Разбор ГАБ по спецусловиям

Если вы еще не успели ознакомиться со спецпредложениями, доступными для клиентов Gabs, вы все еще в нашем телеграм-боте. Сегодня мы хотим познакомить вас с одним из них, которые может стоить вашего внимания.

ℹ️ Дано:
- Московская область, ЖК "Пятницкие луга" со ключами до сентября 2026 г.
- Арендатор: ногтевая студия Gastronom Beauty
- Стоимость 34,5 млн в рынке (33 млн для клиентов Gabs)
- Площадь: 109 м2
- МАП: 305.000 ₽
- Индексация: 5%, договорная

❗️ГАБ еще не сдан, ЖК находится на высокой стадии готовности. Строительство ведет компания «Самолет». Из практики застройщика не можем не подсветить риски сдвига сроков сдачи, что может повлиять как минимум на итоговую окупаемость, как максимум — на решение арендатора о запуске.

📍Локация и помещение:
ЖК на высокой стадии, есть сданные корпуса, в т.ч. с чистовой отделкой. Поэтому к запуску ГАБ в локации будет уже сформирована клиентская база объекта, арендатор начнет получать выручку. Вакантные арендные площади в ЖК присутствуют, но в основном в местах с низким трафиком. Исследуемое помещение расположено на одной из ключевых улиц в рамках ЖК напротив строящегося корпуса. Расположено прямо на дороге к школе, что с одной стороны ограничивает возможности использования помещения, с другой — усиливает трафик. Но не стоит рассчитывать на сверхинтенсивный трафик из-за невысокой этажности ЖК.

💼 Арендатор:
Сеть ногтевых студий Gastronom Beauty имеет точки в пяти городах РФ, но в Москве представлен пока скорее экспериментально (представлен 3 точками из 19). Используется франчайзинговая модель: чуть более рискованная с точки зрения владельца ГАБ. Тем не менее, речь идет именно про сеть с устойчивой бизнес-моделью, подтверждаемой 10-летним опытом работы, а не про бутикового арендатора. Кроме того на текущий момент в ЖК данная услуга более не представлена, что дает возможность сформировать лояльную и устойчивую клиентскую базу до открытия конкурентов.

📈Экономика:
Расчетная окупаемость объекта — большая редкость в данном ценовом сегменте (чаще всего в этом бюджете представлены алкомаркеты и аптеки с более консервативной окупаемостью) и это — с учетом того, что до арендного потока еще около полугода. На первый взгляд, что в цене учтены риски как сдвига сроков, так и риск ненадежности арендатора. Однако, если посмотреть предлагаемые ставки аренды, то обнаружим, что условия вполне рыночные. Даже в случае выезда арендатора можно будет предложить ту же самую ставку (2700/м2/мес.) без демпинга.

💡Резюме: соотношение «риск-доходность» считаем приемлемым. При этом даже несмотря на то, что он еще не работает и не приносит прибыль, на наш взгляд, покупка выглядит менее рискованной, чем недавно разобранный ГАБ с Яндекс.лавкой со схожими условиями по окупаемости.

@gabs_invest