Разбираем ГАБ с аптекой "Здравсити"

ℹ️ Дано:

- Москва, ВАО, р-н Новогиреево
- Арендатор: аптека Здравсити
- Стоимость: 37 500 000 руб. = 30 737 000 руб. + НДС 22%
- Площадь: 65 м2
- МАП:
1 год: 183 000 руб. = 150 000 руб. + НДС 22%
с 2 года: 262 300 руб. = 215 000 руб. + НДС 22%
- индексация: 5% безусловная
- окупаемость (с индексацией): 10 лет

📍Локация

В окружающем районе начинается активная фаза реализации программы реновации. Объект находится в одном из первых свежепостроенных реновационных домов. Важно, что через дорогу — 4 тыс. квартир старого фонда, а коммерческие помещения там практически отсутствуют. Как следствие, в этой части района аптеки отсутствуют напрочь => нулевая конкуренция. Ну а в старых панельных домах как раз и проживает целевая аудитория. Да, часть домов из этого массива пойдет под снос, но на их месте появятся новые с еще большим количеством квартир, что увеличит еще сильнее охват точки.

🏢 Помещение

Здесь не самая удачная геометрия планировки и витринность. Но это не главное. Важно, что оно 1) стоит на первой линии улицы Кусковская, 2) находится в свежем доме 2025 г. постройки. Таким образом, будущий собственник практически наверняка избавлен от рисков дополнительных капиталовложений. А выше описанные факты в пункте "локация" твердо говорят о том, что риск выезда арендатора минимален.

📈 Экономика
Важно! Объект на НДС. Можно получить налоговый вычет при соответствующей форме налогообложения покупателя, в этом случае окупаемость составялет 10 лет. Условия индексации стандартные для ГАБ с аптеками: небольшая лестница МАП и консервативная безусловная индексация 5%.

💡 Резюме

По совокупности факторов: ликвидный вариант для получения стабильного арендного потока с предсказуемой доходностью (при условии соответствующего налогового режима покупателя). Будущий рост охвата торговой точке благодаря строительству реновационных домов рядом с объектом может послужить стимулом к росту его стоимости.

Предыдущие разборы от Gabs:
Разбор ГАБ с Gastronom Beauty в ЖК Пятницкие Луга
Разбор ГАБ с Дикси в Королеве
Разбор ГАБ с Магнитом с завышенной ставкой
Разбор ГАБ с супермаркетом Верный на границе Москвы и МО
Разбор ГАБ с Пятерочкой в ЖК Новое Летово
Разбор ГАБ с Пятерочкой в Марьиной Роще

Хотите, чтобы мы разобрали объект специально для вас? Оставляйте заявку на консультацию в нашем телеграм-боте.