Что делать с диссонирующими объектами в историческом центре?

Недавно вернулся из Иркутска — города с колоссальным пластом архитектурного наследия. Только объектов культурного наследия здесь числится более 700 штук, а ведь есть еще огромный пласт фоновой исторической застройки. Особенный шарм Иркутску придает сибирское деревянное зодчество, соседствующее с классицизмом, советским авангардом и сталинским ампиром.

Но гуляя по центру, трудно не заметить контраст: уникальные деревянные усадьбы и каменные особняки стоят бок о бок с утилитарными коробками эпохи борьбы с «архитектурными излишествами» и хаотичными ТЦ 1990–2000-х годов. Такая проблема характерна для очень многих российских исторических городов.
Этот контраст заставил меня задумываться: а что стратегически делать с диссонирующей застройкой в исторических поселениях?

С точки зрения урбанистики и архитектурного проектирования подход прост:
1. Снос диссонирующего объема с последующей регенерацией.
2. Реконструкция / фасадный морфинг — изменение объемно-пространственных параметров и стилистики фасада для сглаживания диссонанса.

Градостроительные регламенты исторического поселения позволяют легко заблокировать появление новых диссонирующих объектов. Но как быть с уже существующими?

Раньше закон содержал жесткое правило: при реконструкции объект обязан приводиться в соответствие с действующим град регламентом. Предполагалось, что по мере физического и экономического износа собственники будут вынуждены либо сносить диссонирующие здания, либо перестраивать их с уменьшением ТЭПов.
На практике норма оказалась мертворожденной:
• Экономический тупик: ни один инвестор не будет вкладывать деньги в реконструкцию, если ее итогом станет существенное уменьшение полезной площади здания.
• Социальный тупик: в центрах многих городов диссонирующими объектами являются многоквартирные панельки. Требовать их «приведения в соответствие» — значит расселять людей в никуда или лишать их собственности.
Исключение этой жесткой нормы из законодательства было абсолютно логичным и справедливым шагом.

Если метод «принудительного сноса через износ» не работает, следует перейти от запретов к стимулирующим и градостроительным инструментам адаптации.

1. Механизм КРТ
Правовой механизм, позволяющий изымать и сносить объекты, не соответствующие градостроительным регламентам, — это КРТ нежилой застройки. Если речь идет о жилой застройке - то это зачастую многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения, которые также могут включаться в КРТ согласно статье 65 ГрК РФ.

2. Налоговые льготы и компенсация ТЭПов
Запретить эксплуатировать диссонирующее здание нельзя, но можно предложить собственнику экономический обмен:
• Если собственник такого здания проводит капремонт фасада без изменения конструктива, город может предоставить ему льготы по налогу на имущество или земельному налогу.
• Если же требуется изменение высотности, застройщику может быть предложен правовой механизм переноса утраченных при сносе/усечении квадратных метров на другие, "несохраняемые" территории города.

3. Фасадная адаптация при капремонте и реконструкции (без потери коммерческих площадей)
Введение обязательных «мягких» мер нейтрализации диссонанса при капремонте и реконструкции, не затрагивающих внутренние объемы и площади: сдержанная колористика, визуальное членение, светодизайн, вертикальное озеленение, единый дизайн-код.
Это не решает проблему диссонирующих объемов радикально, но позволяет снизить визуальный шум и «растворить» объект в историко-градостроительной среде.

Пытаться «стереть» диссонирующую застройку через жесткие нормы закона — неэффективный способ. Работа с диссонирующими объектами в историческом центре — это всегда гибкий баланс между сохранением исторической среды и защитой частной собственности.
Градостроительная политика должна стимулировать собственника либо маскировать диссонанс качественными архитектурными решениями, либо заходить в прозрачные программы КРТ.

Право на наследие | Сергей Белов в MAX и Telegram!