GOOYQ - Независимое медиа о недвижимости Армении

Новостройка или вторичка — что выбрать в Ереване в 2026 году?

После отмены возврата подоходного налога первичный рынок просел на 25,5%. Покупатели всё чаще смотрят вторичку, но у неё свои риски: ремонт, документы и скрытые расходы. У новостроек — задержки, качество строительства и надёжность застройщика.

В новом выпуске GOOYQ разбираем, где искать квартиру с бюджетом $70–100 тысяч, какие районы растут и чего ждать от рынка недвижимости Армении в 2026 году.

GOOYQ — независимое медиа о недвижимости Армении. Анализируем рынок по цифрам, а не по обещаниям.

https://youtu.be/Dx6bHS0QkBs

Количество сделок почти удвоилось, но рост ипотечного портфеля замедлился.

Посмотрим на цифры. В первом квартале 2026 года было зарегистрировано 3 032 ипотечные сделки — почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2025 года. Это рекорд за всю историю первых кварталов.

Одновременно, по данным Центрального банка Армении, объём выданных за год кредитов составил около 400,4 млрд драмов в 2024 году, около 192,7 млрд драмов в 2025-м, а по состоянию на май 2026 года — всего 91,1 млрд драмов. Иными словами, годовой прирост сократился более чем вдвое.

Получается парадокс: рынок выглядит активным, но темпы этой активности постепенно снижаются. Что на самом деле показывают цифры — разбираем на нашем YouTube.

GOOYQ — независимая журналистика об армянском рынке недвижимости. Мы считаем, а не продаём.

В 53 года берёшь ипотеку, в 73 — вносишь последний платёж

После двух лет жизни в аренде Армен купил квартиру на вторичном рынке на окраине Еревана за $75 000. $15 000 он внес в качестве первоначального взноса, а на оставшиеся $60 000 взял ипотеку на 20 лет под 13% годовых.

Если ставка не изменится и не учитывать дополнительные расходы, ежемесячный платёж составит около $703. За 20 лет банку Армен выплатит примерно $169 000, а с учётом первоначального взноса общая стоимость квартиры достигнет около $184 000 — примерно в 2,5 раза больше её первоначальной цены.

Армен не один: в первом квартале 2026 года в Армении было зарегистрировано 3 032 ипотечные сделки.

Почему количество сделок растёт, если условия не выглядят выгодными? Полный разбор — на нашем YouTube.

«По свидетельству столько, но вот этот соседний кусок тоже мой. Напишешь заявление — и он станет твоим». Именно с этого устного обещания начинается то, что Рустам Григорян называет «ящиком Пандоры».

Проблема в том, что в Армении продавец нередко сам не знает реального состояния своего участка. В результате уже после сделки выясняется, что под землёй проходит газопровод, рядом — высоковольтные линии, или забор соседа стоит на вашей территории.

В офисе юриста Кристине Хачатрян количество земельных споров за последние 5–6 лет выросло на 20–30%, и люди обычно сначала покупают, а уже потом приходят к юристу. Причина — старые советские планы: данные в свидетельстве, карта Кадастра и реальные границы участка часто не совпадают друг с другом. Земельные участки буквально «сидят друг на друге».

В её практике был случай, когда человек купил участок по свидетельству, но спутниковая съёмка показала, что по этим координатам стоит чужой дом, а его собственный участок на карте находится совершенно в другом месте.

GOOYQ — журналистское медиа, а не агентство недвижимости. Мы рассматриваем рынок Армении через факты. Что скрывается под «чистыми» цифрами земельного участка — подробно в нашем видео на YouTube, ссылка — в профиле.

В Ереване тысячи семей ищут доступное жильё — и тысячи квартир при этом стоят пустыми. Одно давит на другое: предложение на рынке аренды сжимается, а цены держатся высоко.

Цифры для ориентира. По данным Статкомитета, в 2024 году квадратный метр в Кентроне в среднем стоил около 909 тысяч драмов — это примерно 2 350 долларов. Двушка с нормальным ремонтом в центре сдаётся за 350–420 тысяч драмов в месяц.

