Право на наследие | Сергей Белов

🏛 Понижен порог, повышен льготный период: смягчение условий льготных кредитов на восстановление памятников архитектуры

Опубликован важный апдейт для инвесторов, работающих с памятниками архитектуры! Расширены условия Программы льготного кредитования проектов по сохранению объектов культурного наследия (ОКН).

Напомним, что программа реализуется во исполнение поручения Президента РФ по приведению в порядок не менее 1 000 ОКН к 2030 году. Новые изменения направлены на снижение финансовой нагрузки на инвесторов и ускорение вовлечения памятников в экономический оборот.

🏛 Что именно изменилось в условиях?

1. Расширен круг объектов (не только неуды):
Теперь программа распространяется на ОКН, которые имеют не менее 2 критериев отнесения к неудовлетворительному техническому состоянию, но пока ещё официально не признаны аварийными. Это позволит спасать исторические здания на ранних стадиях, не дожидаясь их критического разрушения.

2. Льготная ставка до 6% годовых для гостиниц:
Льготная ставка теперь распространяется на проекты по созданию гостиниц категории не менее «двух звезд» (в том числе если проект реализуется в составе комплекса зданий — ОКН). При этом требования по минимальной площади и номерному фонду полностью исключены, что открывает дорогу для небольших бутик-отелей и камерных проектов.

3. Продлен льготный период:
Льготный период кредитования после получения акта приемки выполненных работ по сохранению ОКН увеличен с 2 до 5 лет, что дает инвестору существенную подушку безопасности на этапе выхода проекта на окупаемость.

4. Установлены предельные лимиты льготного кредита:
Для кредитных договоров, заключаемых с 01.10.2026, размер льготного кредита на один ОКН дифференцирован в зависимости от площади:
• До 1 млрд рублей — для объектов площадью до 1 000 кв. м;
• До 1,5 млрд рублей — для объектов площадью от 1 000 до 5 000 кв. м;
• До 2 млрд рублей — для объектов площадью свыше 5 000 кв. м.

5. Поддержка МСП:
Для субъектов малого и среднего предпринимательства при недостаточности залоговой массы доступно привлечение «зонтичных» поручительств АО «Корпорация «МСП» (покрытие до 50% размера обязательства).

📊 Текущие результаты программы

По состоянию на 15 сентября 2026 года в рамках программы уже заключен 31 кредитный договор на общую сумму 14,2 млрд рублей. Средства направлены на сохранение и адаптацию 33 ОКН в 15 регионах России (включая Санкт-Петербург, Вологодскую, Воронежскую, Нижегородскую, Ярославскую области, Татарстан, Башкортостан, Карелию и др.).

Право на наследие | Сергей Белов в MAX и Telegram!

Чек-лист: требования к проектам зон охраны ОКН - что проверяет Минкультуры России

Собрал требования законодательства к проектам зон охраны объектов культурного наследия.

📎 PDF

Право на наследие | Сергей Белов в MAX и Telegram!

🏛️ Два новых законопроекта об ОКН внесены в Госдуму

1 сентября 2026 года в Государственную Думу внесены два законопроекта, направленных, как заявляют авторы, на упрощение привлечения частных инвестиций в реставрацию объектов культурного наследия. Авторы — депутаты Сергей Колунов, Денис Майданов, Вячеслав Фомичев и парламентарии Московской областной Думы.

📄 Законопроект № 1329755-8: выкуп ОКН за 1 рубль

Арендатор неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, исполнивший обязательства по проведению работ по сохранению, получает преимущественное право на выкуп объекта в собственность по цене 1 рубль (без земельного участка).

Почему это важно? Как указывают авторы законодательной инициативы: более 90% объектов, переданных в аренду для восстановления, так и не были доведены до конца. Главная причина — у инвестора нет гарантии, что он сможет выкупить восстановленный памятник на понятных условиях. Вложения в реставрацию руин составляют от 500 млн до 2 млрд рублей, что многократно превышает стоимость самих объектов.

📄 Законопроект № 1329783-8: отмена запрета на раздел земельных участков

Документ предлагает исключить из пункта 14 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ норму, запрещающую раздел земельных участков в границах территорий памятников и ансамблей.

Как отмечают авторы законопроекта, такая норма не отвечат современным реалиям, так как не позволяет формировать участки непосредственно под самими объектами, из-за чего инвесторы вынуждены брать на себя содержание огромных территорий, значительно превышающих площадь памятника.

