ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

ОН ПРОШЁЛ ВСЁ. И ВСЁ РАВНО ЗАСТРЯЛ

Руслан Гарейнов впервые написал мне больше года назад.

Он прошёл курс «Стратегический девелопмент. Малоэтажный жилой комплекс ФЗ-214». Был на мастермайнде. Его проект мы разбирали в прямом эфире с архитектором — прямо на экране, при всех. Он делал заметки. Кивал. Говорил: «Понял».

Но когда вернулся к своему участку в Красноярском крае — снова завис. Потому что одно дело понять механику. Другое — применить к своему проекту, где живое озеро, партнёр-собственник земли, нет юрструктуры и сайт продаёт «участки», а не жизнь. У него был МЖК «Семейное наследие». Красивая идея. Первый в регионе посёлок с единой архитектурой и сервисной управляющей компанией. Но это был «проект в голове» — без стратегии, без документов, без понимания, с чего вообще начать.

В мае 2026-го мы начали работать в формате наставничества. Не читал лекции. Зашёл внутрь его проекта — и мы начали строить.

ЧТО МЫ СДЕЛАЛИ ЗА МЕСЯЦ — И СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ

Давайте я честно переведу сделанное в деньги рынка. Не чтобы хвастаться, а чтобы вы понимали, что такое наставничество — это не «я даю советы». Это конкретный измеримый результат.

Что сделано конкретно:

— Определили 3 сегмента покупателей с отдельным УТП под каждый. Полноценный маркетинговый анализ ЦА с позиционированием — агентство берёт за это от 80 000 ₽.

— Полный разбор сайта: структура, тексты, воронка, ипотечный калькулятор, блок доверия, CTA. Разработка стратегии переработки сайта — от 120 000 ₽.

— Верификация названия «Семейное наследие» + айдентика. «Наследие» было занято — мы это поймали до того, как деньги ушли в брендинг. Сэкономлено на регистрации ТЗ плюс переработке — от 150 000 ₽

— Реестр юридической документации: 8 блоков, матрица «есть / нет / срочно» + требования банков под проектное финансирование (Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ). Юридический консалтинг — от 90 000 ₽.

— Аналитика рынка труда по прорабу в Красноярске: 5 платформ, медианные зарплаты, полное описание вакансии. HR-агентство — от 40 000 ₽.

— Официальное письмо Губернатору Красноярского края + повестка круглого стола по ИЖС-кластеру на 6 блоков. GR-консультант — от 100 000 ₽

— Юридическая схема с партнёром-собственником: аренда с правом выкупа и субаренды, тактика переговоров, защита от преждевременного раскрытия позиции. Земельный юрист — от 60 000 ₽.

❗️Итого по рынку: 640 000+ ₽

Руслан получил это за месяц наставничества.Но главное не в деньгах.

Главное — что он не зарегистрировал название, которое было занято. Не вышел к партнёру без готового договора. Не начал продавать участки на заболоченной зоне без геологии. Каждая из этих ошибок — это от 300 000 до 1 500 000 ₽ потерь. Которых просто не случилось.

Наставник нужен не для того, чтобы ты знал больше. Наставник нужен для того, чтобы ты не платил за то, что уже знаем мы по опыту.

Следующий пост будет про то, что происходит в проекте сейчас. Как «поле с участками» превращается в продукт и начинает жить! 🙏

Напишите НАСТАВНИК в личку @Porotckii_lab — расскажу, как устроено сопровождение.

#дневникнаставника@expert_developer

Тем временем 📉ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 14,25%

Круглый стол по КРТ с органами власти МО ! Прямо сейчас ❗️

Подключаетесь по ссылке 👇

https://ccy948u1.ktalk.ru/koejcd56pmi7

❗️Как и обещал, прикрепляю ссылку на ВКС с Правительством МО по КРТ 👇

🔗ССЫЛКА НА ВКС 19 ИЮНЯ

«Комплексное развитие территорий в московской области: практика применения, защита прав собственников и инфраструктурные эффекты»

Начало мероприятия 10:00
Приглашаются к участию все желающие быть в теме КРТ и развития направления ИЖС 🤝

⚠️Закрыта регистрация на конференцию 19 июня по КРТ в Москве.
В записи на участие 90 человек.
Зал больше не вместит.

Далее все желающие могут присоединиться к нам по ВКС
Ссылку пришлю позже.

☝🏻поставьте уведомление на канал чтобы не попустить

Кто будет по Видеоконференцсвязи (ВКС) поставьте «+» пожалуйста

Друзья, кто собирается посетить мероприятие, обязательно зарегистрируйтесь. От этого зависит размер зала. Уже зарегистрировались 20 человек. Список согласовываю с государственной думой.

Сегодня был на Большой Бизнес Встрече Open Village в Санкт-Петербурге.