Почему собственники не спешат сдавать? Опрошенный нами независимый экономист (имя он просил не называть — работает с игроками рынка) считает, что ничего иррационального тут нет: если доход от аренды низкий, а мороки с арендатором, ремонтом и налоговой хватает, держать квартиру пустой — расчётливое решение владельца. Обязанности обеспечивать город жильём у собственника юридически нет. Вопрос, по его словам, не к людям, а к государству, у которого нет инструментов сделать простой невыгодным.

Такие инструменты существуют. Франция и Испания — например, Каталония — ввели налог на пустое жильё в районах, где предложения не хватает. В Армении об этом публично пока даже не заговорили.

Мы в GOOYQ — независимое медиа о недвижимости Армении — смотрим на рынок без розовых очков и без советов, что вам делать с деньгами. Три открытых вопроса по пустому жилью разобрали в видео на YouTube, ссылка в профиле.

Ереван строят, квартиры покупают — но по вечерам в новых домах всё равно темно.

Паркинги заполнены, домофоны работают, а за многими окнами никто не живёт. Для одних это жильё «на всякий случай», для других — способ сохранить деньги, для третьих — актив в ожидании роста цены.

Но за эти закрытые двери платят все, кто прямо сейчас пытается снять или купить квартиру в Ереване.

Кто держит жильё пустым, почему государство не знает точного масштаба проблемы и что можно с этим сделать — в новом выпуске GOOYQ.

Смотреть на YouTube: https://youtu.be/RXLbM4t63I4?si=7PNCzD89Igtz4xB8

Если ты до сих пор думаешь, что «Массив — дешевый, Комитас — дорогой», цифры за первый квартал 2026 года тебя удивят.

Сегодня цена квартиры в Нор Норке вполне может сравняться с Комитасом или Давташеном. Старая карта «дорого-дешево» больше не работает.

В Кентроне средняя стоимость 1 кв. м по совершенным сделкам в первом квартале 2026 года составила 908 000 драмов (официальные данные). А в Норк-Мараше — благодаря новым дорогам и улучшению инфраструктуры — 485 000 драмов за кв. м, с рекордным годовым ростом +21%.

И на первичном, и на вторичном рынке лидерами остаются Арабкир и Кентрон, а самым пассивным районом — Нубарашен.

Получается, что понятие «средняя цена по району» говорит все меньше: даже в одном городе цены движутся в разных направлениях.

GOOYQ . Мы смотрим на рынок без розовых очков. Какие районы дорожают и почему — подробно на нашем YouTube.

В Ереване официально зарегистрировано 4,3% договоров аренды. В городе, где на съёме живут сотни тысяч релокантов, студентов и молодых семей. Цифра, в которую невозможно поверить, — и Кадастр приводит именно её.
 
Разбивка такая: 2,7% — аренда квартир, 1,6% — домов. Всё остальное живёт по «устным договорённостям», лишь бы не платить налог. Любой, кто хоть раз снимал в Армении, это знает.
 
И это не безобидно. Без зарегистрированного договора арендатор бесправен: цену могут поднять внезапно, выселить — за сутки. Государство при этом не видит реальных арендных ставок, а значит, не понимает, какая часть той самой зарплаты в 296 419 драмов в реальности уходит на квартиру. А будущие покупатели «под сдачу» ориентируются на случайные цифры с List.am, которые с реальностью совпадают не всегда, — и этим подогревают спекулятивный спрос, который не даёт ценам опуститься.
 
Получается, значительная часть государственной аналитики о «доступности жилья» построена на неполных данных. В пустых по документам квартирах живут люди и платят большие деньги.
 
Это GOOYQ — мы первое независимое медиа о недвижимости Армении и разбираем даже то, что рынок предпочитает не регистрировать. Полный разбор на нашем YouTube.

Пока первичный рынок Еревана замедляется, деньги уже движутся в регионы.

Продолжающий действовать за пределами Еревана закон о возврате подоходного налога стал мощным стимулом для региональных новостроек: там по-прежнему можно приобрести новостройку за 50 000 долларов. На вторичном рынке самыми активными остаются Котайк и Арарат — благодаря близости к Еревану, затем Ширак и Лори — за счет Гюмри и Ванадзора.

Январь 2026 года начался активно: по данным Кадастра было зарегистрировано 946 сделок, рост составил +92%. Аналитики ожидают по итогам года около 12 700 сделок по приобретению права покупки, из которых 52% придется на Ереван, а 48% — на регионы.

