровень ГО необходимость борьбы с его распространением.

Главный плюс: вырубка этой породы стала бесплатной.

2. Цены на вырубку остальных деревьев вырастут в 2 раза

⦁ Но кленовые насаждения исторически составляли основную часть выплат за порубочные билеты, наполнявших бюджеты.

⦁ В связи с «выпадением» доходов от вырубки клена администрациям нужно компенсировать поступления.

Сейчас этот проект решения готовится к утверждению депутатами городских округов МО. Сомневаться в том, что его примут, не приходится.

🔹 Подавайте документы на порубочные билеты, не откладывая, пока новые тарифы официально не вступили в силу, действуют старые расценки.

⛳️ Согласование границ участка в частной собственности со смежным, но муниципальным

Проблема: муниципалитет продал ЗУ, но границы не согласованы, акт не подписан, соответственно раздел не доступен.

Вопрос: как подписать акт с муниципалитетом и другими соседями и почему участок продали несогласованный?

Прямое обращение в администрацию занимает 30 дней. Услуга на ГУ в МО решает вопрос за 7 рабочих дней (требуется схема координат), но Росреестр требует единой формы подписи: либо все стороны вручную, либо все через ЭЦП. Смешанное оформление не принимается. Но соседей попробуй заставь подписать что-то через УКЭП, а если ещё и пенсионеры… в то время, как администрация не может подписать вручную, т.к. есть услуга и она в электронном виде предоставляется, а не бумажном.

🔹 Какие варианты?

1. Оформить услугу на Госуслугах (7 дней), получить акт в МФЦ с живыми печатями, далее к соседям, тоже живые подписи.

2. Получить документ через МФЦ или ЛК ГУ, затем заехать в администрацию для заверения печатью (связь через исполнителя по этой услуге).

Так мы экономим 2 недели, потому что стандартное прямое обращение в администрацию – это 30 дней. Не благодарите.

Почему муниципалитет продает участки с несогласованными границами — расскажу потом.

💥 История одного осмотра

Все ли можно отсыпать?

Без водоотведения нет. Но и даже решив вопрос с ЗУ и придомовой территорией, останется вопрос ликвидности, потому что когда твой участок – это остров посреди воды, полагаю, что у многих пропадет дар речи после осмотра – это первое, а второе – по рынку такое продать сейчас… амбициозно.

ГПЗУ чистое, кстати. Ни водоохранки, ни подтопления, абсолютно ничего.

Мульчирование участка
(до и после)

Так или иначе техника вызвала у многих восторг, начал получать заявки в личные сообщения на покос и на производителя.

Отвечаю: техника стоит 250.000₽. К ней нужен прицеп, потому что без прицепа не вариант, вес 165 кг, это ещё 100.000₽, далее, любая техника требует обслуживания, бензин, масло и ремонт – поэтому покупать или не покупать, вопрос к вашей финансовой модели. Брал ее, под загрузку на своих участках, потому что косить, мульчировать, убирать бурьян приходится регулярно.

Конечно, я не загружу ее только своими объектами, поэтому может выезжать, расчищать ваши участки с оператором. Бурьян, высокая трава и поросль. Москва и МО.

Цена от 1000 до 1500₽ за сотку в зависимости от сложности, на днях покупаю прицеп и в бой

Преимущество в том, что весь бурьян мульчируется в мелкие опилки, которые втираются в траву за сутки, а участок выглядит чистым и ухоженным, а не как скошенное пожароопасное поле: косить, собирать, палить, далее в компост или мульчировать, каждый выбирает сам.

Нужна помощь по мульчированию, пишите @konyakhinz

✏️ Можно ли использовать счет физического лица для бизнеса?

Многие ИП принимают оплату на счета ФЛ. В этом посте хочу порассуждать вслух, какие тут есть юридические риски, тем более, что этот вопрос поднимался на одной из встреч ЗС, по итогам, которой мне пришлось вновь погрузиться в это.

🔹 Для банка вы 2 разных человека: гражданин, который покупает молоко, и ИП, который ведет бизнес. Инструкция ЦБ РФ №204-И запрещает использовать счета ФЛ в рамках деятельности ИП. Банк видит однотипные платежи от разных лиц или крупные суммы «за товар / услуги» и может сработать 115-ФЗ, в итоге заморозка счета, запрос документов и тд.

🔹 Со стороны ФНС: требование использовать ККТ. Если вы ИП и приняли деньги на личный счет от ФЛ, вы обязаны пробить чек. Закон 54-ФЗ не делает исключений. Нет чека – штраф.

Но главный вопрос: можно ли так делать? Юридически – запрета в НК нет и использовать счет ФЛ можно, но в инструкции ЦБ запрет есть. Носит ли инструкция ЦБ обязательную, а не рекомендательную норму?

Согласно статье 7 Федерального закона № 86-ФЗ «О Центральном банке РФ», нормативные акты Банка России (указы, инструкции, положения) обязательны для исполнения всеми органами власти, а также ЮЛ и ФЛ на территории РФ.

Почему нет проблем у тех, кто занимается недвижимостью?

