Банк не даёт деньги «на идею». Что нужно подготовить для проектного финансирования

Ко мне регулярно приходят с вопросом:
«Константин, мы хотим строить МЖК, можно уже сейчас идти в банк за проектным финансированием?» Я спрашиваю: ППТ разработан? Разрешение на строительство есть? Финмодель готова? ООО (SPV)под проект открыто? Ответ - нет, а это нужно для банка 🙄

Проектное финансирование по ФЗ-214 — это не просто кредит. Это сделка, в которой банк становится вашим партнёром по контролю. Деньги покупателей уходят на эскроу-счёт и замораживаются до ввода объекта очереди, в зависимости от графика развития проекта (который также строится на основаниии финансовой модели). Стройку вы ведёте на кредитные средства. Раскрываете эскроу только после того, как дом сдан. Для покупателя — защита от долгостроя. Для вас — доступ к финансированию, но с жёстким сопровождением каждого транша.

❗️Что банк смотрит в первую очередь.
Отдельное юридическое лицо — чистое ООО, открытое именно под этот проект, с правильными ОКВЭД и без хвостов из других бизнесов.
Участок — право собственности или долгосрочная аренда, ВРИ разрешает жилое строительство, никаких обременений.

ППТ и проектная документация — разрешение на строительство или как минимум понимание, когда оно будет, плюс пройденная экспертиза ПД (к слову сказать, не обязательна, но имеет ряд преимуществ, о которых я писал ранее).

Финансовая модель — не «оптимистичный» один сценарий, а три: базовый, пессимистичный и стресс.

И репутация команды — либо реализованные объекты, либо партнёрство с девелопером у которого они есть. Ставка по проектному финансированию ниже рыночной (5,5% средняя ставка по рынку в таких проектах, зависит от суммы займа и суммы средств от покупателей на счетах ЭСКРОУ) — банк компенсирует её контролем над каждым рублём. Но именно поэтому требования на входе такие высокие. Банк финансирует до 80%! Это значит, что вю инфраструктуру вы можете строить на банковские средства опережающим темпом.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

Откройте отдельное ООО под проект с кодом ОКВЭД 41.10 — никакого смешения с другим бизнесом, банк это видит сразу и воспринимает как красный флаг.

Соберите пакет документов: мастер план или ППТ, финмодель с тремя сценариями, правоустанавливающие документы на участок, проектная документация или договор с проектировщиком, резюме команды с портфолио реализованных объектов.

Подавайте параллельно в 3–5 банков: Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ, Альфа-банк и региональные банки с опытом в ИЖС. Условия существенно отличаются — сравнивайте не только ставку, но и требования к траншам, контрольным точкам и страховым покрытиям.

Подавать заявку «с идеей» — значит тратить своё время и сжигать доверие. Банк это запомнит. Разрабатываете проект и думаете о финансировании? Напишите — разберём, что у вас уже есть и чего не хватает для одобрения.

IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
+7 921 931-82-02 @Porotckii_lab