На мой взгляд, здесь важно не смешивать два разных вопроса: сохранность объекта и формальные ограничения по земле. Требования к содержанию территории ОКН, режим ее использования, охранные обязательства — при разделе не отменяются. Каждый новый правообладатель по-прежнему обязан обеспечивать сохранность своей части.

Разумеется, важно обеспечить содержание всей территории ОКН. Но запрет на раздел не гарантирует этого. Наоборот, единый собственник часто не в состоянии содержать всю территорию — особенно когда речь о больших усадебных комплексах с парками и хозяйственными постройками. Раздел повышает шансы найти нескольких инвесторов: один берёт главный дом, другой — флигель, третий — парк. У каждого понятный объём ответственности, а у ансамбля — больше шансов на восстановление.

Что думаете об этих законодательных инициативах?

Право на наследие | Сергей Белов в MAX и Telegram!

Один из главных принципов Венецианской хартии — максимальное сохранение подлинного исторического материала. Принципы Венецианской хартии являются общепринятыми и в целом одинаковы для большинства стран. Однако в практике реставрации существуют важные различия.

Как в разных странах понимают, что вообще значит «сохранить» здание — от французской бескомпромиссной подлинности до американского прагматизма,  куда в этом в этом контексте движется Россия и что все-таки можно (и нужно) сделать с московским Электрозаводом, –  разбираемся вместе со специалистами, историками архитектуры и искусствоведами,  Елизаветой Лихачевой, Инной Крыловой и Мариной Юшкевич

🔹 Мы в «Максе»

📄Подзаконные акты к Закону № 180-ФЗ: что и когда появится

Федеральный закон № 180‑ФЗ вступил в силу 10 июня 2026 года, но его полноценная работа начнётся только после принятия десятков подзаконных актов. Правительством России уже утвержден план-график их подготовки.
Собрал главное, что появится в ближайшие месяцы.

📌 Самые важные документы:

1. Приказ Минкультуры России «Об утверждении состава и содержания проектной документации на работы по сохранению»

Документ установит, из каких разделов состоит проект реставрации, приспособления или ремонта ОКН (когда не затрагивается конструктив). Документ фактически заменит ГОСТ Р 55528-2013 «Состав и содержание научно-проектной документации по сохранению объектов культурного наследия».

2. Приказ Минкультуры России «Об утверждении состава, содержания, требований и порядка проведения НИИР»

Научно-исследовательские и изыскательские работы (НИИР) — ключевой этап новой процедуры. Будет чётко прописано:
• что входит в НИР (архивные исследования, обмеры, зондажи, инженерно-геологические изыскания, лабораторные анализы);
• как их проводить;
• какие требования к результатам.

3. Приказ Минкультуры России «Об утверждении видов НИИР, для которых не требуется получение разрешения»

Это один из самых важных документов для практиков. Он определит, какие исследовательские работы можно проводить без получения разрешения и разработки проектной документации на НИИР. Остальные виды НИИР будут требовать разрешения — по процедуре, которую также установит Минкультуры.

4. Приказ Минкультуры России «Об утверждении порядка технического надзора, авторского надзора и научного руководства»

Правила осуществления технического надзора, авторского надзора и научного руководства теперь будут законодательно установлены. Будет четко прописаны:
• порядок проведения и предмет надзоров и руководства;
• требования к специалистам;
• полномочия специалистов по надзору и руководству.

5. Приказ Минкультуры России «Об утверждении порядка выдачи задания и разрешения на проведение работ по сохранению»

Будет утвержден порядок выдачи задания и разрешения на работы по сохранению с учетом новых требований.
Заодно будет отменен приказ Минкультуры, который утверждал старый порядок подготовки и согласования проектной документации.

6. Приказ Минкультуры России «Об утверждении формы и порядка уведомления о работах по сохранению»

Закон требует, чтобы собственник уведомлял орган охраны о начале работ. Форма уведомления, состав сведений и порядок его направления будут утверждены отдельным приказом.

📆 Главный ориентир

Большинство приказов Минкультуры должны быть приняты до 30 ноября 2026 года (с учётом регистрации в Минюсте). Закон № 180‑ФЗ вступает в силу с 1 марта 2027 года. К этому моменту вся подзаконная база должна быть готова.