Это уже пятая точка маршрута: Калининград, Тверь, Воронеж, Казань — и вот Питер. Людей, которые реально строят загородный рынок, собирается всё больше. И атмосфера — живая. Не как на официальных конференциях, где читают слайды в зал.
С Владом Копицей мы знакомы давно. Он делает то же, что и я — только другим инструментом. Я работаю с девелоперами и землей через КРТ. Он цивилизует ИЖС-рынок через очные встречи и экосистему Open Village. Ценности одни: строить надо по-человечески, профессионально, без самодеятельности. Просто дороги разные. Я всегда рад видеть таких людей.
Сегодня говорили про тренды ИЖС, эскроу для подрядчиков, технологии домостроения, продвижение через видео. Банк ДОМ.РФ рассказывал про новые программы работы с ИЖС — интересно, что эскроу для частного домостроения уже перестаёт быть экзотикой.
Но самое ценное, как всегда — нетворкинг после. Контактов набрал много. И с удовольствием брали мои — как специалиста по КРТ.
Хотя до сих пор часть людей смотрит с искренним удивлением: «А что это вообще — КРТ?»
Счастливые люди 😁 Скоро узнают.

Друзья, кто собирается посетить меропритятие, прошу зарегистрироваться.

Круглый стол 19.06.26. МСК 10:00
«Комплексное развитие территорий в Московской области: практика применения, защита прав собственников и инфраструктурные эффекты»

РЕГИСТРАЦИЯ ТУТ 🟢

Или пишите мне @Porotckii_lab
📞 +7 921 931 82 02

19 июня еду в Одинцово на круглый стол по КРТ Круглый стол «Комплексное развитие территорий в Московской области: практика применения, защита прав собственников и инфраструктурные эффекты»

Ещё несколько месяцев назад я говорил: нам нужен прямой диалог между всеми участниками рынка и властью. Без посредников, без бумажной переписки — живой разговор за одним столом. Потому что только так получается современный рынок загородного жилья и комфортные условия для жизни людей.

Вот — организуем. Меня пригласили выступить.

📅 19 июня (пятница), 10:00
📍 Московская область, г. Одинцово, ул. Маршала Неделина, 8, гостиница «Park Inn»

За столом — все, кто принимает решения и все, кого эти решения касаются:

— Министерство жилищной политики МО
— Проектный офис КРТ МО / Межведомственная комиссия по КРТ
— Министерство строительного комплекса МО
— Главное управление архитектуры и градостроительства МО
— Министерство имущественных отношений МО
— Управление Росреестра по МО
— Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры МО
— Министерство энергетики МО
— Министерство ЖКХ МО
— Муниципалитеты (по конкретным кейсам)
— Жители и инициативные группы
— Ассоциация председателей СНТ / Союз садоводов
— Застройщики и девелоперы

Что разбираем:
— как реально работает КРТ в МО и где буксует
— риски для ИЖС, СНТ и стародачных посёлков — что грозит собственникам
— кто такой оператор КРТ и зачем он нужен
— инфраструктура: дороги, сети, социалка — кто и как платит
— конфликтные кейсы и досудебное урегулирование
— что нужно менять в федеральном законодательстве

Для всех, у кого земля или дом в Подмосковье — тема №1 прямо сейчас. КРТ может быть инструментом развития, а может — источником больших проблем. Разница в деталях, которые мы и будем разбирать.

Я рад пригласить своих подписчиков на это мероприятие — пиши в комментарии «КРТ».

📞 +7 921 931 82 02 @Porotckii_lab
До встречи 19-го 🤝

Россия и Китай подписали меморандум по строительству. Что это значит для девелопера

В мае 2026 года Россия и Китай подписали меморандум о сотрудничестве в сфере градостроительства. Smart City, «зелёное» строительство, ИИ, цифровизация отрасли — это уже не тренды, это официальная повестка двух крупнейших рынков.

Я читаю такие документы внимательно. Не ради геополитики — ради того, что за ними следует на практике.

Первое, что меня зацепило: Минстрой России официально закрепил курс на переход к ИИ начиная с 2026 года. К 2030-му цифровые инструменты должны охватить весь жизненный цикл объектов — от проектирования до эксплуатации. Не «возможно внедрим», а официальный план.
Второе — цифровые двойники зданий перестают быть экспериментом. В Москве уже тестируют ИИ-сервисы мониторинга стройки, поиска коллизий в BIM-моделях, автоматизированной квартирографии. Один из инструментов повышает эффективность использования наземной части здания до 45%. Это уже не лабораторные цифры.
Третье — и это важно для тех, кто работает с банками: ESG-показатели движутся в сторону обязательных критериев оценки проектов. Сегодня «зелёные» решения используются в 40% жилых проектов. Завтра это может стать условием, без которого кредитная линия не откроется.
Что всё это означает для девелопера уже сегодня? Не ждать. Тот, кто начнёт встраивать BIM, цифровой контроль стройки и ESG-метрики в свои процессы сейчас — через 3–5 лет будет говорить с банками и инвесторами на другом языке. Все остальные будут догонять.
Я не призываю прямо сейчас покупать дорогостоящий софт. Начните с малого: BIM-модель на следующий проект вместо 2D-чертежей, базовый мониторинг потребления ресурсов на стройке, финмодель с учётом эксплуатационных расходов на 10 лет вперёд.
Полный материал — на РБК Компании.
А вы уже работаете с BIM на своих проектах? Напишите в комментариях — интересно понять, где сейчас реальная практика рынка.
IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. КРТ, Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
+7 921 931-82-02 @Porotckii_lab

