Баланс

Подошла очередь, наконец, рассказать о супермаркете с ГАБ, в котором соотношение достоинств и недостатков при предлагаемых условиях, на наш взгляд, выглядит сбалансированным.

ℹ️ Дано:
- Москва, СВАО, р-н Марьина Роща
- Арендатор: супермаркет Пятерочка
- Стоимость: 89 000 000 руб.
- Площадь: 326 м2
- МАП:
1 год: 750 000 руб.
с 2 года: 930 000 руб.
- индексация: 5% договорная
- окупаемость (с индексацией/без): 7,5 лет/8 лет
❗️нет привязки к платежам с % от РТО

📍Локация

Локация застроена преимущественно домами советской эпохи. Речь идет не о самой платежеспособной аудитории, посему формат Пятерочки для локации вполне подходящий. Отметим большую плотность супермаркетов в локации, в том числе самих Пятерочек. Однако Х5 традиционно использует размещение супермаркетов "кустами", чтобы облегчить нагрузку на логистику. Другие сети здесь представлены слабо, а посему эта точка скорее всего открыта для выдавления конкурентов из локации, прежде всего Магнолии в этом же доме. В целом в локации довольно мало качественных коммерческих помещений, посему спрос на них среди арендаторов будет всегда.

🏢 Помещение

Есть пара спорных, на первый взгляд, моментов. Но в целом они слабо влияют на ликвидность:
1) Расположено в доме 1958 г. постройки. ➡️ Но дом не попал в программу реновации. Кроме того, в доме проведен ремонт коммуникаций.
2) Не выходит фасадом на улицу, в отличие от Магнолии. ➡️ Но ведь и на улице нет концентрации трафика. А вот прямой выход витрин Пятерочки на парковку куда более выгоден для удаленной от метро и остановок общественного транспорта точки.

Кроме того, конфигурация помещения отлично подходит для сдачи в аренду как одному арендатору, так и двум, в случае выезда Пятерочки.

📈Экономика

Ставка аренды — 2853 ₽/м2 — не выглядит завышенной. Для стабильной работы точки требуется товарооборот 18-19 млн руб. в месяц. На наш взгляд, точка может дать 13-14 млн руб. в ближайшие 2-3 года, а посему в теории пересмотр ставки возможен. Но так ли это страшно? Текущая окупаемость составляет 8 лет и это по первому году. А вы знаете много ГАБ с супермаркетами в МКД в Москве? Допустим, происходит страшное: приходит письмо счастья, ставку просят снизить. И тогда окупаемость просто спускается к рыночным значениям. Но и определенный защитный механизм для собственника тоже есть: можно обсуждать отсрочку индексации благодаря ее договорному механизму.

Мы наблюдаем за РТО в этой точке несколько месяцев и видим пока только положительную динамику. Точка получила алкогольную лицензию, а это сразу плюс до 30% к РТО. Поэтому говоря прямо, мы слабо верим в будущий пересмотр условий аренды. А представьте, какие перспективы откроются, если удастся выселить Магнолию?😉

💡 Резюме

На наш взгляд, здесь нет критичных рисков, которые не были бы учтены в цене. Именно поэтому объект выглядит одним из наиболее сбалансированных предложений среди ГАБ с федеральными супермаркетами, которые мы анализировали за последний месяц.

Предыдущие разборы от Gabs:
Разбор ГАБ с Gastronom Beauty в ЖК Пятницкие Луга
Разбор ГАБ с Дикси в Королеве
Разбор ГАБ с Магнитом с завышенной ставкой
Разбор ГАБ с супермаркетом Верный на границе Москвы и МО
Разбор ГАБ с Пятерочкой в ЖК Новое Летово

Хотите, чтобы мы разобрали объект специально для вас? Оставляйте заявку на консультацию в нашем телеграм-боте.