Я полагаю, потому что высокий траст источника происхождения средств, например, если деньги раскрылись через аккредитив или систему безопасных расчетов, то какие вопросы по происхождению средств? Продажа имущества (даже если регулярно) с точки зрения банка – реализация гражданских прав, а не классическая торговля в стиле «закупка оптом — продажа в розницу». Расчеты идут по понятным договорам, а не потоком мелких переводов от десятков физлиц за «ноготочки» или «доставку товаров», где финмониторинг отработает быстро и гарантировано по 115-ФЗ.

Но как использовать расчетный счет ИП в рамках работы с торгами и биржей?

1. Как минимум для оплаты задатков в рамках процедуры банкротства, т.к. для банка – это обычный платеж с ИП на ФЛ, соответственно комиссии и %.

2. Как максимум, брокерский счет на ИП не открывается, потому что налог дохода на бирже – это НДФЛ, а не УСН, т.е. для эффективного управления капиталом все-равно нужен счет ФЛ, как прокладка, выводы на который упрутся в лимит, а все что сверху – за %, при этом в стране огромная инфляция и потраченный % на вывод придется «нагонять» на бирже, возможно, не один месяц.

Выводы по 33 или 35 коду, я комментировать много не буду, скажу лишь, что 35 код – это хорошо, но в нем есть % на вывод, а 33 код, как правило используется в рамках зарплатного проекта, но нет комиссии. Периодически надо будет писать пояснения в ФНС, где НДФЛ и страховые взносы и «бороться» с комплаенсом банка.

В этом и состоит суть «поломничества» ИП по разным банкам, все ищут лучшие условия, по закону все деньги ИП – его личные деньги, но абсолютно никто не против снять 3% за вывод на счет ФЛ даже, если операции в рамках одного банка.

ЦБ хочет контролировать денежные потоки и дает указания, как действовать коммерческим банкам, те в свою очередь воздействуют на бизнес через заградительные комиссии на вывод и блокировки по 115 и 161-ФЗ. Такие мои мысли.

Что скажите? Были проблемы?

🧱 В продолжении о сложностях при взаимодействии с соседями к подкасту с ответами на вопросы в начале месяца.

Приезжаю, как-то на осмотр ЗУ в одном Подмосковном городе-спутнике Москвы. Хорошая локация. Сама земля понятна, на ее месте стоял аварийный дом, который в последствии снесли, а землю на торги. Из работ стандартно: расчистка и отсыпка, но суть не в этом.

Суть в том, что около земли, а вернее на ней, сосед организовал парковку и выйдя из машины я сказал «Приветствую», вроде бы обычная фраза, нейтральная, подходит, для обращения, как к мужчинам, так и к женщинам, на что получил ответ: «Я с вами не знаком, чтобы приветствовать», ну и понеслись требования, убрать машину, когда отсыплю парковку, тогда и буду парковаться, типо приезжий я «понаеха», естественно все это парировал, на что начались разговоры о гранатах, о Росгвардии, которую сейчас вызовет, о том и о сем, но когда знаешь, что можно, а что нельзя и держишь границы – в целом, негатив постепенно уходит, если не перегибать, человек понимает, что ты не оладушек залетный и начинает общаться адекватно, сам инициируя вопросы и держа себя в рамках.

Оказалось, что сосед ВБД 2-й Чеченской кампании, привык решать вопросы иначе, отсыпал и ухаживал за этой территорией, нормально провели время за диалогом, умеет работать на погрузчике, связан со стройкой, много интересного рассказал, вообще соседи – это лучший источник информации, но зачастую многие инвесторы не общаются при осмотре ЗУ с местными, а зря. Рассказал и про силовые кабели под землей, которые идут к заводу ЗИЛ, и на какой глубине залегают, и где конкретно, и сколько народа до меня приезжало осматривать, и как его замучили вопросами, и какая канализация и где, кто ее делал, на чьем балансе, от какого колодца запитываться. Общий язык в общем-то нашли.

Начался диалог не очень, а в конце пожали руки. Выслушал его, не спорил, но и свое получил, и сам на контакт он пошел, решил уточнить в конце разговора, не юрист ли я, а я что, да, не юрист, но надо разбираться во всем в нашем ремесле.

Просто, история из жизни. Повторюсь: нигде не знаешь, на кого нарвешься. Нужно решать проблемы деликатно, но отстаивая свою позицию.

P.s. он реально кидал соседям шумовую гранату 😅, а у вас какие приколы были на осмотрах?

Рубрика: вопрос / ответ

Предыдущая серия подкастов с ответами на вопросы была больше месяца назад, но концепция удобная, так что, если есть вопросы – спрашивайте 👇

P.s. на фото баня в доме одного из резидентов ЗемСовета, встречи плавно из ресторанов перемещаются на объекты участников, предыдущая была в ТЦ, Артем показывал, как устроен его бизнес изнутри, делился интересным опытом, в этот раз жарили шашлыки и парились.

Участники ЗС активно выкупают объекты из разных источников и различных категорий: ИЖС, С/Х, коммерция, промышленные земли, получают РНС, выкупают здания, помещения, ЗК, 178, 127-ФЗ, по ДДУ, с рынка и тд. Удивительный симбиоз знаний, опыта, знакомств и контактов.