Право на наследие | Сергей Белов в MAX и Telegram

Журнал «Охраняется государством» №3/2026 уже в сети

Тема номера — «Индустрия впечатлений». В него вошли материалы об успешных инвестиционных практиках сохранения исторических объектов, интервью с предпринимателями и представителями государственного сектора:

📌«Реставрация года»: прогулка по дому знаменитого архитектора Мельникова;

📌«Культурное наследие на стыке эпох: в ОКН открываются современные креативные образовательные пространства» — статья замминистра культуры Жанны Алексеевой;

📌«Концепцию проекта продиктовало само здание»: интервью с основательницей пространства «Палаты на Льва Толстого» в Москве Майей Сантимировой;

📌«Нитка связи времен и народов»: интервью с Андреем Колбасиновым, основателем русской чайной «Нитка»;

📌«Новый язык русского гостеприимства»: член экспертного совета АСИ Андрей Филиппов о том, как превратить памятник архитектуры в экономически устойчивый проект;
и многое другое.

Скоро статьи появятся и на Дзен «Охраняется государством» — не пропустите актуальные публикации!

XXIII Всероссийский съезд органов охраны памятников пройдёт на ВДНХ

19–20 ноября 2026 года в Москве на площадке ВДНХ состоится XXIII ежегодный Всероссийский съезд органов охраны памятников истории и культуры.

Ежегодно съезд объединяет представителей органов государственной власти в сфере охраны ОКН, ведущих специалистов отрасли, экспертов, реставраторов и представителей профессионального сообщества из регионов России.

Регистрация осуществляется на официальной странице съезда. Участие бесплатное.

Право на наследие | Сергей Белов в MAX и Telegram

🏛️ Рижский вокзал: трижды не продан, ищем идеи

Не так давно РЖД в третий раз пытались продать Рижский вокзал — и опять безуспешно. Аукцион на 4 миллиарда рублей с шагом 200,5 млн снова не состоялся из-за отсутствия заявок. В лот входили здание вокзала 1901 года постройки (почти 3,9 тыс. кв. м), двухэтажное нежилое здание 1929 года (около 3,8 тыс. кв. м) и земельный участок 13,7 тыс. кв. м. Объект — памятник регионального значения.

Почему не покупают? 4 млрд за статус ОКН с его ограничениями и обязательствами — рынок считает цену завышенной. Вокзал давно не используется по назначению, и его можно интегрировать в городскую среду в новом статусе.

Что говорят в мире?
Старые вокзалы — это, пожалуй, самый благодарный объект для переосмысления. Их изначально проектировали как парадные ворота города: высоченные потолки, залы ожидания размером с церковные нефы, впечатляющая инженерная архитектура. Когда железные дороги ушли на периферию или изменили логистику, многие из них оказались не у дел — и пришли в упадок.

Но сегодня по всему миру они переживают второе рождение. Чаще всего их превращают в отели, музеи или общественные центры — это логичный выбор для зданий такого масштаба и статуса. Но мир меняется, появляются новые запросы, и вполне возможно, что у Рижского вокзала может появиться совершенно новая, уникальная функция, которую мы пока даже не можем представить. И это — самый интересный сценарий.

А теперь — к вам
Представьте, что вы — инвестор. У вас есть 7,7 тыс. кв. м исторического пространства в центре Москвы. Какую функцию вы бы ему дали? Может быть, у вас есть идея, которая наконец-то заставит инвесторов достать кошельки?

Право на наследие | Сергей Белов в MAX и Telegram

Что делать с диссонирующими объектами в историческом центре?

Недавно вернулся из Иркутска — города с колоссальным пластом архитектурного наследия. Только объектов культурного наследия здесь числится более 700 штук, а ведь есть еще огромный пласт фоновой исторической застройки. Особенный шарм Иркутску придает сибирское деревянное зодчество, соседствующее с классицизмом, советским авангардом и сталинским ампиром.

Но гуляя по центру, трудно не заметить контраст: уникальные деревянные усадьбы и каменные особняки стоят бок о бок с утилитарными коробками эпохи борьбы с «архитектурными излишествами» и хаотичными ТЦ 1990–2000-х годов. Такая проблема характерна для очень многих российских исторических городов.
Этот контраст заставил меня задумываться: а что стратегически делать с диссонирующей застройкой в исторических поселениях?

С точки зрения урбанистики и архитектурного проектирования подход прост:
1. Снос диссонирующего объема с последующей регенерацией.
2. Реконструкция / фасадный морфинг — изменение объемно-пространственных параметров и стилистики фасада для сглаживания диссонанса.

Градостроительные регламенты исторического поселения позволяют легко заблокировать появление новых диссонирующих объектов. Но как быть с уже существующими?