Элоян перечисляет факторы, стимулирующие рынок: государственные субсидии, ожидаемый экономический рост на уровне 5–5,9%, туризм, мартовская выставка «Дом Экспо». Есть и сдерживающие факторы, например, выжидательные настроения, связанные с выборами.

Чтобы понять общий фон: с 2017 года по осень 2025 года цены в Ереване выросли на 110%.

GOOYQ — первое независимое медиа о недвижимости Армении. Мы считаем цифры, а не продаем объекты. Полная картина 2026 года — на нашем YouTube.

Новые башни, старые сети, метро, которое обещают десятилетиями, и ущелье, за которое город ещё будет спорить.

Каким станет Арабкир к 2035 году — и почему цена квадратного метра здесь далеко не главный вопрос?

В новом выпуске GOOYQ разбираем район по цифрам, документам и фактам.

🎥 Видео уже на YouTube: https://youtu.be/NL-Wo336D5M?si=05KT3AlFcxRqbLSb

GOOYQ — независимое медиа о недвижимости Армении.

Каким Арабкир станет к 2035 году, решат не цены и не застройщики. Решат три вещи.
Первая — метро «Ачапняк». Достроят в срок, и у западного Арабкира появляется транспортный узел, который меняет всю логику передвижения. Сорвут сроки — район останется завязан на перегруженный проспект Комитаса.

Вторая — статус Разданского ущелья. Если территории дадут охранный режим с реальными ограничениями на стройку, у западного края района появится зелёный буфер. Без этого давление девелоперов на склоны продолжится в том же режиме, что и в девяностые.

Третья — электросети. ЭСА заявляли о планах вложить 16,5 млн долларов в модернизацию сетей центра Еревана, куда входит и Арабкир. Дойдут эти деньги до подстанций — инфраструктура вытянет новые ЖК. Останутся на бумаге — разрыв между свежими метрами и старыми сетями будет расти.

Через десять лет Арабкир почти наверняка станет плотнее и дороже. Открытым остаётся другое: успеет ли инфраструктура за застройкой.

Мы в GOOYQ — первое независимое медиа о недвижимости Армении — следим за этими тремя переменными без розовых очков.

Все три сценария подробно разобрали в видео на YouTube

15–20 лет назад покупателем земли в Армении был в основном человек «олигархического типа» — для особняка площадью 2000 кв. м и большого сада. Сегодняшний покупатель совершенно другой: IT-специалист, репатриант, вернувшийся из-за границы, или владелец собственного среднего бизнеса.

Директор агентства «Калибр» Рустам Григорян говорит, что сегодня главным двигателем рынка является закон о возврате подоходного налога. Человек понял: вместо покупки готовой квартиры он может приобрести участок в пригородной зоне Еревана — в Ариндже, Прошяне или Касахе, получить кредит на строительство и вернуть подоходный налог от государства.

Новый покупатель прагматичен. Большой участок для него — лишние расходы и уход. Основной спрос приходится на участки до 1000 кв. м, а дом, который помещается на участке 400–600 кв. м, считается идеальным. Именно поэтому направление Аштарака, где строится «Инженерный город», демонстрирует значительные скачки цен.

GOOYQ — первое независимое медиа об армянской недвижимости. Мы раскрываем движущие силы рынка и цифры без розовых очков. Полный анализ — на нашем YouTube.

«Тут построим дом» — так думали Нарек и Анна, когда купили участок рядом с Ереваном.

Но перед началом строительства выяснилось: над будущим домом проходят высоковольтные линии, а строить здесь нельзя.

Красивый вид, низкая цена и даже документы о собственности ещё не гарантируют, что участок пригоден для дома. В 2025 году в Армении оформили 22 802 сделки с землёй — и далеко не каждый покупатель заранее проверяет ограничения.

В новом выпуске разбираем:

— почему растёт спрос на землю в Ереване и пригородах;
— где участки дороже и дешевле;
— как кадастровые карты и старые планы могут привести к спору о границах;
— где запрещает строить 60-я статья Земельного кодекса;
— можно ли перевести сельхозземлю под жилую застройку;
— что проверить до сделки: ЛЭП, газопроводы, коммуникации, назначение земли и реальные расходы на строительство.

🎥 Новый выпуск уже на YouTube: https://youtu.be/hlAaG6Xuw20

GOOYQ — первое независимое медиа о недвижимости Армении. Разбираем рынок по цифрам, документам и фактам.

