Начитаешься Telegram-каналов, воодушевишься, сделаешь пару сделок, заводишь свой ТГК и пишешь о великом: емкость рынка огромная, зайти на миллиард кажется реальным, доходность сумасшедшая, 80% торгов не состоялись и тд.
Но на практике начинается суровая операционка:
⦁ Суды, зависшие объекты и риски (банкротства, сервитуты, снятие обременений, соседи, неликвид);
⦁ Увеличенные циклы сделок;
⦁ Заемные деньги, простой, убытки, неучтенные расходы;
⦁ И жесткая конкуренция за одни и те же адекватные лоты.
⦁ Рост налогов, бремя улучшений, градостроительные риски, рост кадастровой стоимости.
Все любят считать емкость рынка, но забывают про объем предложения. Я помню дискуссии в соседних чатах о том, что земли хватит всем. Не хватит, с чего бы ее хватило?
Сколько реально ликвидных объектов с дисконтом в МО?
Будем честны: мы регулярно толкаемся локтями на одних и тех же торгах. Редко бывает, чтобы после выигранного лота мне в TG или Instagram не прилетело поздравление, вопрос или предостережение от коллег, вы это сами можете периодически наблюдать в чате.
А тут рассуждения о миллиарде, по-быстрому с приростом х2 г/г.
Да, такие деньги в ИЖС есть. Но это если ты готов тянуть сети, газ, строить очистные и заходить в масштабную застройку поселков. С другой маржинальностью, с другими расходами, обязательствами, циклами сделок и конечным продуктом. Правда, в условиях КРТ я слабо представляю, где сейчас купить землю под это настолько дешево, чтобы сходилась экономика. И кажется, что ни одного заключенного КРТ за 2026 так и не состоялось. Но и 1 млрд. выручки – не означает, что будет та же самая прибыль, которая у таких предпринимателей, которые только заходят в нишу, рисуется перед глазами на первых сделках.
Если идти по пути точечных объектов и локаций, то чтобы намолотить миллиард на дисконтном ИЖС, придется:
1. Пылесосить вообще все и покупать уже далеко не за бесценок (потому что «надо же что-то брать», а раз надо, то снижай маржинальность и бери);
2. Идти в регионы, терять в ликвидности и неизбежно ошибаться с локациями и ценой.
Я не претендую на истину, но каждый год одно и то же: миллиард в чисто земельном ИЖС в текущем экономическом цикле – это оптимистично.
Государство прекрасно видит избыточную ликвидность в земле и уже изымает ее оттуда: КРТ, бремя инфраструктуры, рост кадастровой стоимости, увеличения земельных налогов на объеме, штрафы за неосвоение, аэросъемки, изъятия участков и реализация их заново, порубочные билеты, согласования и тд. Земля невосполнимый ресурс, не дадут ее налево и направо тратить в хороших локациях.
Миллиард сегодня — это земля со стройкой. Провернуть такой оборот в стройке в 3 раза проще: конечный продукт намного ликвиднее, да и поселки в провинции еще пока не трогали, но даже точечными локациями, если строить - это реально. Да, маржинальность не растет относительно чисто земельного бизнеса, но у вас растет капиталоемкость и это выходит на первый план.
Касательно 80% несостоявшихся торгов
– это смешно обсуждать. Не состоялись они не из-за отсутствия желающих, а потому что вложения доведут цену до рыночной, либо это неликвид, в любом случае, если скупать такое на озвученные суммы, то операционные расходы на содержание и обустройство могут убить затею в принципе.
Думаю, что маржинальность земельного бизнеса будет падать – государство заберет излишки. Но вокруг недвижимости есть интересные ниши, где есть потенциал. Впрочем, это уже совсем другая история 👍