Раньше закон содержал жесткое правило: при реконструкции объект обязан приводиться в соответствие с действующим град регламентом. Предполагалось, что по мере физического и экономического износа собственники будут вынуждены либо сносить диссонирующие здания, либо перестраивать их с уменьшением ТЭПов.
На практике норма оказалась мертворожденной:
• Экономический тупик: ни один инвестор не будет вкладывать деньги в реконструкцию, если ее итогом станет существенное уменьшение полезной площади здания.
• Социальный тупик: в центрах многих городов диссонирующими объектами являются многоквартирные панельки. Требовать их «приведения в соответствие» — значит расселять людей в никуда или лишать их собственности.
Исключение этой жесткой нормы из законодательства было абсолютно логичным и справедливым шагом.

Если метод «принудительного сноса через износ» не работает, следует перейти от запретов к стимулирующим и градостроительным инструментам адаптации.

1. Механизм КРТ
Правовой механизм, позволяющий изымать и сносить объекты, не соответствующие градостроительным регламентам, — это КРТ нежилой застройки. Если речь идет о жилой застройке - то это зачастую многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения, которые также могут включаться в КРТ согласно статье 65 ГрК РФ.

2. Налоговые льготы и компенсация ТЭПов
Запретить эксплуатировать диссонирующее здание нельзя, но можно предложить собственнику экономический обмен:
• Если собственник такого здания проводит капремонт фасада без изменения конструктива, город может предоставить ему льготы по налогу на имущество или земельному налогу.
• Если же требуется изменение высотности, застройщику может быть предложен правовой механизм переноса утраченных при сносе/усечении квадратных метров на другие, "несохраняемые" территории города.

3. Фасадная адаптация при капремонте и реконструкции (без потери коммерческих площадей)
Введение обязательных «мягких» мер нейтрализации диссонанса при капремонте и реконструкции, не затрагивающих внутренние объемы и площади: сдержанная колористика, визуальное членение, светодизайн, вертикальное озеленение, единый дизайн-код.
Это не решает проблему диссонирующих объемов радикально, но позволяет снизить визуальный шум и «растворить» объект в историко-градостроительной среде.

Пытаться «стереть» диссонирующую застройку через жесткие нормы закона — неэффективный способ. Работа с диссонирующими объектами в историческом центре — это всегда гибкий баланс между сохранением исторической среды и защитой частной собственности.
Градостроительная политика должна стимулировать собственника либо маскировать диссонанс качественными архитектурными решениями, либо заходить в прозрачные программы КРТ.

Право на наследие | Сергей Белов в MAX и Telegram!

Приватизация ОКН: правовые особенности и практические нюансы проведения торгов

Вовлечение объектов культурного наследия в хозяйственный оборот — необходимый инструмент их сохранения. Передача памятников частным инвесторам позволяет не только привлечь внебюджетные инвестиции в реставрацию, но и дать зданиям новую жизнь.
Базовый механизм приватизации государственного и муниципального имущества регламентирован Федеральным законом № 178-ФЗ с учетом требований 73-ФЗ. Однако на практике процедура имеет ряд юридических особенностей, создающих определенные сложности при реализации объектов.

1. Ограничение механизмов снижения цены при повторных торгах

По общему правилу 178-ФЗ, если классический аукцион не состоялся из-за отсутствия заявок, имущество может быть выставлено на продажу посредством публичного предложения — с возможностью постепенного понижения начальной цены.
В отношении ОКН действующее законодательство устанавливает специальные требования, ограничивающие применение процедур с понижением цены. Это направлено на предотвращение обесценивания памятников, но на практике нередко приводит к ситуации, когда сложный или неликвидный объект выставляется на торги повторно без изменения существенных ценовых условий. В результате такие объекты могут долгое время оставаться без инвестора.

2. Вопросы учета инвестиций арендатора при последующем выкупе

Добросовестный арендатор, принимающий на себя обязательства по сохранению памятника, проводит научно-исследовательские, проектные и производственные работы.
При последующем вовлечении такого объекта в процедуру приватизации возникают правовые вопросы, связанные с корректной оценкой имущества. Действующий нормативный порядок не всегда позволяет напрямую учесть ранее подтвержденные затраты арендатора на проведение реставрационных работ при определении итоговых условий и стоимости отчуждения объекта.

Коллеги, сталкивались ли вы на практике с проблемами выкупа арендованных ОКН или несостоявшимися торгами из-за жестких ценовых рамок? Какие механизмы, на ваш взгляд, могли бы эффективнее всего стимулировать частных инвесторов?

Право на наследие | Сергей Белов в MAX и Telegram!