С 1 декабря 2023 года в Армении действует закон: доход от аренды нужно декларировать. 10% подоходного налога, договор регистрируется в течение пяти дней, штраф за нарушение — 5% кадастровой стоимости квартиры, за повторное — 10%.

Логика понятная. В 2022-м в Ереване сдавались десятки тысяч квартир, а официально зарегистрированных договоров были единицы. Теневая аренда была нормой.

Но с пустующим жильём закон сыграл в обратную сторону. Тем, кто и так сдавал, пришлось выходить из тени или платить штраф. А владельцы диаспорных квартир, которые сдавать и не собирались, получили лишний повод держать жильё закрытым: зачем заводить налоговую историю, если намерения сдавать нет.

Андраник Арутюнов, член совета Ассоциации агентств недвижимости Армении, давно говорит, что системные болячки рынка — вроде отсутствия единых стандартов качества строительства — точечным налогом не лечатся. К пустым квартирам это применимо напрямую: пока нет прозрачности и общих правил, регулировать получается отдельные куски рынка, а не рынок целиком.

GOOYQ — первое независимое медиа о недвижимости Армении. Мы считаем рынок цифрами, а не обещаниями продавцов. Что ещё держит квартиры пустыми — в полном видео на нашем YouTube.

Метро в Арабкир обещают со времён Союза. А в этом году деньги на него урезали почти в семь раз.

По планам мэрии и первого вице-мэра Левона Ованнисяна, вторая линия должна идти от Северного автовокзала через Канакер-Зейтун, Арабкир и Кентрон до Эребуни. Горизонт дальний, проект в самом начале. Ближе к делу — 11-я станция «Ачапняк»: проектные работы «Метрогипротранс» завершил, стройку планируют начать в 2026-м, линия пройдёт через Арабкир и Ачапняк.

Оценка — около 50 млн долларов, срок до пяти лет.
А теперь то, из-за чего сроки повисают в воздухе. В бюджете Еревана на 2025 год на программу сначала закладывали 9,6 млрд драмов, потом сумму срезали до 1,4 млрд. Добавьте экологию: трасса тоннеля задевает канал Далмы, малый туннель и пещерный комплекс — все три в списке охраняемых памятников города.

Построят станцию в срок — западный Арабкир впервые получит транспортный узел, которого у него никогда не было. Не построят — это будет уже четвёртый или пятый перенос проекта, что живёт на бумаге с советских времён.

Мы в GOOYQ — независимое медиа о недвижимости Армении, журналисты, а не агентство, поэтому смотрим на сроки трезво. Как метро двигает цены районов — разобрали в видео на YouTube.

Красивый фасад ещё не означает хорошую квартиру.

Травертин, панорамные окна, консьерж — всё может выглядеть «премиально». Но за этим могут скрываться аварийное состояние дома, незаконные реконструкции, проблемы с инфраструктурой, сырость или юридические риски.

В новом выпуске GOOYQ разбираем 8 красных флагов, которые важно проверить перед покупкой квартиры в Ереване.

Что можно заметить самостоятельно уже во время просмотра квартиры, а что обязательно проверить по документам?

🎥 Новый выпуск уже на YouTube:
https://youtu.be/W3Ihw-ug4Qo?si=4RzOd2PKtYNntM-R

GOOYQ — первое независимое медиа о недвижимости Армении.

Малогабаритная квартира в центре Еревана стоит дороже, чем жильё в самом престижном районе Тбилиси. Не показалось.

В Кентроне квадрат в сегменте 25–50 м² Кадастр фиксирует на уровне 1 441 660 драмов за февраль 2026 года. Теперь Грузия: в Мтацминда, самом дорогом районе Тбилиси, цена предложения в первом квартале 2026-го — 6 814 лари за метр, это примерно 943 000 драмов. В Ваке и того меньше — около 5 958 лари, порядка 824 500 драмов.

То есть исторический центр Тбилиси обходится заметно дешевле, чем малогабарит ереванского Кентрона. И этот разрыв — не про то, что в Ереване жить лучше. Он про инвестиционную накрутку: маленькие квартиры скупают под сдачу, поэтому квадрат в них дороже всего.