Банк не даёт деньги «на идею». Что нужно подготовить для проектного финансирования

Ко мне регулярно приходят с вопросом:
«Константин, мы хотим строить МЖК, можно уже сейчас идти в банк за проектным финансированием?» Я спрашиваю: ППТ разработан? Разрешение на строительство есть? Финмодель готова? ООО (SPV)под проект открыто? Ответ - нет, а это нужно для банка 🙄

Проектное финансирование по ФЗ-214 — это не просто кредит. Это сделка, в которой банк становится вашим партнёром по контролю. Деньги покупателей уходят на эскроу-счёт и замораживаются до ввода объекта очереди, в зависимости от графика развития проекта (который также строится на основаниии финансовой модели). Стройку вы ведёте на кредитные средства. Раскрываете эскроу только после того, как дом сдан. Для покупателя — защита от долгостроя. Для вас — доступ к финансированию, но с жёстким сопровождением каждого транша.

❗️Что банк смотрит в первую очередь.
Отдельное юридическое лицо — чистое ООО, открытое именно под этот проект, с правильными ОКВЭД и без хвостов из других бизнесов.
Участок — право собственности или долгосрочная аренда, ВРИ разрешает жилое строительство, никаких обременений.

ППТ и проектная документация — разрешение на строительство или как минимум понимание, когда оно будет, плюс пройденная экспертиза ПД (к слову сказать, не обязательна, но имеет ряд преимуществ, о которых я писал ранее).

Финансовая модель — не «оптимистичный» один сценарий, а три: базовый, пессимистичный и стресс.

И репутация команды — либо реализованные объекты, либо партнёрство с девелопером у которого они есть. Ставка по проектному финансированию ниже рыночной (5,5% средняя ставка по рынку в таких проектах, зависит от суммы займа и суммы средств от покупателей на счетах ЭСКРОУ) — банк компенсирует её контролем над каждым рублём. Но именно поэтому требования на входе такие высокие. Банк финансирует до 80%! Это значит, что вю инфраструктуру вы можете строить на банковские средства опережающим темпом.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

Откройте отдельное ООО под проект с кодом ОКВЭД 41.10 — никакого смешения с другим бизнесом, банк это видит сразу и воспринимает как красный флаг.

Соберите пакет документов: мастер план или ППТ, финмодель с тремя сценариями, правоустанавливающие документы на участок, проектная документация или договор с проектировщиком, резюме команды с портфолио реализованных объектов.

Подавайте параллельно в 3–5 банков: Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ, Альфа-банк и региональные банки с опытом в ИЖС. Условия существенно отличаются — сравнивайте не только ставку, но и требования к траншам, контрольным точкам и страховым покрытиям.

Подавать заявку «с идеей» — значит тратить своё время и сжигать доверие. Банк это запомнит. Разрабатываете проект и думаете о финансировании? Напишите — разберём, что у вас уже есть и чего не хватает для одобрения.

IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
+7 921 931-82-02 @Porotckii_lab

Написал в сторис про свою работу — и получил неожиданный отклик
Рассказал подписчикам, что моя работа — это не только цифры и градостроительные документы. Это ещё и переговоры. С администрацией, с Минстроем, с инвесторами. Представлять проект так, чтобы в него поверили люди с деньгами и полномочиями.
И знаете, что случилось? Написали десятки людей. С одним и тем же.
Все говорят:

сейчас катастрофически мало тех, кто умеет договариваться честно. Без серых схем, без «занести», без посредников с туманными обещаниями.

Я их понимаю. Потому что сам это вижу.
Те времена, когда люди пытались на переговорах с чиновниками что-то «навариться» — закончились. Цена ошибки стала слишком высокой. Не финансово — я имею в виду буквально. Любой шаг не туда сегодня может поставить крест на проекте, на репутации, а иногда и на большем.
Много лет ездил на совещания в Минстрой. Участвововал в публичных слушаниях, конференциях по КРТ, межведомственных согласованиях. Это не разовые визиты — это мой обычный рабочий режим последние 13 лет.
За это время я научился одному главному: у каждой стороны — своя задача. У администрации — своя. У инвестора — своя. У застройщика — своя. Моя работа — найти точку, где эти интересы совпадают. И зафиксировать её так, чтобы потом никто не пожалел.
Это не переговоры ради переговоров. Это стратегия.
Если вы сейчас смотрите на участок, на территорию, на проект — и боитесь первого шага в сторону администрации: напишите мне. Обсудим стратегию. Если нужно — пойдём вместе.
Иногда просто нужен человек, который уже знает, как там разговаривают.
Пишите в личку или в комментарии 👇
IPM LAB — Лаборатория девелопмента
📞 +7 921 931-82-02 Константин @Porotckii_lab