А когда площадь переваливает за 100 метров, цена снова взлетает — рынок переходит из «жилья» в «статус»: видовые верхние этажи, мало квартир на этаже, архитектурные излишества. Покупатель платит уже за привилегию, а не за стены.

GOOYQ — первое независимое медиа о недвижимости Армении. Мы смотрим на ереванский рынок в международном контексте, без розовых очков. Подробнее — на нашем YouTube.

Есть бюджет 70–100 тысяч долларов? Ответ экспертов был однозначным — новостройка.
Когда специалистов рынка спросили, что бы они купили за эти деньги, все указали на новостройку. Главный аргумент — постепенный износ старого жилого фонда и вопросы сейсмостойкости.

Юрист-риелтор Карен Саргсян с опытом более 20 лет говорит: «За 80 000 долларов сегодня не купить двухкомнатную квартиру в новостройке, но я бы выбрал однокомнатную — меньшей площади, потому что с точки зрения качества здания, его содержания и дальнейшего обслуживания это гораздо более выгодный капитал».

И это не случайно. Анализ Red Invest, основанный на данных Кадастра, показывает, что ровно половина спроса на первичном рынке сосредоточена на компактных квартирах площадью 50–75 кв. м. Спрос на квартиры большей площади снизился.

При более низком бюджете первичный рынок Еревана становится практически недоступным: остаются либо старый жилой фонд на окраинах, либо регионы.

Мы в GOOYQ — журналисты, а не агентство, и показываем цифры такими, какие они есть. Новостройка или вторичный рынок — полный разбор на нашем YouTube, ссылка в профиле.

Вечером вдоль проспекта Комитаса и в новостройках Норк-Мараша видно странную картину: заметная часть окон не горит. При этом подземный паркинг забит, домофоны на входе подключены и работают.

С 2022 по 2025 год в Ереване зарегистрировали больше 50 тысяч сделок купли-продажи жилья — это данные Кадастрового комитета. Город активно строится и покупается. А вот заселяется, судя по тёмным окнам, далеко не весь.

Сколько именно квартир простаивает — точно не скажет никто. Официального учёта пустого жилья в Армении просто нет: такой статистики не ведёт ни Кадастр, ни Статкомитет, ни налоговая. Последний официальный замер — перепись 2011 года, тогда в Ереване насчитали около 18% незанятых жилых единиц. Цифре почти пятнадцать лет, рынок с тех пор вырос в два-три раза, и переносить её на сегодня нельзя.

Косвенные оценки есть, но узкие. Управляющие компании нескольких ЖК в Нор Норке и Арабкире назвали нам долю «спящих» квартир в новых домах в диапазоне 25–40%. Это оценка одной группы участников рынка по ограниченному числу домов — проверить её независимо пока нечем.

GOOYQ — первое независимое медиа о недвижимости Армении. Мы разбираем рынок цифрами, а не рекламой застройщиков. Кому принадлежат тёмные окна и почему их не сдают — разобрали в видео на нашем YouTube, ссылка в профиле.

Все ожидали, что после отмены льготы по возврату подоходного налога офисы застройщиков опустеют. Не опустели.

В 2025 году в Ереване окончательно прекратила действовать программа возврата подоходного налога. По официальным данным, в том же году сделки по приобретению права покупки на первичном рынке сократились на 25,5%. Цифра большая, но паники не произошло.

Центральный банк Республики Армения в своем Отчете о финансовой стабильности объясняет это просто: большой поток ипотечных кредитов последних лет был результатом изменения поведения покупателей — люди спешили купить жилье, пока льгота еще действовала. Теперь эта спешка исчерпала себя, а спрос — насытился.

По словам руководителя исследовательского отдела Red Invest Group Вардана Элояна, в 2024 году крайний срок действия закона сконцентрировал покупателей в пределах одного года: те, кто собирался покупать в 2025-м, поспешили сделать это раньше. «Падение на 25,5% абсолютно логично и закономерно, — говорит он. — Это не кризис, а естественное саморегулирование рынка».

То есть спад 2025 года — это не угасание интереса, а отсутствие сделок, которые были «перенесены вперед» и совершены уже в 2024 году.

GOOYQ — первое независимое медиа о недвижимости Армении. Мы читаем рынок по цифрам, а не по обещаниям риелторов. Полная картина с графиками — на нашем YouTube.